Обзор рынка новостроек городов Подмосковья. Балашиха. Часть 2 – Рынок первичной недвижимости города

Итак, вот мы с вами и дошли до главного, а точнее до первичного, я имею ввиду рынок недвижимости города Балашихи, конечно. Не просто так мы в первой части материала так подробно рассказывали о здешней местности. Если бы мы просто начали говорить о квадратных метрах жилья, проектах, готовых новостройках и прочем, это не возымело бы нужного эффекта, не заинтересовало бы Вас. Балашиха не Москва, и цифрами никого особенно не впечатлит. Тем более что рынок Москвы и Новой Москвы вещи вполне понятные, иметь здесь жилье – это престижно, хорошо, выгодно и лишний раз напоминать об этом никому не надо. А вот что такое жилье в Балашихе, и что за место такое – Балашиха? Собственно говоря, объяснению данного вопроса и была посвящена первая часть материала. И если после ее прочтения Вы оказались среди тех, для кого данный город стал понятным и интересным местом для жизни, значит, вам стоит ознакомиться и со второй его частью. 

 

В первой части данного материала, мы упоминали о том, что Балашиха занимала в 2012 году третье место по объемам строительства жилой недвижимости. В 2013 году город также не сдавал позиций и был среди лидеров Подмосковья по объемам жилых площадей. Говоря о рынке первичной недвижимости данного города, некоторые игроки употребляли такие сильные выражения как «строительство идет просто огромными масштабами», «строится не просто много, а очень много жилья» и тому подобное. Что же так впечатляло экспертов?

 

Объемы, которые впечатляют

В третьем и четвертом квартале 2013 года на рынке первичной недвижимости реализация квартир велась, внимание, более чем в 100 корпусах! Для отдельно взятого подмосковного города это действительно много, например, для сравнения, на территории всей Новой Москвы продажи идут в 300 корпусах новостроек. Напомню, что Новая Москва это два огромных района, общей площадью 148 тысяч Га, а территория всего городского округа Балашиха едва достигает 22 тысяч Га. Таким образом, простое математическое сравнение – территория города меньше в семь раз, а новостроек здесь одна треть от всего объема Новой Москвы. Эта цифра даже по московским меркам очень внушительная. Совершенно очевидно, что здесь отмечалась достаточно сильная конкуренция среди девелоперов и перенасыщение рынка.

 

 Как рассказала Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп», до сих пор Балашиха является одним из самых застраиваемых городов ближнего Подмосковья. На текущий момент в городе реализуется более 20 жилых проектов, а совокупный объем предложения превышает 6 тыс. квартир (более 80 корпусов). На рынке представлены как мало-, так и многоэтажные проекты эконом, комфорт и бизнес-класса. В ряде проектов квартиры сдаются с чистовой отделкой.

 

Что и как строится

По типу домостроения преобладают монолитно-кирпичные корпуса (52%). На втором месте находятся панельные дома (33%). Среди них наибольшее распространение получили серии П-44 и ее модификации. Остальные 15% занимают монолитные корпуса.

 

Рисунок 1. Распределение предложения по типу домов

 

Интенсивное строительство в Балашихе отмечает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь: «Рынок новостроек г. Балашихи можно назвать одним из самых насыщенных в Московской области, в последние несколько лет в городе ведется масштабная застройка, новостройки возводятся как на ранее незастроенных территориях, так и в рамках реконструкции кварталов ветхого жилья. К особенностям рынка можно отнести слабую обеспеченность социальной инфраструктурой возводимого жилья, что заставило правительство Московской области в 2013 году ввести бессрочный мораторий на новое высотное строительство в городе».

 

Этот момент особенно интересен и важен – не смотря на то, что конкуренция среди проектов здесь как никогда высока, и, казалось бы, каждый должен стремиться предложить покупателям действительно стоящий продукт, достойный и современный, предусматривающий хотя бы минимальную инфраструктуру, в Балашихе с этим возникли проблемы. Даже среди масштабных и крупных строек, возводящих в 2012-2013 годах жилье целыми кварталами случалось так, что необходимая социальная инфраструктура предусматривалась не в должном объеме. Это стало серьезной проблемой, как для продавцов недвижимости, так и для покупателей. Добросовестные девелоперы пообещали в тех проектах, где социальные объекты были не предусмотрены, данный вопрос решить. 

 

Типы проектов, представленных на местном рынке недвижимости:

- комплексная и точечная застройка, 

- доступное и высококачественное жилье, 

- урбанистические многоэтажные проекты и малоэтажные дома, ориентированные на загородный формат проживания. 

 

Большинство новостроек Балашихи относится к эконом- и комфорт-классу (34% и 55% соответственно), проекты бизнес-класса можно пересчитать по пальцам (например, ЖК «Акварели», ЖК «Салтыковка Престиж», всего их около11%). 

 

Рисунок 2. Распределение предложения по классу комфортности

 

Масштабные проекты и небольшие квартиры

По данным «Метриум Групп» в 2014 году 98% от всех реализуемых корпусов относится к масштабным комплексам, в рамках которых возводятся не только жилые корпуса, но и объекты инфраструктуры: школы, детские сады, торговые и спортивные объекты. Наиболее крупные из таких проектов – мкр. «Новое Измайлово», ЖК «Салтыковка-Престиж», ЖК «Алексеевская роща», ЖК «Сакраменто».

 

Помимо квартир в Балашихе представлены и комплексы с апартаментами. На текущий момент их два: корпус в мкр. Щитниково и корпус в мкр. 1 Мая. Оба они возводятся по монолитно-кирпичной технологии и относятся к комфорт-классу.

 

Что касается квартир, представленных для реализации, то здесь, по данным аналитиков рынка, в общем объеме предложения преобладают однокомнатные квартиры – порядка 49,2%, на втором месте двушки – 40,4 и совсем незначительная часть – трехкомнатные квартиры – 10,4%.

 

Рисунок 3. Распределение квартир по количеству комнат

 

Как рассказали специалисты компании «НДВ-Недвижимость», если сравнивать текущую ситуацию на рынке с началом 2012 года, то в целом количество новостроек находится на сопоставимом уровне, по состоянию на январь 2012 года на рынке было представлено 16 проектов, совокупное предложение в которых составляло порядка 2 700 квартир.

 

Стоит отметить, несмотря на то, что количество проектов в реализации практически не изменилось, их состав изменился: многие проекты уже ушли с первичного рынка и на их место пришли новые.

 

Место, где растут новые дома

Наиболее активное строительство жилья в Балашихе ведется в центральной и северо-восточной частях города, между Щелковским шоссе и шоссе Энтузиастов, а также вдоль них. Основное предложение также сосредоточено в районах, граничащих с основными автомагистралями, связывающими город с Москвой. Именно такая застройка все больше способствует росту города именно вдоль основных дорог.

 

Спрос на квартиры первичного рынка недвижимости г. Балашиха можно назвать достаточно стабильным, о чем свидетельствует крупномасштабная жилая застройка. Возведение нового жилья осуществляется в рамках реконструкции ветхого жилого фонда, одновременно ведется освоение новых, ранее не застроенных территорий.

 

Чаще всего квартиры в городе приобретаются для собственного проживания. Тем не менее, инвесторы также проявляют достаточную активность.

 

Уровень цен в Балашихе является одним из самых низких в ближайшем Подмосковье. 

 

На текущий момент средняя стоимость жилья на первичном рынке в Балашихе составляет 66,5 тыс. рублей за кв. м. В среднем однокомнатная квартира стоит 2,98 млн. рублей, двухкомнатная – 4,19 млн. рублей, а трехкомнатная – 5,78 млн. рублей. Самые дешевые квартиры продаются в ЖК «Квартал Лукино» (ЖК «Алексеевская роща-2») и ЖК «Квартал Европа». В первом стоимость жилья начинается от 2,04 млн. рублей, а во втором – от 2,06 млн. рублей. 

 

В ближайшее время, по мнению экспертов, ситуация на рынке первичной недвижимости города сильно не поменяется. И даже не смотря на заявления чиновников, об изменении к лучшему дорожной ситуации на Щелковском шоссе и планах запуска скоростного трамвая, соединяющего Балашиху и столицу, повышение цен на новостройки никто не обещает.