Ипотека 2013-2014. Двигатель московского рынка недвижимости

Сколько не ругай российскую ипотеку, а меньше ее не становится. Только ленивый не укорял такой инструмент покупки жилья как ипотека в разорительно неудобных условиях, высоких ставках и, соответственно, несоразмерной выплате итоговой суммы банку. Взять ипотеку для многих - значит просто обречь себя на многолетнюю кабалу. Опрос общественного мнения показал, что очень высокий процент людей (78%, «Фонд общественного мнения») относится к ипотечному кредитованию негативно, среди москвичей до 80 % считают, что покупать жилье, пользуясь подобным инструментом – очень рискованное и отчаянное дело. 

 

Но, увы, все эти цифры носят эмоциональный характер, никак не отражающий хоть сколько-нибудь реальную действительность. Практика последних лет показывает, что относиться к ипотеке население может совершенно по-разному, опасаться и не доверять кредитным организациям, а брать ее все равно придется. Фактически, слово «придется» здесь, скорее всего, даже сильно сказанное, никто волоком в банк не тащит и не заставляет. Даже не смотря на навязчивость рекламы, предлагающей буквально на каждом углу самые выгодные условия и низкие проценты, говорить о принуждении не приходится. Люди сами приходят и сами берут, при чем, объем кредитов, выданных на жилье, с каждым годом только растет. Во-первых, потому что альтернативных вариантов получения жилья пока еще нет, либо они не способны удовлетворить хотя бы часть нуждающегося спроса, во-вторых, предложения от основных банков, выдающих ипотечные кредиты населению, становятся все более понятными и прозрачными, в-третьих, получить ипотеку становится проще.

 

Таким образом, хотелось бы в ответ на озвученные ранее эмоциональные 80% привести цифру, реально отражающую текущее положение дел – 35 282, ровно такое количество сделок с ипотекой было совершено только в Москве и только за 2013 год. На заметку, по сравнению с 2012 годом количество сделок увеличилось на 10,4% (с 31961 до 35282 сделок), а по сравнению с результатами 2010 года прирост составил 78%. Что демонстрирует стабильно высокий рост интереса к ипотеке со стороны населения, а значит и рост доверия.

 

«В минувшем году ипотека действительно пользовалась большим спросом у покупателей жилья, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Среди причин увеличения количества ипотечных кредитов - снижение средней ставки до 12% годовых, появление новых кредитных продуктов и спецпредложений от ведущих банков, смягчение требований банков к заемщикам».

 

Рисунок 1. По данным «Метриум Групп»

 

Разогретый интерес

Мы уже не однократно говорили о том, что рынок недвижимости Москвы и Новой Москвы активно рос весь 2013 год, не смотря на ежеминутно предрекаемый кризис, крайне нестабильную макроэкономическую ситуацию, банковский кризис и прочие недуги, вполне привычные при жизни в современной России. Все эти факторы наоборот способствовали перетеканию финансов из банковского сектора в недвижимость, отделы продаж агентств недвижимости анонсировали выполнение и перевыполнение годовых планов. 

 

Под стать рынку недвижимости рос и рынок ипотечного кредитования. И если во втором, третьем и четвертом кварталах рост выдаваемых кредитов происходил на фоне снижения ипотечных ставок, то в самом начале 2013 года наоборот, популярность ипотеки не ослабевала даже на фоне достаточно высоких кредитных ставок. Т.е., другими словами, если вы помните, то начало 2013 года было обусловлено средней годовой ставкой почти в 13%, это много даже для российского заемщика, не избалованного хоть сколько-нибудь доступными банковскими процентами.  В апреле сезонная весна как нельзя кстати совпала с оттепелью и в банковском секторе – именно с того момента ставки начали таять и почти достигли уровня 2012 года – 12,4%. 

 

Рисунок 2. Динамика повышения и понижения ставок по кредитам в рублях, выданных в период 2010-2013 года. По данным, предоставленным Агентством по ипотечному и жилищному кредитованию АИЖК.

 

Рынок ипотечного кредитования в 2013 году и в начале 2014 активно развивался не только из-за вполне доступных ставок, но и за счет более эффективного сотрудничества банковских структур и девелоперов. Как отмечают игроки рынка основной прирост ипотечного кредитования пришелся именно на рынок первичной недвижимости, благодаря тому, что в прошедшем году увеличилось число кредитуемых объектов, предлагалось больше программ кредитования, схемы кредитования для тех, кто желал приобрести квартиру в новостройке, стали более гибкими. Если говорить о цифрах, то ранее на один объект недвижимости приходилось максимум два банка, в которых потенциальный покупатель мог бы оформить ипотеку на понравившееся жилье. Повторю, что это был хороший максимум, чаще всего это был один банк. Сейчас застройщики с хорошей репутацией на рынке предлагают клиентам выбор из четырех-пяти банков (особенно это характерно для популярных проектов). Это подстегнуло интерес к новостройкам, на них приходится более 70% от всех выданных ипотечных кредитов. 

 

Если вы вспомните, то совсем недавно, при покупке жилья на первичном рынке ипотекой пользовались чаще всего при инвестиционных покупках, их процент был очень небольшим. Основной объем кредитных средств приходился на вторичный рынок, как более надежный.

 

Праздник длится недолго

Как и все хорошее, ситуация с оттепелью ставок на рынке ипотечного кредитования продлится недолго и этому есть несколько совершенно объективных причин. Основное, это то, что платежеспособный спрос скоро закончится. Люди, хоть и покупают квартиры на кредитные деньги, имеют как минимум 20-30% собственных накоплений от общей стоимости жилья. В большинстве случаев это даже более чем 30%, по наблюдениям, чаще всего в ипотеку берут до 50% стоимости квартир. В 2013 году из-за потери доверия к банковской системе все те, кто хранил деньги на счету, перевели их в недвижимость, в том числе брали ипотеку и использовали сбережения в качестве первого взноса. Даже в Москве, людей, имеющих достаточное количество денег на первый взнос и имеющих возможность регулярно и без задержек совершать платежи по кредиту не бесконечное количество. Т.е. велика вероятность того, что они уже через пару месяцев закончатся, и специалисты банковской сферы это очень хорошо понимают.

 

Вторая причина – это ограниченные возможности самих банков. Никто и не предполагал, что нестабильная геополитическая ситуация в стране продержит высокий спрос не только в 2013 году, но и в 2014 году. Как уже говорилось ранее, планы по выдаче ипотечных кредитов были выполнены и перевыполнены. Новый 2014 год еще не успел начаться, как уже в первом квартале был поставлен новый рекорд – количество сделок на 40% превысило прошлогодний объем за аналогичный период. Все аналитики сходятся во мнении, что продолжать в таком же объеме раздавать кредиты банки не смогут, поэтому, совершенно точно, условия по выдаче ипотеки будут ужесточаться, скорее всего часть банков уже в ближайшие несколько месяцев будут повышать ставки по кредитам. Это не приведет к рецессии, но поможет сдержать рынок от дальнейшего интенсивного роста. Что в принципе будет ему только на пользу.

 

Как замечает Мария Литинецкая, прирост количества сделок вряд ли будет столь активным, как мы наблюдали последние три года. Более вероятна стабилизация показателей на уровне 2013 года. Если по итогам года количество сделок составит около 100 тысяч, это уже будет очень неплохим показателем.