Любимый. Южный. Административный. Часть первая. Общерыночная

В этом месяце наш обзор административных округов Москвы посвящен ЮАО. Помните, когда серия данных материалов только начиналась, и мы рассказывали о Центральном административном округе, то называли его одним из самых старых, аутентичных для города и дорогих. Это действительно его характерные черты, по которым он легко узнается среди 12 округов. Так вот, если же с позиции самых-самых рассматривать Южный округ, как вы думаете где он держит пальму первенства? А первый он среди любимых районов, а точнее это самый любимый москвичами и гостями столицы район. Как же это определили? Все просто, дело в том, что ЮАО еще и самый-самый многочисленный (по количеству жителей) округ Москвы. А за что же округ любят? Дело в том, что ЮАО частый победитель в рейтингах по благоустроенности и комфортности. Так что получается, отличительными чертами данного административного округа являются его благоустроенность, многочисленность его жителей и их любовь и преданность месту своего проживания.

 

 

Краткая характеристика ЮАО

В защиту всего вышесказанного неплохо было бы привести цифры и факты, что собственно сейчас и будет сделано. Итак, начнем с самого громкого заявления, с многочисленности. На самом деле, по данным переписи населения число проживающих здесь граждан составляло чуть более полутора миллионов человек, однако, с учетом прироста населения, который для данного округа составляет порядка 1,5% в год их число к 2014 году достигло уже 1,7 млн. человек. С учетом общего числа жителей столицы, несложно догадаться, что каждый седьмой москвич – житель ЮАО. Так что, южане просто обречены повсюду в городе чувствовать себя как свой среди своих.

 

Что касается утверждения о высоком уровне благоустроенности, то судите сами. Только за последние несколько лет ЮАО был многократным призером в номинациях «Самый благоустроенный микрорайон», «Благоустроенный дворик» и даже «Лучший дворник». А это значит, что в округе не только умеют создавать хорошие условия для жизни, но и поддерживать в их должном состоянии. 

 

На самом деле, ЮАО мог бы брать гораздо больше призов в конкурсах по благоустройству, если бы не его размеры и индустриальное «наследие», с которым приходится частично жить, частично перепрофилировать. Но обо всем по порядку. Итак, как совершенно понятно из названия, Южный административный округ находится на Юге Москвы и занимает порядка 12 % от общей площади столицы. В километрах квадратных это – 132. Для сравнения и наглядности скажу, что если по количеству населения ЮАО не уступает Новосибирску, третьему городу России по численности населения после Москвы и Санкт-Петербурга (только вдумайтесь!), то по размеру территорий стоит на одном – 96-ом месте с Петрозаводском (в рейтинге городов России, с территорией более 100 кв. км).

 

В состав Южного административного округа входит 16 районов, из которых 14 являются спальными. Т.е. львиная доля проживающих здесь людей каждое утро покидает свои дома и совершает путь до рабочего места, а вечером возвращается обратно. И едут люди вагонами метро, автобусами, маршрутками и собственными автомобилями, огромным потоком. Стоит ли здесь говорить о самой сложной транспортной обстановке в городе? Нет конечно, в данном случае, это излишне.  

 

Экология парков и промзон

И транспортный момент первый серьезный минус жизни в ЮАО. Экология является вторым, минусом, плавно вытекающим из бесконечных пробок, а точнее из бесчисленного числа машин, стоящих в этих пробках. Каширка, Варшавка и проспект Андропова – вот три беды загазованности ЮАО. Но это еще не все беды: «Южная» теплоэлектроцентраль, более известная как ТЭЦ-26 и симпатичный, безобидный с виду мусоросжигающий завод в Бирюлево добавляют проблем для и без того хрупкой экологии округа.

 

Промзоны, это так сказать последняя крупная проблема округа. Традиционно ЮАО складывался и развивался именно как промышленная территория Москвы, потому нынешнему поколению досталось богатое «индустриальное» наследство. Только представьте, еще пятнадцать лет назад процент промышленных зон занимал почти 50% территорий, остальные 50% - жилье и зеленые зоны. С недавнего времени ситуация значительно улучшилась – часть предприятий была вынесена за пределы МКАД, собственно данный процесс не прекращается и до сегодняшнего дня, таким образом количество промышленных зон значительно сократилось – до 22%. С учетом активного поведения девелоперов в последнее десятилетие, не сложно догадаться, что объем жилья здесь наоборот, вырос. 

 

А вот количество зеленых зон остается неизменным – почти 1300 Га, на весь ЮАО, что составляет почти 11%. На 1,7 млн. жителей это мало, а с учетом вредоносного воздействия предприятий, мало катастрофически. Но, в Нагатинском Затоне, вплотную примыкающему к зеленым берегам Москвы-реки, а так же в Царицыно и Бирюлево расположенным в непосредственной близости к Царицынскому лесопарку и Бирюлевскому дендропарку, можно дышать полной грудью и в полной мере наслаждаться окружающей обстановкой.  

 

Общая характеристика рынка недвижимости ЮАО

Однозначную и исчерпывающую оценку рынка недвижимости ЮАО дать сложно, потому как это один из самых неоднородных районов города. С одной стороны, здесь можно найти самую доступную недвижимость, с другой же стороны, здесь есть и районы, расположенные наиболее близко к центру, в которых размещается жилье высокого класса.

 

Вот как характеризуют здешний рынок недвижимости Александра Бирюкова, руководитель аналитического центра компании «Домус финанс»: «ЮАО – один из самых доступных по цене недвижимости округов в столице. Причины: много мигрантов, преступность, много промзон, а значит - плохая экология. Отсюда низкие цены на жилую недвижимость. Несмотря на все негативные факторы, ЮАО в настоящее время является лидером среди округов по количеству предложений в первичном сегменте – суммарно здесь выставлено около 23% всего предложения столицы. Это обусловлено реализацией в округе таких масштабных проектов как «Царицыно» и «Загорье». Средняя цена первичного жилья в округе – около 155 000 руб/кв.м. Панельные проекты: мкр. 7б Чертаново Северное (серия П-3МК "Флагман"), ЖК «Вершинино» (П-44Т). Остальные проекты – монолитное домостроение».

 

Эксперт так же отмечает, что современная политика властей направлена на окончательный вывод промышленных объектов за пределы столицы и строительство на высвобожденных территориях жилья и различных многофункциональных комплексов. В виду наличия большого количества промзон в ЮАО, которые кстати и «притягивают» мигрантов, перспективы развития округа весьма благоприятные. Здесь в ближайшие 3-5 лет будет реорганизовано несколько крупных участков с промышленным назначением. Самая большая реконструируемая территория – полуостров ЗИЛ, здесь появится жилье, торговые и офисные объекты, а также объекты развлекательной инфраструктуры. В виду этих преобразований, а также с завершением реконструкции Варшавского шоссе, престиж округа возрастет.

 

В принципе, что касается качественных характеристик рынка недвижимости ЮАО, то здесь все очень даже неплохо, особенно по сравнению с остальными районами Москвы. Во-первых, в районе фактически нет ветхого жилья, т.к. он относительно молодой. Во-вторых, основу данного района составляют так называемые рабочие кварталы, возникавшие вследствие индустриализации. В основном, район начал активно застраиваться в 60-70 годы, в основном домами с так называемыми улучшенными планировками. Кроме того, здесь есть любимые многими сталинки. Я тоже люблю эти гордые и, кажется, вековые здания социалистической эпохи, они внушают уважение одним своим видом. Как и многим, мне думается, это сверхнадёжные сооружения. Таким образом если Вы даже смотрите жилье не на первичном, а на вторичном рынке, то комфортные условия проживания найти довольно просто. 

 

Помимо рабочих кварталов и сталинок позже здесь также начали вырастать новые кварталы кооперативных домов, куда переселялись люди интеллигентных профессий: художники, писатели, журналисты, работники университетов и академий. Такое соседство вполне можно считать достойным.

 

Рынок недвижимости района выглядит достаточно свежо и молодо еще и вследствие проводимых мероприятий по сносу ветхих задний. Кстати, в данном районе все пятиэтажки, считающиеся ветхими и некачественными уже снесены, как говорилось выше, здесь их было очень мало, а теперь не осталось и вовсе. К сносу были рекомендованы такие сери как II-32, К-7. Большая часть 9- 12- и 14-этажных панелей 60-х и 70-х годов готовится к капительному ремонту или уже его прошли. В редких случаях ремонтируются здания 80-х годов. 

 

Чем заняться на досуге

Итак, если Вы всерьез рассматриваете Южный административный округ как возможное место для жизни, то будет полезно узнать о его инфраструктуре. В каждом районе ситуация безусловно разная, где-то можно назвать ее вполне благоприятной, где-то похуже. В целом же по округу принято считать ее вполне приемлемой. В основном, здесь представлены инфраструктурные и социальные объекты эконом-класса, что в принципе обосновано уровнем жизни проживающих здесь горожан. 

 

Транспортная доступность района очень хорошая, и когда удаленные районы округа стоят в катастрофических пробках, всегда есть альтернативная возможность добраться до нужного места, прибегнув к услугам метрополитена (в округе пролегает аж 5 линий метрополитена) или электричкой.

 

В заключение первой части материала обнаружилась еще одна характерная черта ЮАО – самая лучшая охрана здоровья, точнее самое большое количество учреждений здравоохранения. Здесь расположены крупнейшие в столице многопрофильные клиники, диспансеры и разнопрофильные научно-исследовательские центры.

 

В следующей части будет подробно рассказано о первичном рынке недвижимости ЮАО.