Любимый. Южный. Административный. Часть вторая. Новостроечная

Итак, после первой лирической и ознакомительной части пришло время для полного раскрытия информации о рынке первичной недвижимости Южного административного округа. Не смотря на то, что данный округ является одним из самых густонаселенных районов Москвы и самым многочисленным, его популярность среди покупателей первичной недвижимости остается неизменно высокой. Справедливости ради стоит сказать, что и вторичная недвижимость здесь также популярна, как уже говорилось в первой части материала, район по качественным характеристикам рынка довольно молодой, найти квартиру в относительно новом доме или с хорошей планировкой здесь не составит труда. 

 

Правило первичной доступности

Что же касается непосредственно новостроек, а именно им и будет посвящена данная часть материала, то высокий спрос на них именно в ЮАО обусловлен не только качеством проектов и удобством планировочных решений, но еще и очень привлекательной ценой. Уже не первый год данный округ предлагает одни из самых заманчивых цен.

 

Рисунок 1. Распределение средней цены квадратного метра в зависимости от округа.

 

Источник: «Метриум Групп»

 

Среди самых доступных проектов, ЖК «Царицыно-2», один из знаковых проектов ЮАО вошел в тройку лидеров, здесь, по данным аналитиков «Метриум Групп» за 4,5 млн. руб. можно купить жилье площадью 36,9 кв.м. Таким образом, внимание покупательского спроса из года в год остается стабильно высоким. А, как известно, если есть спрос, то и предложение будет. Девелоперы, как и покупатели, тоже любят данный округ и строят буквально от души – единичных, точечных застроек фактически нет, основную долю в общем объеме предложения занимают именно крупные проекты с продуманной инфраструктурой, объектами социального значения. При этом, по данным «Бест-Новострой» в 2013 году порядка 60% новостроек эконом-класса и комфорт-класса было сосредоточено именно здесь. По данным на март 2014 года на долю ЮАО приходилось почти 38% корпусов эконом-класса, а если измерять в количестве квартир, то цифра составляет 62%. Таким образом, получается, что больше половины всех квартир эконом-класса, предлагаемых на первичном рынке, строится именно здесь – в ЮАО.

 

Эксперты информационно-аналитического центра «Пересвет-Инвест» также отдают первое место Южному округу по количеству новостроек, возводимых на текущий момент (почти 33%).

 

По объему площадей (в кв. метрах) с результатом в 24% ЮАО прочно занимает первое место (без учета новостроек ЦАО), при этом, по данным «Бест Новострой», этот результат данный округ удерживал весь год. 

 

Рисунок 2.

 

Источник «Бест-Новострой»

 

Если учитывать, что общий объем площадей в новостройках Москвы к началу 2014 года составил 3 900 000 кв. м, то получается, что в ЦАО объем нового жилья соответствовал цифре в 936 000 кв. м.  Как вы считаете, это много? Безусловно, да! Это очень много, особенно для и без того перенаселенного округа столицы. Рост населения здесь самый высокий – почти 1,5-2% за два года, об этом говорят и игроки рынка недвижимости и администрация. При этом, все чаще о данной тенденции говорится с тревогой – транспортная ситуация здесь критична, а появление новых жителей ее только усугубит. 

 

Как вы помните, в первой части материала мы говорили о вполне приемлемой инфраструктуре округа, которая, в принципе, способна обеспечивать и удовлетворять потребности существующих жителей. А вот их интенсивный рост может и здесь привести к трудностям, единственное, чем сейчас власти и застройщики успокаивают новых покупателей жилья – это собственная инфраструктура создаваемых жилых проектов. Мы не снобы, но знаем, что на практике инфраструктурных объектов, возводимых застройщиками в рамках того или иного проекта, не всегда хватает даже на жителей этих самых проектов. Надо ли говорить про всех остальных?

 

Что касается качественных характеристик возводимого жилья, то в основном в  Южном административном округе строятся монолитные дома, их большинство – 81%. На панельные новостройки приходится остальные 19%.

 

Апартаменты и жилье элит-класса

Мы так много и подробного говорили о жилье эконом- и комфорт-класса, что могло показаться, что в ЮАО иного жилья просто нет. Если у Вас сложилось такое мнение, поспешу разуверить – как и в любом другом районе столицы, здесь можно найти высококлассную дорогую недвижимость, на рынке первичной недвижимости в частности. В частности, начну с того, что здесь активно и вполне успешно развивается такой вполне новый формат, как апартаменты. 

 

По данным компании «Метриум Групп» в феврале 2014 года Южный административный округ занимал третье место по количеству проектов, реализующих жилье формата апартаменты. Это интересно и важно, что ЮАО имея один из самых молодых жилых фондов, оказался так восприимчив и к новым форматам. Это делает его еще более современным. По количеству апартаментов округ занимает второе место, с результатом в 24,1%.

 

Рисунок 3.

Среди наиболее популярных и известных проектов данного формата можно назвать ЖК «Царицыно», комплекс апартаментов Just M, деловая резиденция The Loft, Loft-квартал «Даниловская мануфактура».

 

В данном формате также можно найти самое доступное по стоимости жилье именно в ЮАО. По данным специалистов «Метриум Групп» это апартаменты общей площадью 25 кв. м в проекте «Царицыно-2», стоимостью около 2,5 млн. При этом, как отмечают аналитики, за последние несколько месяцев в Южном административном округе на данный формат недвижимости цены заметно выросли, почти на 10,5%. Это весьма существенно, если учесть, что годовой рост цен обычно не превышает уровень инфляции.

 

Средняя стоимость апартаментов эконом-класса составляет 120-150 тыс. руб. за кв. метр.

 

Стоимость апартаментов бизнес-класса составляет 150-200 тыс. руб. за кв. метр. 

 

Рисунок 4.  Средневзвешенная цена квадратного метра по округам в январе

 

 

Источник: Метриум Групп

 

Элитная недвижимость, традиционно, сконцентрирована в основном в Центральном административном округе. Но, если рассматривать первичный рынок столицы без ЦАО, то ЮАО опять-таки будет замыкающим в тройке лидеров с результатом в 4%. Благодарить за это стоит известный ЖК Barkli Residence, который и обеспечивает на юге фактически весь объем элитного новостроя.

 

Рисунок 5. Структура предложения на рынке новостроек премиум-класса, март 2014 года

Источник: данные Аналитической группы Корпорации «Баркли»

 

Наверное, уже не для кого не будет открытием то, что и в данном сегменте ЮАО предлагает одни из самых демократичных цен – порядка $12500 за кв. метр.

 

Рисунок 6. Средние цены предложения в новостройках премиум-класса по районам, март 2014 г.

Источник: данные Аналитической группы Корпорации «Баркли»

 

Вместо заключения

Как уже стало понятно, если Вам нравится именно Южный Административный округ, и Вы решили во что бы то ни стало жить именно здесь, найти жилье не составит проблем. Первичный рынок недвижимости порадует большим объемом предложения, разнообразием форматов и классов. При этом, многие проекты, даже в эконом- и комфорт-классе имеют интересное архитектурное выражение, привлекательный конструктив зданий. Современность и индивидуальность планировочных решений также придется по вкусу. 

 

Кроме всего прочего, нельзя не сказать о том, что экологическая ситуация если не улучшается, то по крайней мере взята под контроль – промышленные предприятия выселяются за пределы МКАД, а бывшие промышленные зоны активно осваивают девелоперы жилой недвижимости. Как раз тенденция «обживания» производственных зон и способствует дальнейшему и вполне успешному развитию рынка – постепенно высвобождаются новые участки земли, которых в пределах старой Москвы большой дефицит.

 

Так что если Вы считаете, что жить надо в более-менее благоприятной экологической обстановке, при этом не готовы уезжать за пределы МКАД или покупать дорогостоящее жилья, тогда ЮАО – идеальный вариант.