Жилье мое. Рынок Подмосковья. Весеннее потепление

 

Перманентное ожидание второй волны кризиса уже не первый год оказывает сдерживающее влияние на рынок первичной недвижимости Москвы и Подмосковья. В принципе, остальные города России так же находятся под влиянием данного фактора. Еще в начале года, когда мы подводили итоги 2013, отмечали, что рост рынка все равно присутствует. Во-первых, в достаточном количестве вводятся новые объекты, т.е. покупателям есть из чего выбирать и что покупать, во-вторых, покупательская активность, один из основных факторов поддерживания и развития первичной недвижимости, по-прежнему находится на хорошем уровне, в-третьих, сохраняется интерес частных инвесторов и так называемый платежеспособный инвестиционный потенциал.  Сейчас, как ни странно ситуация мало изменилась. Все три обязательные переменные в уравнении существования первичной недвижимости сохранились. 

 

Почему мы говорим о том, что это может быть странно? Если вспомнить рынок на момент начала 2014 года, то очень многие эксперты и лидеры мнений, отмечавшие нетрадиционную декабрьскую-январскую активности в сегменте первичной недвижимости и повышенную покупательскую активность, прогнозировали снижение интереса именно к текущему моменту. Т.е. сейчас (в мае) по всем правилам и в соответствии с логикой на рынке должно было наблюдаться затишье. Так называемые инвестиционные деньги, вливаемые ежегодно в квадратные метры частными инвесторами, занимают лишь небольшую долю от общего объема покупок и всегда быстро заканчиваются. Те инвестиции, которые ранее (до 2014 года) хранились в банках и с наступлением кризиса в банковской сфере начали перетекать на рынок недвижимости (обеспечивая ему активность в праздничные дни и весь первый квартал 2014), также по всем правилам должны были бы уже закончиться. Ну и последнее, те, кто давно рассматривал необходимость покупки недвижимости, имел финансовую возможность ее осуществить, так же активизировались именно в тот период. Обстановка, как мы помним, была очень благоприятная: заманчивые маркетинговые акции от застройщиков, достаточный объем новых проектов, вполне доступные цены. Игроки рынка говорили, что все это скоро закончится, цены будут расти, а объектов становится все меньше.  

 

Спрос не утихает

Итак, собственно говорят вопрос, который наверняка возникает у многих покупателей: почему на рынке жилой недвижимости Москвы и Подмосковья продолжается достаточно активное движение? И насколько это активное движение?

 

В первую очередь, стоит сказать о том, что главными причинами продолжающего и неутихающего весеннего интереса и оживления  стали почти все те же причины, которые подстегивали покупательскую активность и в начале года: ослабление рубля, нестабильная ситуация на инвестиционном рынке и самый главный на сегодняшний день фактор влияния – крайне нестабильная политическая ситуация. 

 

При этом многие игроки рынка отмечают, что нет ничего странного в том, что наблюдалась активность в апреле, т.к. это традиционно показательный и результативный период, а вот все время считался повальным, всему виной долгие праздники. По данным аналитиков, продажи у компаний в этом месяце обычно падали до 30%, а количество звонков и запросов снижалось почти вдвое. Но в этом году рынок был настолько разогрет, что и майские праздники не помешали выполнять планы риэлторским и девелоперским компаниям.

 

В частности, сейчас мы бы хотели поговорить именно о рынке Подмосковья, который из-за относительно невысокой стоимости жилья и вполне качественному предложению является весьма привлекательным вложением средств для покупателей.

 

Александра Бирюкова, руководитель аналитического центра компании «Домус финанс», отмечает, особенную покупательскую заинтересованность именно в рынке Подмосковной недвижимости. Как говорит эксперт, число телефонных обращений в майские праздики выросло почти на четверть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, также отмечалось незначительное увеличение количества просмотров предлагаемых к реализации объектов. 

 

Александр Бирюков также связывает повышенный интерес покупателей с неутихающей активностью рынка, продолжающейся, уже почти пять месяцев. Резко увеличился спрос именно на недвижимость в сегменте эконом и комфорт, традиционно отличающиеся приемлемыми ценами. При этом, как отмечает г-н Бирюков, число так называемых инвестиционщиков значительно снижалось, в основном покупки совершались для личного пользования.

 

Что еще подстегивает поток инвестиций в первичную недвижимость Подмосковья? Это новое качество возводимых домов.

 

«На рынке класса эконом и комфорт в основном присутствуют именно монолитные и панельные дома. Но, это уже не те панельные новостройки, которые продуваются всеми ветрами. Качественные характеристики предлагаемых объектов в последние несколько лет заметно улучшились, благодаря существующим современным теплоизоляционным материалам. Даже любой типовой проект можно сделать очень комфортным и эргономичным. Сейчас многие девелоперы, заботящиеся о дальнейшей судьбе своего продукта и об удобстве жильцов применяют такие материалы при внешней отделке зданий. Это позволяет, во-первых, решить проблему шумоизоляции, а во-вторых, самое главное, предупредить и сильно сократить потери тепла через стены. Впоследствии, это значительно экономит средства жильцов и управляющей компании», - комментирует Андрея Жеребцова, руководитель технического отдела компании «ПЕНОПЛЭКС».

 

По данным «Домус финанс» объем спроса на первичную недвижимость ближнего Подмосковья увеличился почти на треть, при этом самыми популярными были такие города как Балашиха, Пушкин, Королев и Реутов. Т.е. в городах, которые с одной стороны находятся в относительно близкой доступности, с другой по цене ниже остальных городов. Например, если говорить по Балашихе, то средняя стоимость кв.м.  на первичном рынке не превышает 70 тыс. руб. 

 

Количество телефонных обращений по данным городам увеличилось в среднем на 80%, по отношению к аналогичному периоду прошлого года.

 

О цене вопроса

По словам Ксении Гришковец, маркетолога компании «Пересвет-Инвест», по итогам апреля текущего года средний уровень цены квадратного метра в Подмосковье составил 2 179 $/кв.м. или 78,5 тыс. руб./кв.м. По отношению к предыдущему периоду, т.е. по отношению к марту, средняя стоимость метра незначительно выросла – на 0,2%. Это говорит о том, что не смотря на повышенный спрос показатель цены остается стабильным. 

 

 

Как отмечают эксперты, повышение стоимости произошло фактически на все типы объектов – на кирпичные, на монолитные и на панель. При этом, как ни странно, панельные новостройки набрали в цене в 2 раза больше остальных – 0,4%. Таким образом, именно панельные новостройки Подмосковья оказались самыми дорогостоящими – 80 802 руб. Цена предложения квадратного метра в монолитных домах составила 79 087 руб., в кирпичных - 78 514  руб.

 

Традиционно самые дорогостоящие объекты первичной недвижимости находятся в западном направлении от столицы, здесь стоимость за 1 кв.м. может доходить до 120 000 руб., а общий бюджет покупки составляет порядка 8 млн. руб. Что в принципе не сильно отличается от новостроек столицы. 

 

Самые бюджетные предложения, при остальных равных условиях, находятся в сторону востока и юго-востока. Здесь можно найти объекты от 60 000 руб. за кв.м., а средний бюджет на покупку жилья составляет порядка 4,5 млн. руб.

 

Если говорить о населенных пунктах дальнего Подмосковья, то стоимость квадратных метров здесь существенно ниже. При этом интересную тенденцию отметили эксперты компании «МИЭЛЬ-Франчайзинг», чем менее рынок города насыщен предложением, тем цены на первичную недвижимость там ниже. 

 

Например, в таких городах как Павловский Посад, Наро-Фоминск, Орехово-Зуево, Сергиев Посад средняя стоимость квадратного метра составляет 59 600 руб., при среднем предложении 420 квартир. В таких городах как Коломна, Электрогорск, Ликино-Дулево, Егорьевск, Рошаль средняя стоимость квадратного метра составляет 43 400 рублей при среднем предложении 166 квартир.

 

Что касается общего насыщения рынка и общего количества реализуемых на сегодняшний день квартир, то объем предложения в апреле на первичном рынке Подмосковья составил 467 адресов и более 45 000 квартир. По отношению к предыдущему месяцу здесь наблюдается небольшой рост, порядка 1%. Этот рост произошел во-первых, благодаря появлению новых объектов, во-вторых, из-за открытия продаж в уже существующих проектах (например новые корпуса или старт новых очередей). 

 

Среди новых объектов, появившихся в продаже в минувшем апреле, стоит отметить мкр. «Катюшки–2» в Лобне,  ЖК «Марьинский» - г. Электроугли, ЖК «Леоновский парк» - г. Железнодорожный, ЖК «Мелодия леса» в Солнечногорском районе и новый малоэтажный ЖК «За Митино» в Красногорском районе. Открылись также продажи в новых корпусах строящихся ЖК.

 

 

Среди прочих выраженных тенденций, на первичном рынке Подмосковья наблюдается небольшое снижение объема предложения в городах-спутниках, также количество квартир, предлагаемых к реализации, уменьшился в наиболее отдаленных городах Подмосковья и городах удаленностью до 15 км. В остальных случаях предложение стабильно и умеренно растет.