Недвижимость ЮВАО: плохая экология и низкие цены. Часть I

 

Юго-восточный административный округ, наверное, один из наиболее ярких примеров амбивалентных мест столицы. С одной стороны, это самое непривлекательное место для жизни с точки зрения экологической обстановки, с другой же стороны здесь представлены наиболее низкие цены на недвижимость, в том числе на новостройки. И есть еще третья сторона – это недостаточный объем предложения на рынке первичной недвижимости, т.е. при относительно доступной цене квадратных метров выбор новых проектов значительно ограничен как в плане формата объекта, сегмента, так и количества. Но, наверное, стоит рассказать обо всем по порядку.

 

Общая характеристика ЮВАО

Прежде чем мы перейдем к подсчету и учету квадратных метров на первичном рынке данного административного округа, стоит начать с его основных характеристик, которые оказывают непосредственное влияние на общие условия жизни, популярность и рейтинг, а также на стоимость располагающегося и строящегося здесь жилья.

 

Юго-восточный административный округ занимает территорию площадью 118 кв. км, что составляет 4,7% от всех территорий Москвы. Население здесь сопоставимо с численностью пятого по количеству жителей города – Нижнего Новгорода.  Плотность населения в данной части города соответствует средней плотности Парижа, но если сравнивать с другими районами Москвы, то ЮВАО не самый густо населенный административный округ, он занимает лишь пятое место. 

 

Основные характерные черты округа раскрываются и понимаются через его назначение - это рабочая окраина столицы, собственно это обстоятельство лучше всего говорит о нем и объясняет специфику формирования и развития. На протяжении очень длительного периода времени, пока Москва росла и развивалась, ЮВАО оставался именно рабочей окраиной, где был сосредоточен большой процент промышленных производств. А что значит промышленное производство хотя бы советского периода? В первую очередь ассоциативный ряд один – вредные выбросы, опасность, загрязнение. Истории с фильтрами и экологией тогда были мало популярными темами, а вот промышленные гонки, индустриализация и увеличение объемов мощностей – как раз наоборот. 

 

Про производственные мощности, размещенные здесь, стоит сказать, потому, как они заслуживают особого внимания. На первом месте среди самых ужасающих и мрачных предприятий данного района стоит Нефтеперерабатывающий завод в Капотне. Он считается наиболее грязным и опасным предприятием не только ЮВАО, но и всей Москвы, потому часто становится причиной истерик местных жителей и экологических организаций, выбрасывающих в СМИ помимо объективной информации множество уток-страшилок на тему экологической катастрофы. Хотя, по факту, степень вреда, наносимого заводом в Капотне так велика, что ее последствия пугают лучше всяких страшилок: высокий процент рождения детей с пороками, продолжительность жизни ниже, чем в среднем по Москве, высокий процент специфических болезней среди взрослого населения. 

 

Второй по степени наносимого экологического вреда является Курьяновская станция аэрации, самое крупное во всей Европе предприятия по очистке сточных вод, в отстойники которого собираются воды чуть ли не со всей столицы. Если кто-то не знает, то отметим, что помимо очищенной воды такие станции распространяют невероятно зловонный запах. Жить рядом – это испытания. 

 

Помимо нефтеперерабатывающего завода здесь располагается предприятие российской автомобилестроительной компании, предприятия пищевой, электроэнергетической, лесной, деревообрабатывающей и целлюлозно-бумажной промышленности и т.д. Заводы и промышленные зоны занимают более 40% всех территорий ЮВАО. Сейчас этот округ на первом месте по количеству промышленных предприятий, благодаря которым в почве, воздухе и воде запредельные концентрации вредных веществ. 

 

Собственно, статус промышленной и рабочей окраины наложил свой отпечаток на рост и развитие района. Особенной популярностью у москвичей ЮВАО никогда не пользовался: помимо специфики формирования, данный округ имеет неблагоприятное географическое месторасположение – находится в самой низкой точке города (такова ландшафтная особенность), потому сюда в буквальном смысле стекаются все столичные нечистоты в виде стоков, ливневых вод и прочего. Москва-река в этом месте мало напоминает проточный водоем, не хотелось бы усугублять, но качество воды таково, что, просто протекая рядом, она сама по себе является весьма серьезным источником опасности. 

 

Помимо опасной воды низкая точка рельефа притягивает и опасные газы, которые, благодаря особенности розы ветров тоже несутся со всего города именно в этом направлении, в массовом порядке здесь собираются и оседают таким мрачным и опасным газовым облаком. Так что, как бы это не звучало странно, промышленность и сточные воды не единственные бичи экологической обстановки ЮВАО. 

 

Недавно экологами был составлен список самых опасных (дословно – экологически опасных) районов ЮВАО, проживание в которых может нанести существенный вред здоровью человека. Их не так много – Капотня, Марьино, Печатники, Некрасовка и Люблино. В Печатниках, кстати, промышленными объектами и территориями занято более 70% площадей.

 

Чтобы не было страшно

Не смотря на критическую во многих районах экологическую ситуацию в ЮВАО, этот округ пользуется стабильным спросом у покупателей первичной и вторичной недвижимости. Этому способствуют несколько положительных обстоятельств, которые продолжают притягивать сюда новых жителей. И если среди читающих данную статью есть те, кого нисколько не смутили обстоятельства, описанные в первой части материала, тогда возможно описание ниже плюсы ЮВАО заставят присмотреться к этому округу.

 

Скажу сразу, что самое страшное, что можно было сказать про ЮВАО, было сказано в первой части материала, поэтому дальше речь пойдет о его плюсах, которые, безусловно, есть. Итак, прежде всего, чтобы закончить формирование правильного представления об экологии округа, стоит сказать, что помимо огромного количества вредных производств, здесь есть место и природным оазисам, которые если не корректируют все ситуацию в целом, то немного освежают те части районов, где находятся. 

 

Зеленые массивы, в виде парков, скверов и рекреационных зон занимают ощутимую долю от общих площадей ЮВАО, по разным данным это от 20% до 25%. К наиболее значимым среди них являются парк 850-летия Москвы, ЦПКиО Лефортовский, природно-исторический парк «Кузьмински-Люблино». Логичный вывод, который напрашивается сам собой – места возле данных парковых зон являются наиболее благоприятными местами для жизни в ЮВАО, имеют высокий спрос. 

 

Впрочем, если говорить о местах, пригодных для жизни, то надо отметить старания жителей некоторых районов ЮВАО, старающихся облагородить собственные дворы и прилегающие территории, таким образом, постепенно повышая процент привлекательных для жизни мест.

 

Еще одним позитивным моментом стало решение префекта округа о сокращении количества промышленных зон почти на треть. Как подчеркивалось в заявлении чиновника, в первую и основную очередь за границу округа до 2020 года будут вынесены самые вредные производства, а опасные промышленные зоны значительно сократят свои территории. Реновация территорий и такое значительное сокращение промзон позволит начать постепенное экологическое оздоровление района.

 

И есть еще один несомненный плюс ЮВАО – это стоимость квадратных метров. По отношению к прочим районам Москвы, стоимость квадратного метра здесь значительно снижена, почти на 20%. Именно это обстоятельство в основном и становится решающим фактором, привлекающим сюда все новых жителей. За относительно невысокую плату покупатели (которыми, кстати сказать, чаще всего становится приезжие из других регионов) имеют возможность приобрести жилье в границах так называемой теперь Старой Москвы, а не в каких-то замкадных районах новообразованной столицы. Обстоятельство, прямо скажем, очень привлекательное.

 

Общее состояние рынка первичной недвижимости

Итак, раз уж мы заговорили о ситуации на рынке недвижимости ЮВАО, то стоит рассказать о нем более детально. По данным Анны Соколовой, директора департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп», на сегодняшний день на рынке новостроек Юго-Восточного административного округа реализуется четыре проекта, общий объем предложения составляет около 500 квартир в 18 корпусах. Два комплекса относятся к эконом-классу (мкрн. «Некрасовка-Парк» и ЖК «Некрасовка), один – к комфорт-классу (ЖК «Life Волжская»), еще один – к бизнес-классу (ЖК на ул. Мельникова). По типу домостроения преобладают панельные корпуса – 72%. На долю монолитно-кирпичных домов приходится 22%, монолитных – 6%. 

 

Распределение предложения в ЮВАО по типу домостроения:

 

Если говорить про долю ЮВАО в общем объеме предложения новостроек столицы, то традиционно данный округ занимает здесь очень незначительную часть от ежегодно вводимых площадей – порядка 2%. Это связано с несколькими обстоятельствами – во-первых, в районе сейчас мало территорий под застройку. Пока мероприятия по освобождению территорий от промышленных предприятий только начались и совершенно очевидно, что займут они немало времени. Если предположить что реновация вновь появившихся территорий пойдет по всем правилам, то потребуется еще какое-то время на рекультивацию земель и их окончательную подготовку под жилую застройку.

 

Вторым обстоятельством небольшого количества представленных в районе новостроек является конечная стоимость реализуемого жилья. Да, получается такая вот палка о двух концах, когда с одной стороны низкая стоимость квадратного метра привлекает покупателей, с другой застройщикам не интересно заниматься проектами, которые в последствие будут иметь невысокие нормы прибыли. 

 

 Как отмечают многие игроки рынка недвижимости, пока не наладится или хотя бы не стабилизируется экологическая обстановка и не улучшится транспортное сообщение с данным округом, показатели по новостройкам будут в ЮВАО оставаться на уровне математической погрешности – 1,5-2%.

 

По словам Ольги Марковой, ведущего маркетолога «Пересвет-Инвест», объем вводимых площадей в ЮВАО сильно не менялся уже последние несколько лет. Сейчас в округе меньше всего новостроек – 1,8 % от общего объема предложений столицы.

 

Что касается стоимости жилья, то, как мы уже говорили ранее, здесь она одна из самых низких, и составляет порядка 100 000 руб. за 1 кв. м, когда в среднем по Москве она соответствует цифре в 150 000 руб. за 1 кв. метр. Таким образом, даже имея бюджет покупки равный 3,5-4 млн. рублей можно найти вполне приличное по метражу жилье.

 

Более подробную информацию о жилье на первичном рынке недвижимости ЮВАО и основных проектах, представленных на сегодняшний день в округе, читайте во второй части материала.