Новая Москва. Новые события

 

Мы подводим очередные итоги на рынке первичной недвижимости Новой Москвы и говорим о качественных изменениях, которые он претерпел с начала 2014 года. Вначале, традиционно, небольшая ремарка, чтобы так сказать, вспомнить, как это было. 

 

Итак, в своей статье «Доступная Москва все еще доступна» мы отмечали несколько главных направлений по которым развивался рынок в самом начале: это кризис в банковской сфере, нестабильная экономическая и политическая ситуация в стране, которые подстегивали развитие рынка, а точнее покупательский интерес к недвижимости в столице. Собственно говоря, по всем экономическим и логическим законам перегретый рынок рано или поздно должен был остыть, а с учетом ограниченной покупательской возможности и небольшого процента платежеспособного покупательского спроса, мы говорили, это должно было произойти скорее раньше, чем позже. Ближе к лету, в весенний период, собственно говоря, с наступлением теплых дней на рынке недвижимости столице вообще и на рынке первичной недвижимости Новой Москвы в частности повеяло холодом. 

 

Сейчас все еще рано говорить об окончательной стабилизации рынка, но такого высокого спроса, какой наблюдался в марте-апреле, когда риэлторы буквально за несколько недель выполняли весь месячный план продаж недвижимости в новостройках, уже нет. Есть одно единодушное мнение игроков, о том, что с апреля 2014 года цены на первичном рынке Новой Москвы фактически не изменились. Это произошло как раз по причине некоторой стабилизации спроса, его уменьшения и как следствие, девелоперы решили не поднимать сейчас цены, чтобы не произошло более резкого оттока покупателей. Кстати, как отмечают аналитики «ИРН-Консалтинг», если стагнация рынка, а точнее некоторое затишье со стороны платежеспособного спроса, продлится до конца осени, то ближе к зиме 2014 года можно будет ожидать небольшое снижение цен. Что ж, как говориться, поживем – увидим.

 

При этом сейчас цены на новостройки в Новой Москве сложно назвать доступными. С начала этого года отмечает заметный рост цен, всего за 5 месяцев они выросли почти на 6,5%. Это обусловлено несколькими факторами которые мы тоже не можем обойти вниманием. Прежде всего, рост цен подстегивают обещания чиновников улучшить транспортное сообщение. Собственно говоря, два основополагающих фактора – транспортная доступность и местоположение объекта всегда были главными моментами, влияющими на стоимость жилья. Что касается местоположения, то в Новой Москве сейчас большая часть объектов располагается в относительной близости к границам старой Москвы – до 30 км от МКАД. А улучшение транспортной обстановки вновь присоединенных к столице территорий, то здесь уместно говорить о присутствии некоторого повышенного энтузиазма столичных чиновников, который общей волной захлестнул и строителей и покупателей.  

 

На последнем обстоятельстве остановимся подольше, потому, как в вопросе строительства дорожно-транспортной инфраструктуры в Новой Москве есть от чего прийти в неописуемый восторг, особенно если у кого-то присутствует желание приобрести там недвижимость. Итак, назову пару цифр и один упрямый факт – 7 трлн рублей – это та сумма, которую планируется потратить на разработку и создание качественной и эффективной дорожной инфраструктуры, в которую, помимо многополосных автомобильных дорог войдет строительство новых станций метро, введение линий скоростных трамваев. Кстати, что касается автомобильных дорог, то их планируется построить, не много не мало – 600 км (и это уже вторая впечатляющая цифра). А теперь упрямый факт, который доказывает небывалое стремление чиновников осуществить все намеченные планы во что бы то ни стало – принятие закона «Об особенностях регулирования об отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве территорий …». Данный закон сейчас активно используется властями для изъятия земельных участков под строительство дорог, фактически беспрепятственно и без возможности наложения судебных запретов.

 

Объемы и доли недвижимости в Новой Москве

Сейчас мы традиционно оценим, какие объемы первичной недвижимости представлены для покупательского и инвестиционного выбора на территориях Новой Москвы. По данным аналитического центра компании «Метриум Групп» в мае квартиры продавались в 35 объектах различного класса комфортности и различной концепции. Среди представленных проектов были как стандартные, уже привычные покупателям многоквартирные жилые комплексы, так и мультиформатные проекты, включающие не только квартиры, но и загородную недвижимость. Общий объем аналитики оценивают почти в 4 900 квартир. По результатам исследования компании «НДВ-Недвижимость», на текущий момент рынок новостроек Новой Москвы представлен почти 250 корпусами или, если считать в квадратных метрах, то это порядка 360 000 кв. метров. По данным игроков рынка, в мае наблюдался небольшой рост объема предложения корпусов, около 2.5% , что в квадратных метрах дало рост почти на 9,5%. 

 

По данным Дарьи Третьяковой, руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», к середине июля объем предложения в Новой Москве составлял уже 7 108 квартир, что соответствует 432,9 тыс. кв. м.

 

Распределение по классам комфортности вполне привычное и почти не изменилось с начала года, по прежнему абсолютным лидером стали проекты комфорт-класса, занимая пока непреодолимые ни кем 56% рынка, на втором месте с долей 29% проекты эконом-класса и на последнем, бизнес-класс занимая только 15% от общего объема рынка. Премиальные сегменты недвижимости на рынке Новой Москвы не представлены.

 

Распределение объема предложения в Новой Москве по классам комфортности:

 

 

По данным «Азбуки Жилья» в активной продаже находился 281 корпус, из них 85 корпусов относятся к сегменту эконом класса, 188 корпусов относятся к комфорт классу и лишь 8 корпусов относятся к сегменту бизнес класса.

 

Всего, на территории Новой Москвы с начала 2014 года было введено почти 700 000 кв.м. жилья, это на 34% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого, 2013 года. Кстати, хочу заметить, что по итогам всего 2013 года объем введенных площадей достиг отметки в 800 000 кв.м. А здесь, только за первые пять месяцев уже 700 000 кв.м. Думаю, к концу года подводить итоги будет как минимум интересно.

 

Мы уже говорили ранее о том, что основной объем предложения новостроек, реализующихся в Новой Москве сосредоточен на территории до 35 км от МКАД. При этом, по данным аналитического центра «Метриум Групп», из представленных 35 корпусов 15 крупных проектов располагаются не далее 10 км от МКАД, на территории от 10 до 20 км располагаются 11 проектов, оставшееся число проектов – 9 шт., находятся дальше чем 20 км от МКАД.

 

Распределение объема предложения в Новой Москве по территории:

  

 

Что касается распределения предложения по типу домов, то картина выглядит следующим образом:  в Новой Москве лидируют монолитные дома, 67% от общего числа предложения, на втором месте панельные дома 30%, объем предложения кирпичных домов составил всего 3%.

 

Распределение предложения по типу конструкции домов:

 

 

Вопрос цены 

Что касается вопросов цены, то здесь мнения аналитиков существенно расходятся. Было бы правильно сказать, что в данной ситуации сколько компаний, столько и мнений. В принципе, в зависимости от того, как анализируются те или иные данные, ситуация в вопросе цены, действительно  может отличаться. Итак, теперь обо все по порядку. Аналитики «НДВ-Недвижимость» отмечали в прошедшем месяце разнонаправленную ценовую динамику. Т.е. с одной стороны, если рассматривать стоимость кв.м. в рублевом эквиваленте, то она снизилась почти на 1% по сравнению с апрельской ценой ( что объясняется сокращением предложения находящегося на начальном этапе строительства, и соответственно являющегося самым доступным). С другой стороны, эксперты отмечают что в долларовом эквиваленте наоборот цена возросла, опять –таки на тот же самый 1% (это объясняется укреплением национальной валюты и небольшим проседанием доллара). Таким образом, переходя к конкретике, средневзвешенная стоимость 1 квадратного метра в мае 2014 года на рынке первичной недвижимости Новой Москвы достигла 88 000 рублей, или 2 500 $.

 

Аналитики компании «Пересвет-Инвест» также отмечали майское повышение цены на новостройки в Новой Москве, только по их данным, он был немного больше – 2,5%, что в рублевом эквиваленте соответствует 98 000 рублей. При этом, средняя стоимость однокомнатной квартиры на вновь присоединенных территория достигла уровня в  4 800 тыс. рублей, двухкомнатной – 6 300 тыс. рублей, а трешку можно было приобрести почти за 8 500 тыс. рублей. Фактически, усредненные цены на предлагаемые проекты в Новой Москве достигли уровня столичных спальных кварталов.

 

Многие игроки рынка оценивая недвижимость Новой Москвы, говорят о том, что действительно, на территориях находящихся в непосредственной близости к МКАД появилась тенденция подтягивания к столичному уровню цен. При этом, более существенного роста в цене быть не должно, потому что тогда, совершенно логичным было бы предположить, что Новая Москва потеряет одно из главных своих конкурентных преимуществ и, как следствие, стабилизирующийся спрос, который наблюдается уже сейчас, перейдет в стадию стагнации.