Рынок недвижимости Подмосковья. Июль 2014

 

Рынок первичной недвижимости Подмосковья, как и говорили ранее, в 2014 году развивался по тем же законам и правилам, что и остальные рынки. При одном основном отличии – после столичного рынка новостроек это второй по значимости и привлекательности рынок недвижимости России, а значит, что и внимание к нему требуется особое. 

 

Основные факторы

Этим вниманием, проявлявшимся со стороны покупателей и инвесторов в первой четверти 2014 года, новостройки Подмосковья не были обделены. Под влиянием основных движущих факторов, которые, скорее всего, уже набили многим оскомину, но о которых нельзя не сказать, скупались и раскупались квартиры во всех более-менее качественных проектах. Среди главных факторов текущего года лидирует утомившая и уже изрядно помотавшая россиянам нервы внешнеполитическая ситуация, далее идет связанная с этим нестабильная ситуация с курсом национальной валюты и конечно же спрос поддерживается относительно стабильной ситуацией с ценами на рынке недвижимости. 

 

Кстати, вот эта стабильная ситуация с ценами названа многими экспертами и игроками рынка одним из самых примечательных феноменов 2014 года. Действительно, для любого рынка с рыночной экономикой совершенно оправдано наращивание стоимости на продукт в условиях повышающегося на него спроса, и в принципе, еще четыре-пять лет назад рынок, возможно именно так и отреагировал бы. Но, сейчас, со стороны компаний застройщиков появилось совершенно четкое понимание, что повышать цены не стоит. Они осознают, что в России, даже если речь идет о Москве и Московской области, платежеспособный спрос со стороны целевых покупателей ограничен, финансовые возможности так называемых инвестиционщиков так же оставляют желать лучшего. Поэтому цены на текущие проекты, которые реализуются на рынке с начала 2014 года, и вновь появившиеся, держатся на уровне математической погрешности.

 

Привлекательность рынка

Что еще поддерживает достойный потребительский спрос на первичную недвижимость Подмосковья кроме страха, возникающего от внешней нестабильности и проблем в банковском секторе? Безусловно, привлекательность самого сегмента инвестирования. Как уже говорилось выше, после Москвы, областные столичные города занимают прочные позиции по привлекательности для инвестиций, и в глазах определенной доли покупателей имеют неоспоримые преимущества даже по сравнению с Москвой. Т.к. эти условия актуальны и сегодня, имеет смысл их озвучить. Прежде всего, это цена, наверное, самый ключевой фактор. И здесь областным городам есть что предложить. Традиционно, стоимость квадратного метра в проектах, расположенных на территориях за МКАД, значительно ниже, чем в самой столице. И она уменьшается пропорционально отдаленности проекта от Москвы. Это правило работает почти во всех случаях, но, отметим сразу, есть исключения, в данном случае ими являются популярные и развитые города, спрос на которые традиционно высокий –Химки, Балашиха, Подольск, Люберцы, Щелково. Здесь цены сложно назвать низкими, скорее всего они умеренные в сравнении со столичными. А если говорить про выгодные инвестиции, то они возможны при условии покупки недвижимости на самых начальных этапах строительства.

 

Вторым по значимости фактором, который заставляет покупателей обращаться именно к покупке первичной недвижимости Подмосковья, является экологический фактор. Здесь все очевидно – экология в области значительно лучше столичной. И третьим фактором, мягко говоря, оздоравливающим покупательский спрос  является постепенное решение проблем с транспортной недоступностью областных городов. Власти столицы и области планомерно развивают, расширяют и улучшают транспортное сообщение областных городов со столицей, тем самым, увеличивая привлекательность жизни за пределами МКАД. 

 

Среди перечисленных факторов влияния, игроки рынка, работающие с объектами Подмосковья, называют и такие значимые аспекты как значительное улучшение качественных характеристик возводимых проектов, начиная от разработки проектировочных и планировочных решений проектов, заканчивая применением более качественных и современных материалов при возведении объектов. 

 

«Сейчас наблюдается рост интереса строительных компаний к применению в строительстве панельных конструкций. Это оправдано, во-первых, короткими сроками реализации проектов, потому как панельные дома возводятся гораздо быстрее и  проще остальных, во-вторых, их относительно небольшой стоимостью, и в-третьих, современностью и качеством таких построек, - комментирует Кирилл Робертович Иванов, коммерческий директор компании «Пеноплэкс». – Еще совсем недавно панельные дома были синонимом дешевой и некачественной недвижимости, сейчас же, в конструкциях стали применять современные и эффективные теплоизоляционные материалы, которые достаточно просто решают проблему теплосбережения и промерзания панелей наружных стен».

 

Слова эксперта, о росте интереса девелоперов к панельным конструкциям подтверждают аналитики центра «Пересвет-Инвест» в мае 2014 года доля квартир в панельных домах составляла 28% и занимала второе место. На первом месте, с долей в 47% стоят монолитные новостройки, а квартиры в кирпичных домах, уже традиционно занимают почетное третье место и составиляют 25% от общего объема представленного предложения.

 

Распределение предложения по типу домов

 

 

Общая ситуация на рынке первичной недвижимости Подмосковья

Прежде чем переходить к анализу конкретных данных по рынку первичной недвижимости Подмосковья, расскажем о некоторых его специфических чертах, которые важно учитывать при правильном формировании представления и понимания рынка. Еще недавно, в 2010-2011 году, можно было совершенно уверенно говорить о рынке Подмосковья, как о некотором действительно цельном предмете, который было бы корректно и просто анализировать, сравнивать, выделять тенденции, общие данные. Теперь же большинство игроков рынка недвижимости и эксперты отмечают, что рынок потерял свою целостность и превратился в отдельные, локальные части (раскололся по городам и направлениям Московской области). Это произошло из-за достаточно бурного роста рынка и его интенсивного развития фактически во всех городах Подмосковья. Сейчас эти части когда-то общего целого начинают жить и развиваться по отдельным правилам, со своей уникальной спецификой. 

 

Аналитики и исследователи, которые регулярно занимаются мониторингом рынка, все еще выделяют Подмосковье как общий предмет исследования, но делают это скорее по привычке, нежели исходя из реальной ситуации. Потому, говорить о каких-либо общих тенденциях данного рынка еще вполне уместно, а вот давать усредненные цифры можно лишь с предупреждением о погрешности. Что, собственно говоря, мы и делаем.

 

Итак, по данным «ИРН-Консалтинг», во втором квартале 2014 года продажи велись в 935 новостройках, их общая площадь составляет 15,3 млн кв.м. Объем предложения зафиксировался на уровне 930-940 новостроек еще около года назад и существенно не менялся, при этом какие-то проекты завершали этапы реализации и уходили с рынка, какие-то появлялись. До весны 2013 г. количество новостроек в продаже увеличивалось ежеквартально, т.н. наблюдался стабильный рост предложения, эта тенденции начала проявляться, начиная с 2011 г., когда девелоперы возобновили работу по ранее приостановленным проектам и приступили к реализации новых жилых комплексов.

 

Как отмечают аналитики, основной объем предложения сосредоточен в радиусе 10-ти км от МКАД. Здесь продается 40% от общего количества Подмосковных новостроек. Среди населенных пунктов в этой зоне лидируют по объемам предложения Балашиха, Красногорск, Видное, Железнодорожный и Ленинский район.

 

Самые застраиваемые населенные пункты в радиусе 10 км от МКАД (по данным "ИРН-Консалтинг")

 

Город	Кол-во новостроек в продаже, шт.	Сред. стоимость 1 кв. метра
Балашиха	58	72 843 руб.
Красногорск	41	94 725 руб.
Видное	36	80 552 руб.
Железнодорожный	35	75 466 руб.
Ленинский р-н	33*	81 525 руб.
Химки	33	99 068 руб.
Люберы	30	85 717 руб.
Мытищи	27	91 989 руб.
Реутов	22	92 845 руб.
Красногорский р-н	18 **	82 742 руб.

«Наиболее привлекательными для покупки жилья являются города-сателлиты благодаря своей близости к Москве. Однако среди них можно выделить города с наилучшей транспортной доступностью – в первую очередь те, где есть станция метро или ее открытие ожидается в обозримой перспективе. Это Реутов и Люберцы. Кроме того, к наиболее привлекательным городам с точки зрения транспортной доступности можно отнести Мытищи: несмотря на пока неясные перспективы строительства метро, здесь налажено скоростное железнодорожное сообщение с Москвой», - комментирует руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

Если говорить о стоимости, то, по наблюдениям экспертов из «Метриум-Групп», самые привлекательные цены зафиксированы на рынке первичной недвижимости Балашихи -  66,5 тыс. рублей за кв. м., на втором месте - Дзержинский – 71,3 тыс. рублей за кв. м. замыкает тройку лидеров Долгопрудный – 72,9 тыс. рублей за кв. м.

 

Перечень наиболее привлекательных городов по стоимости кв.м. (тыс.руб.) на основе данных «Метриум-Групп»

 

В завершении стоит отметить, что сейчас спрос на рынке недвижимости Подмосковья вернулся на прежний уровень, характерный для периода до валютных колебаний. Однако в дальнейшем он может снизиться более существенно. Банки сейчас поднимают ставки, а ведь ипотечники – двигатель рынка. Игроки рынка предполагают, что снижение спроса и корректировку цен, скорее всего, можно будет наблюдать уже летом-осенью текущего года.