Недвижимость ЮВАО: плохая экология и низкие цены. Часть II

 

В первой части нам удалось достаточно подробно рассказать о специфике Юго-Восточного округа и дать ему максимально полную характеристику. Коротко и для напоминания проговорим основные моменты, влияющие на общее формирование и развитие первичного рынка недвижимости именно в ЮВАО, еще раз. Итак, прежде всего – здесь представлены совершенно разноформатные постройки: социальное жилье, эконом-, комфорт, бизнес класс. Единственное что здесь точно сложно отыскать, так это повышенный класс комфортности, даже не все объекты так называемого бизнес-класса можно отнести именно в бизнес-классу. Зато доступных квадратных метров вполне достаточно, как на первичном рынке (реализуются несколько крупных проектов), так и на вторичном рынке (в силу сформировавшихся и устоявшихся традиций).

 

Мы говорили, что основные проблемы данного округа заключаются в его крайне сложной экологической ситуации: здесь располагаются самые вредные производства столицы, которые вносят существенный вклад в усугубление и без того сложной обстановки, чего стоит один только нефтеперерабатывающий завод. Собственно, ЮВАО – это самый крупный промышленный район столицы, который возник не вчера, а формировался (и загрязнялся) не один век. Сейчас, по мнению аналитиков и игроков рынка, порядка 36% от всех территорий данного округа занимают крупные промышленные зоны. При этом, конечно же существуют программы вынесения данных зон и производств за территорию МКАД, в результате которых за ближайшие пять лет их количество сократиться в несколько раз. Но для того, чтобы восстановить и уравновесить экологическую обстановку, потребуется не один десяток лет и масса посаженных деревьев.

 

И третья значимая особенность ЮВАО, которую можно назвать одним общим словом – однородная социальная неблагополучность большинства населения. Здесь следует сделать ремарку, это не наше мнение, это мнение экспертов, оценивающих район в целом. При этом учитывается уровень преступности района, общая криминогенная обстановка, занятость население, специфика трудоустройства. 

 

Все эти обстоятельства характеризуют данный район и оказывают свое влияние на специфику его развития в течение прошлых лет и сейчас, в течение сегодняшнего времени. 

 

Текущая ситуация по рынку 

Итак, что касается общего объема предложения на рынке первичной недвижимости всех сегментов (включая новостройки премиум-класс и класса элит), то здесь ЮВАО не может похвастаться какими-то выдающимися результатами: его доля среди всего предложения Москвы – всего 1,8%. Это самый низкий показатель сосредоточенности нового жилья в столице. Собственно говоря, если вспомнить все специфические особенности данного района, то становится понятно, почему здесь такой низкий показатель. Во-первых, дефицит свободных площадок, большое количество территории занято промышленными предприятиями и промышленными зонами. Высвобождение земли и ее рекультивация, как уже было сказано ранее, требует времени и еще дополнительных финансовых затрат. Вторая причина – мало кто из покупателей и инвесторов согласится вкладывать деньги в недвижимость в таком районе. Следовательно, дорого здесь жилье не продашь, а если так, девелоперы также особо не спешат строить проекты. 

 

Если рассматривать объем предложение жилья на первичном рынке недвижимости столицы по количеству корпусов, то на текущий момент рейтинг ЮВАО довольно высокий, по данным «Метриум Групп» ЮВАО занимает прочное второе место, пропустив вперед только ЮАО, традиционно занимающего лидирующее положение на рынке в сегменте эконом-класса. По количеству квартир, представленных для реализации на начало июня, ЮВАО также занимает второе место.

 

Распределение объема предложения по округам г. Москвы (корпуса) 

 

 

Распределение объема предложения по округам г. Москвы (квартиры) 

 

Источник: «Метриум Групп»

 

По сравнению с ситуацией на рынке, которая была в начале года, доля ЮВАО в объеме предложения столицы (распределение по корпусам) выросла почти на 4%, а если говорить о распределении  по квартирам, то здесь, наоборот, доля сократилась, при чем почти на эти же 4%. 

 

Сложно в это поверить, но такой весомый объем предложения (в количественном выражении) обеспечивается всего четырьмя крупными проектами: микрорайоном «Некрасовка-Парк», ЖК «Некрасовка, ЖК «Life Волжская», ЖК на ул. Мельникова. Всего здесь возводится 18 корпусов, в которых размещено порядка 500 квартир.

 

Что касается качества корпусов, то в основном здесь строят панельные дома, их представлено здесь буквально подавляющее большинство – более 70% от всех корпусов. На втором месте мололитно-кирпичное домостроение – около 20% и на последнем месте – монолитные корпуса (порядка 10%). Собственно говоря, специфика домострения также продиктована особенностью данного района. Как видно, кирпичные дома, которые в основном представлены в высоких классах комфортности, здесь не строятся. При этом, совершенно не значит, что возводимые проекты имеют низкое качество. Существующие технологии и материалы позволяют строить комфортные и энергоэффективные дома практически из любого материала. 

 

«Ранее основной претензией, часто предъявляемой к панельным домам, был низкий уровень  теплосбережения дома и промерзание панелей наружных стен. Теперь же эти проблемы очень легко решаются с помощью использования энергоэффективные технологии и материалы, в целях соответствия зданий и сооружений требованиям энергетической эффективности, - комментирует Кирилл Робертович Иванов, коммерческий директор компании «Пеноплэкс СПб». – Очевидно, что один из наиболее действенных методов повышения энергоэффективности  любых сооружений – это использование в строительстве современных теплоизоляционных материалов, повышающих сопротивление теплопередаче ограждающих конструкций. Во многих проектах эконом-класса сейчас используются теплоизоляционные плиты из пенополистирола, которые обладают стабильно низким расчетным коэффициентом теплопроводности, нулевым водопоглощением, высокой прочностью и надежностью, долговечностью более 50 лет, а также экологичностью, что делает их идеальным материалом для утепления любых ограждающих конструкций». 

 

Среди всех представленных сейчас типов домов, возводимых в ЮВАО преобладают именно типовые серии панельных зданий - серии П-44Т, П-44К и Д25Н1. Они как раз известны тем, что наружные стены выполнены из трехслойного материала, внутри которого помещен утеплитель, который увеличивает коэффициент теплоизоляции, делая его равным кирпичным стенам, толщиной 90 см. Это достаточно значительная оптимизация. 

 

Вопрос стоимости квадратных метров

Теперь мы перешли к самой апофеозной части рассказа о Юго-восточном административном округе – стоимости квадратного метра жилья. Если ранее приходилось раскрывать не самые приятные характеристики и качества данного округа, то сейчас настало время говорить о его положительных сторонах. Можно смело утверждать, что цена вопроса покупки квартиры в ЮВАО  - это просто геройская супер-сила данного административного округа. По сравнению со столичным ценником, здесь самые доступные объекты, поэтому те редкие проекты эконом-класса, которые здесь строятся, долго не застаиваются в стадии реализации, квартиры разбираются быстро. При этом многие игроки рынка отмечают, что в основном, здесь приобретают недвижимость приезжие из других регионов, особо не разбирающиеся в специфике рынка, районах, но для которых вопрос цены является приоритетным.

 

По данным аналитического центра «Метриум Групп» в ЮВАО здесь зафиксирована самая низкая стоимость квадратного метра. Но на самом деле, здесь наблюдается очень низкая стоимость квадратного метра в любой месяц года.

 

Распределение средней цены квадратного метра в зависимости от округа

 

 

Источник: «Метриум Групп»

 

Но, это еще не предел мечтаний покупателей, мало того, что стоимость квадратного метра здесь довольно низкая, так она еще корректируется с течением времени. Например, по данным «Пересвет-Инвест», за май 2014 года произошло снижение стоимости, пусть всего на 2,3%, но для недвижимости столицы – это значимые показатели.

 

Что касается общего бюджета покупки недвижимости, то здесь ЮВАО также в лидерах. Более привлекательные цены можно найти только за пределами МКАД. Итак, стоимость однокомнатной квартиры без отделки общей площадью от 37 кв.м. будет составлять порядка 4,2-4,5 млн. рублей. Приобретение средней трехкомнатной квартиры до 85 кв.м. обойдется в 8 млн. рублей.

 

Как отмечают аналитики и эксперты рынка, дальнейшее снижение цен в данном административном округе не предвидится – пока более никто не заявляет о желании реализовывать здесь новые жилые проекты, так что по мере изменения стадий строительства существующих проектов, стоимость будет незначительно увеличиваться.

Как говорят эксперты, основной всплеск инвестиционного интереса к данному округу должен произойти в момент высвобождения территорий от промышленных территорий и оздоравливания земель. А пока, здесь будут строить единичные жилые комплексы, которые можно пересчитать по пальцам одной руки.