Инфраструктурные лабиринты. Часть вторая. Москва

 

В плане развитости инфраструктурной составляющей внутри определенного жилого комплекса, рынок первичной недвижимости Москвы мало чем отличается от рынка первичной недвижимости Санкт-Петербурга. И в первом и во втором случае наличие качественной инфраструктурной составляющей в большом жилом комплексе или в проекте комплексного освоения территории – это не роскошь, а один из самых важных факторов, оказывающих влияние на покупательский выбор в пользу того или иного жилого комплекса. В столице уже давно среди девелоперов нет конкуренции по фактору цены, фактически в каждом ценовом сегменте стоимость одинакова (если рассуждать с точки зрения покупателей – одинаково высока). Так что основополагающими и конкурентными факторами являются именно качественные характеристики, в частности наличие школ, детских садов, скверов, интересно обустроенных общественных пространств. При этом, хочется подчеркнуть, что говоря о рынке первичной недвижимости Москвы, сейчас не берутся в расчет территории Новой Москвы, где по прежнему основополагающим фактором при выборе проекта является его низкая стоимость (по сравнению со столичным рынком).

 

Обратите Ваше внимание

Итак, для застройщиков, реализующих проекты на рынке первичной недвижимости Москвы, наличие почти любого инфраструктурного объекта, возведенного в рамках проекта жилого комплекса – это серьезное конкурентное преимущество. Совершенно логично предположить, что большинство компаний, работающих на рынке и заботящихся о своей репутации, всесторонне и комплексно подходят к вопросу реализации собственных жилых проектов, изначально еще на этапе планирования, предусматривают все необходимые (или минимально необходимые) социальные объекты. Чтобы наверняка иметь представление о том, какие инфраструктурные объекты планируются к возведению неподалеку от того места, где предполагается покупать квартиру, достаточно ознакомиться с информационными материалами застройщика. Как правило, такие вещи не скрываются, а наоборот, всячески подчеркиваются, акцентируются. 

 

А вот могут ли застройщики приукрашивать ситуацию, чтобы повысить рентабельность своего проекта? Например, говорить о том, что в скором времени появится школа, детский сад, спортивный клуб, а на самом деле их строительство запланировано только лет через 5, или того хуже – не запланировано. Как избежать таких ситуаций? Для этого следует ознакомиться с проектной декларацией выбранного Вами жилого комплекса, а для полноты представления можно изучить и генеральный план освоения территории. И если уж решитесь потратить на это свое время, делайте это основательно: обращайте внимание на то, что именно предстоит построить, на сколько мест рассчитана школа, детский сад или образовательный центр, какую спортивную составляющую будет иметь ЖК. Это может показаться утомительным, но при таком внимательном знакомстве с проектом Вас вряд ли кто-то сможет ввести в заблуждение.

 

 Но все же, это надо повторить еще раз – в большинстве случаев застройщики сами заинтересованы в возведении качественной инфраструктуры. Максимально продуманное пространство вокруг проекта позволяет ему оставаться актуальным в течение продолжительного времени. Жителям таких проектов живется все более комфортно с каждым годом, когда постепенно развивается созданная девелопером инфраструктура, облагораживается и оживает прилегающая территория. При этом, застройщики готовы мириться с тем, что создание дополнительных социальных и инфраструктурных элементов значительно удорожает проект, по сравнению с точечной застройкой, паразитирующей на уже созданной инфраструктурной сети. 

 

Генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость»  Александр Хрусталев: «Проекты с продуманной инфраструктурой  более востребованы среди покупателей, так как подразумевают все необходимое  для комфортной жизни. На территории комплексов создаются не только детские сады, школы, но  даже поликлиники и торговые центры. А на первых этажах  открываются объекты быта и услуг. Конечно, объем расходов увеличивается.  По сути,  социальная инфраструктура прибавляет порядка 10% к инвестиционной стоимости квадратного метра. Однако эти траты стоят того.  Вряд ли покупатель выберет микрорайон, где нет ни школы, ни  детского сада. Кстати, согласно специальному опросу, который проводила компания «НДВ-Недвижимость», именно эти объекты оказались первыми по важности.

 

Сдвинулись с мертвой точки

То, что мы сегодня называем тенденцией рынка, ранее присутствовало только в жилых объектах повышенного класса комфортности. Конечно, речь идет об инфраструктуре. Как рассказывают эксперты рынка недвижимости, на текущий момент даже в проектах точечной застройки первые этажи отданы под коммерческие помещения.

 

«Если речь идет о стандартном наборе, включающем магазины, аптеки, детские сады, спортивные площадки и другие подобные объекты, то большинство застройщиков предусматривает в своих проектах строительство такой инфраструктуры. Во-первых, все первые этажи в ЖК изначально делаются нежилыми, и на таких площадках местные предприниматели как раз и открывают различные парикмахерские, магазины, салоны красоты и т.д. А во-вторых, по требованию властей застройщики в обязательном порядке обеспечивают комплексы социальной инфраструктурой (школы, детские сады) согласно определенным нормативам», - комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

 

Статистика, предлагаемая игроками рынка говорит сама за себя: порядка 76% проектов комплексной застройки, реализующихся сейчас в столице будут иметь в своем составе детский сад или центр развития для малышей. Буквально в каждом втором объекте строятся школы. Высокий процент жилых комплексов оснащен парковками, крытыми паркингами, офисными и торговыми помещениями. Практически каждый строящийся сейчас жилой комплекс будет иметь качественную детскую площадку, ухоженную придомовую территорию, спортивную площадку. Также у девелоперов достаточно часто в проектах встречаются физкультурно-оздоровительные комплексы, бассейны, ландшафтный дизайн территорий. Но эти элементы уже приятное дополнение, а не жизненная необходимость для будущих жильцов.

 

Как рассказывает Мария Литинецкая, такие объекты, как полноценные спа-салоны, фитнес-центры, футбольные поля, бассейны, площадки для выгула собак и т.д., чаще всего появляются только в проектах ценового сегмента выше среднего. Но сейчас ситуация стала меняться, наметились новые тенденции. Порядка пяти-шести лет назад  застройщики, работающие в сегменте масс-маркет, редко задумывались о наличии развитой инфраструктуры. В условиях дефицита новостроек эконом-класса, когда покупатели итак разбирают квартиры в предлагаемых проектах, девелоперы все чаще выводят на рынок оригинальные концепции ЖК с «продвинутым» набором инфраструктуры. В качестве примера можно привести такие комплексы «Холмогоры» и «Подсолнухи», где застройщики сочли возможным украсить придомовую территорию объектов ландшафтным дизайном. 

 

«На сегодняшний день практически все проекты жилой недвижимости реализуются с тем или иным набором инфраструктуры, состав которой зависит он размеров и концепции проекта. Минимум инфраструктуры – это, как правило, коммерческие площади для размещения торговых и бытовых объектов, спортивные и детские площадки, а максимум – не ограничивается фантазией и возможностями застройщиков. Однако без минимального набора инфраструктуры проект будут иметь меньше шансов успешно реализоваться на рынка в высококонкурентной среде. Разнообразие инфраструктурных объектов повышает уровень комфорта проживания, а значит, является одним из самых действенных способов продвижения объектов, которые использует подавляющее большинство застройщиков», - рассказывает Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

 

Любой каприз за Ваши деньги

Любая инфраструктура потребует доплаты, т.к. дополнительные постройки, предусмотренные в проекте жилого комплекса, увеличивают себестоимость проекта в целом. По мнению игроков рынка, разница в стоимости возведения единичного объекта уплотнительной застройки, вписанного в существующую инфраструктурную среду района и проекта комплексного освоения территории высока – создать последний в полтора-два раза дороже. Не смотря на это, многие застройщики давно смирились с данным обстоятельством и уже не считают его обременительным фактором, а даже наоборот, видят в подобных инвестициях целесообразность и выгоду – такие проекты достаточно быстро реализуются и не застаиваются на рынке первичной недвижимости Москвы.

  

«Прирост к стоимости объекта за счет строительства инфраструктуры зависит от того, какую социальную нагрузку и какие затраты несет застройщик в результате ее возведения.  Начинается планка прироста с 5 тыс. руб. на кв. метр.  Самым выгодным для застройщика является строительство торгово-развлекательных объектов и коммерческих площадей, которые в дальнейшем можно успешно реализовать на рынке», - комментирует Владимир Богданюк.

 

При этом, важно отметить, что не все инфраструктурные объекты требуют доплаты. Коммерчески интересные и выгодные постройки, которые приносят в дальнейшем прибыть управляющим компаниям или застройщику, такие, например, как офисный или торговый центр, вписанные в территорию жилого комплекса, никак не скажется на стоимости квартир. А вот проекты, относящиеся к социальной инфраструктуре, такие как сады, школы, спортивные центры, способны не только проект более привлекательным для покупки, но и более дорогим.

 

 «Наличие тех или иных объектов инфраструктуры действительно оказывает заметное влияние на стоимость жилья. Сильнее всего объект удорожают те опции, которыми покупатели интересуются в первую очередь, то есть пользующиеся массовым спросом. Это образовательные учреждения, объекты детской инфраструктуры, магазины шаговой доступности, аптеки, поликлиники и т.д. Однако назвать конкретную цифру сложно. Здесь все зависит от характеристик объекта – вид, площадь, материалы, используемые при строительстве и т.д. Если говорить в общем, то наличие самых востребованных инфраструктурных объектов увеличивает стоимость жилья, в среднем, на 20-30%», - рассказывает Мария Литинецкая.

 

Кроме всего прочего, девелоперам важно помнить, что не любой инфраструктурный объект может повысить привлекательность проекта, и уж точно не за все покупатель готов платить дополнительные деньги. Особенно в этом вопросе чувствителен эконом-класс. Здесь потенциальные покупатели готовы платить за наличие жизненно необходимый минимум, вроде социальных объектов, существование которых оправдано и действительно осмысленно. А вот за ландшафтные изыски, фитнесс-центр и прочее – вряд ли. Особенно сложно поднимать цену, когда ряд застройщиков настаивают на том, что наличие инфраструктуры – это жизненная необходимость любого объекта первичного рынка, а не инструмент увеличения рыночной стоимости квадратного метра.