Санкции и рынок недвижимости

 

Уже почти год мы ждем кризиса, с прошлого лета 2013 года постоянно слышим о нем. Кстати о кризисе, само слово «кризис» уже перестало паралитически действовать на сознание многих россиян. Люди, пережившие его уже как минимум несколько раз в жизни, так долго ждавшие его начала в течение последнего года и так часто слышавшие о возможном его развитии в стране просто устали бояться. Теперь это не синоним ужаса и разрухи, а просто иная экономическая ситуация. Вот, наверное, об иной экономической ситуации мы и поговорим сейчас. 

 

Новые санкции стран Европейского союза и США, напрямую не затронувшие рынок недвижимости, все же вызвали опасение у многих игроков и экспертов строительной сферы. Если при принятии первого пакета мер в отношении России никто из профессионалов рынка недвижимости особо не отреагировал, при принятии второго пакета мер лишь единицы намекали на возможное ухудшение на рынке недвижимости, а вот третий пакет санкций заставил говорить о себе повсеместно.

 

Итак, вопрос, которому посвящен данный материал – что же такого в третьем пакете санкций, что всколыхнулся рынок и самое главное, действительно ли грозит реальная угроза, или это просто русская традиция – реагировать на число три, магическое и беспощадное. Первый раз – прощается, второй раз – запрещается, а на третий раз – наказывается. При этом общий эффект от такого наказания приведет рынок к ситуации 2008-2009 года, когда он был фактически парализован из-за нехватки денег, которых попросту не было в данном сегменте. Отсутствие «длинных» и дешевых денег, которыми пользуется буквально весь рынок недвижимости при реализации собственных проектов, кризис ликвидности, приведут к сложной экономической ситуации и в этот раз. 

 

Вот как комментирует ситуация руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко: «Поскольку сфера недвижимости не связана напрямую с политикой, казалось бы, санкции никаким образом не должны ее затронуть. Однако отключение зарубежного канала кредитования российских компаний косвенно оказывает достаточно серьезное влияние и на недвижимость. Кризис ликвидности, явившийся главным следствием введения санкций, в перспективе неизбежно приведет к росту ставок по кредитам и депозитам». 

 

Олег Репченко отмечает, что в данный момент явных проблем с кредитованием текущих проектов застройщики пока не испытывают. Однако трудности с привлечением кредитов на новые проекты могут возникнуть уже в ближайшие месяцы. Кроме того, осенью ожидается рост ставок на потребительские кредиты, что отразится в первую очередь на серьезном снижении покупательской способности и приведет к дисбалансу рынка недвижимости. Сегодняшняя ситуация все больше приближается к кризису 2008-2009 гг., когда российские компании столкнулись с нехваткой денег на реализацию своих проектов, а покупатели оказались неплатежеспособными. Прямым следствием этого стала коррекция цен, преимущественно долларовых: снижение цен в рубле составило около 10-15%, а в долларе – 30-35%. В этом году, скорее всего, также стоит ожидать ослабление рубля, и соответственно, снижения цен.

 

На рынке жилой недвижимости  можно ожидать спад примерно на 5-10% за счет скидок и применения других инструментов скрытого снижения цен на новостройки, а также торга на вторичном рынке. Коммерческая недвижимость пострадает сильнее: уже сегодня процент незанятых площадей составляет около 25%, а в будущем может увеличиться до 50% на отдельные объекты.

 

Итак, основные опасения ясны – из-за санкций, введенных в отношении нескольких российских банков, девелоперы, особо чувствительные к общему состоянию банковской сферы, стали выражать опасения, которые подхватил рынок. Сейчас, когда западным инвесторам запрещено проводить операции с ценными бумагами и долговыми инструментами некоторых российских банков (Сбербанка, Россельхозбанка, ВТБ, Газпромбанка и ВЭБа), это значительно и серьезно ограничит доступ России к иностранным инвестициям, доля которых была значительной. Казалось бы, санкции коснулись всего нескольких банков, почему же тогда последствия для нас могут быть такими плачевными. Я думаю, многие читатели уже сами готовы ответить на этот вопрос – потому что это крупнейшие банки нашей страны, фактически основа всей финансовой системы страны. 

 

Эксперты отмечают, что такая геополитическая игра не только ограничил возможности банковской сферы, но и негативным образом скажется на так называемых частных случаях – компаниям заемщикам, желающим кредитоваться за рубежом придется нелегко, т.к. в связи с введенными санкциями для россиян повышаются риски невозврата, а значит и проценты по ставкам будут расти. 

 

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»: «Под санкции попали крупнейшие банки, финансирующие рынок недвижимости, которые как минимум на ближайшие три месяца лишились возможности занимать дешевые деньги заграницей. Дальнейшее развитие событий будет зависеть от того, отменят ЕС и США санкции либо продлят их. Первый вариант – позитивный. Трехмесячная заморозка финансирования, скорее всего, практически никак не отразится на рынке недвижимости. Реализующиеся проекты свои кредиты от банков уже получили. Конечно, на рынке начнется легкая паника – некоторые покупатели в любом случае займут выжидательную позицию. Однако серьезных провалов по спросу ожидать не стоит».

 

Госпожа Литинецкая отмечает, что если санкции будут продлены, то все последствия на рынке недвижимости мы ощутим уже в следующем году, так как он всегда реагирует на внешние «раздражители» с определенной задержкой. В частности, мы будем наблюдать снижение спроса со стороны покупателей, так как банки поднимут ставки по ипотеке, а также уменьшение количества новых объектов из-за ограниченного финансирования. Тем не менее, вряд ли последствия будут удручающими. Как минимум, Центробанк обещал поддержать банки, если они начнут испытывать серьезные трудности. Какая будет придумана схема – прогнозировать сложно. Однако, в целом, данное заявление внушает оптимизм.

 

В то же время, эксперты Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» говорят о том, что рынок уже в самое ближайшее время будет ощущать нехватку денег. Исчезнет так называемый платежеспособный спрос, потому ожидается что сейчас, пока еще население не так сильно ощутило влияние санкций на себе, застройщики постараются по максимуму привлекать живые деньги в свои проекты. В то же время, все прекрасно понимают, что нестабильность в стране, постоянная напряженность и проблемы в банковском секторе, которые начались еще задолго до принятия западных санкций, уже изрядно подсократили число платежеспособных граждан. С начала 2014 года люди активно вкладывались в сегмент недвижимости, как наиболее привлекательный и надежный инструмент сохранения инвестиций, и уже к лету на рынке наблюдался некоторый спад, затишье.

 

Те, кто все еще желает приобрести недвижимость, но не успел этого сделать ранее, уже осенью столкнутся с препятствием в виде повышения ипотечных ставок. Это станет головной болью не только для покупателей, но и проблемой для застройщиков, потому как в России порядка 70% сделок, которые совершаются на рынке недвижимости, осуществляются с привлечением заемных средств. 

 

Есть еще одна сторона кредитной проблемы, о которой стоит сказать – это обязательное и вполне логичное удорожание бизнес-кредитов. Здесь, повышение ставок напрямую затронет уровень доходов представителей мелкого и среднего бизнеса, которые, в свою очередь, входят в так называемый платежный спрос рынка недвижимости.

 

В заключении хотелось бы сказать, что не только рынок жилой недвижимости коснется ситуация с санкциями. Негативный эффект ожидается и в других сегментах рынка: офисной, торговой, складской недвижимости.

 

Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG: считает, что санкции, как безусловно негативный процесс, который оказывает на рынок недвижимости самое неблагоприятное воздействие. Одна, эксперт замечает, что те проблемы, которые наблюдаются уже сейчас, никакого отношения к санкциям не имеют, это скорее последствия давно начавшихся негативных тенденций.

 

Что касается офисной и гостиничной сферы, то здесь стоит ожидать что ряд западных компаний начнут приостанавливать и пересматривать планы собственного развития в России. Это сразу же скажется на сокращении в офисном и гостиничном сегментах. Сейчас сильные западные бренды во многих бизнес-центрах являются крупными якорными арендаторами, что обеспечивает не только аренду большого количества площадей, но и провоцирует формирование вокруг таких арендаторов «жителей» поменьше, но работающих в той же сфере. Эксперт отмечает, что не стоит ждать спасения от российских компаний, т.к. они в свою очередь, заинтересованы в оптимизации расходов и снижении издержек, а значит не потянут ни объем площадей, ни высокое качество. Гостиничный сегмент будет сокращен за счет уменьшения потока туристов, бизнес-туризма.

 

Кроме того, косвенно введение санкций влияет на рынок и общей дестабилизацией понимания рыночной ситуации, уменьшением денежных потоков, и как следствие снижение инвестиций.

 

Евгений Каур, управляющий директор компании LCMC: «Санкции ограничили возможность использования европейских финансовых и технологических ресурсов в таких областях как ВПК, добыча полезных ископаемых, высокие технологии, инфраструктурные проекты. Прямого влияния на коммерческую недвижимость нет, но уровень нервозности и неопределенности на рынке ритейла ощущается».

Заканчивать на негативной ноте не хочется, потому, замечу, что не все настроены так пессимистично. Некоторые игроки говорят, что волноваться нечего, паника преждевременна. Особенно если говорить о рынке жилой недвижимости. Ситуация неоднозначная, с одной стороны очень много опасных моментов, с другой же – есть и положительные. Например, санкции значительно оживили рынок элитной недвижимости России. Те, кто мечтал утащить деньги за рубеж и приобрести себе, например, виллу во Франции, теперь вынуждены довольствоваться роскошью подмосковных дворцов. Мы им сочувствуем, но приятно, что рынок взбодрился.