Таунхаусы Московской области: брать или не брать? Часть II

 

Мы продолжаем рассказывать Вам о таком новом, но уже полюбившемся в России формате жилья как таунхаусы. В первой части мы обсуждали с экспертами основные тенденции рынка Московской области, перед тем как перейти к цифрам и фактам, думаю, стоит вспомнить основные моменты. В первую очередь мы отмечали, что сейчас все реже стали выходить на рынок моноформатные проекты, в основном таунхаусы представлены в мультиформатном предложении – по соседству с апартаментами, многоквартирными домами или коттеджами. При этом, это не просто проекты, где представлено несколько видов жилья (на выбор покупателей) но и полноценно инфраструктурные продукты. Очень удобно и прагматично.

 

Второе, что было отмечено – это приоритетное размещение поселков на расстоянии до 15 км от столицы. Такие проекты рассчитаны в основном, на бывших жителей Москвы, которые меняют свое городское жилье на загородный быт и предполагают каждый день ездить в столицу на работу. При этом, такое своего рода ограничение никак, пока, не сказывается на объеме предложения. Как отмечали эксперты и игроки рынка, сейчас наблюдается активный рост объемов предложения, так что, если Вы решите подобрать себе жилье, выбрать будет из чего. А мы, чуть ниже в данном материале, расскажем в каком направлении лучше всего смотреть, если есть ограничения по стоимости покупки.

 

Третье на что мы обращали внимание в первой части материала – уменьшение площади предлагаемого жилья. Это с одной стороны оптимизирует затраты на строительство самих девелоперов, с другой предлагает покупателям более рациональные планировочные решения и оптимизированные площади.

 

Теперь перейдем к более конкретным вещам – фактам и цифрам, это не так лирично, зато поможет составить четкое представление о том, что происходит на рынке.

 

Объемы и направления

По разным данным сейчас на рынке представлено от 140 до 150 поселков, в которых есть формат таунхаусов. По данным экспертов «Метриум Групп», на сегодняшний день в Московской области реализуется порядка 150 поселков. «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» называют цифру в 145 поселков, а в «ИРН-Консалтинг» на весну 2014 г., в Московском регионе насчитали 143 поселка с таунхаусами и дуплексами. В большей части поселков (93 проекта) предлагаются исключительно таунхаусы, в 31 поселке – только дуплексы, еще в 19 поселках предусмотрены и таунхаусы, и дуплексы. Лидерами по объему предложения являются северо-западное и юго-западное направления – здесь сосредоточено 58,7% от общего количества проектов с таунхаусами и дуплексами. На Новорижском шоссе предлагается 21 поселок на продажу, на Калужском – 19 поселков, на Киевском – 16, а на Ленинградском – 12 проектов. 

 

Как отмечают специалисты «Метриум Групп» примерно треть из всех представленных проектов  - около 50 поселков – сосредоточена в пределах 15 км по Новорижскому, Калужскому, а также Минскому шоссе. Запад и юго-запад Московской области девелоперы и покупатели выбирают в силу хорошей транспортной доступности и благоприятной экологии этих территорий. К тому же здесь находится достаточно свободных участков под застройку в ближнем поясе Москвы. Чуть меньше таухаусов находится на Дмитровском, Осташковском и Каширском шоссе. На Киевском направлении в пределах 15 км от кольцевой автодороги можно начитать не более 8 коттеджных поселков, включающих таунхаусы. 

 

При этом в Московской области в структуре предложения преобладают проекты экономкласса, а в Новой Москве превалирует сегмент «комфорт».

 

Распределение объема по направлениям:

22% всего объема предложения приходится на Рижское направление, 20% на Киевское (включая Новую Москву), 19% на Ленинградское. 10% предложения приходится на Павелецкое направление. По 5% на Рязанское, Горьковское, Курское. 

Структура нового предложения по направлениям схожа с существующей ситуацией. Наибольшее число проектов с таунхаусами (включая каждую последующую очередь) вышло на Рижском и Киевском направлениях – 5 и 3 соответственно. Два проекта появилось на севере Подмосковья. 

 

Основной объем таунхаусов сосредоточен, по-прежнему, на Новорижском направлении области – порядка 30% от всего рынка. На втором и третьем месте – Калужское и Киевское шоссе, доли которых примерно равны – по 15%. Кроме того, достаточно активно строятся проекты с таунхаусами на Ярославском и Дмитровском направлении. «Что касается удаленности - в пределах до 30 км от МКАД сконцентрировано порядка 75% рынка таунхаусов Подмосковья. Девелоперы не решаются идти дальше, так как таунхаусы предназначены для людей, которые, в большинстве своем, ездят на работу в город. Поэтому важно расположение проекта в непосредственной близости от Москвы, на качественных трассах или направлениях, где планируется значительное улучшение транспортной доступности», - рассказывает Илья Менжунов, директор Департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп».

 

Более подробную структуру распределения предложения представили в «ИРН-Консалтинг»

 

 

Основная часть поселков с таунхаусами (61%) расположена в ближней зоне – до 20 км от МКАД, тогда как дуплексы строят в основном за 20-м километром – там сконцентрировано 66% всех поселков, где предлагается жилье данного формата. Высокая концентрация таунхаусов рядом с Москвой вызвана несколькими причинами. Здесь дороже земля, а таунхаусы позволяют девелоперам увеличить плотность застройки и сделать проект более рентабельным. К тому же таунхаусы в большей степени воспринимаются как городское жилье, люди их выбирают для постоянного проживания и ездят на работу в Москву. В то же время дуплексы в представлениях покупателей скорее являются более бюджетным аналогом отдельного коттеджа, поэтому в большей степени соответствуют загородному образу жизни и рассматриваются как второе жилье.  

 

Ценовая политика

Сейчас на рынке наблюдается традиционное летнее затишье. После достаточно активного периода и весеннего ажиотажа на фоне ослабления рубля и геополитической нестабильности, который затронул, в том числе, и загородный рынок, может показаться, что началось время спада. Хотя на самом деле это вполне типичная ситуация для июля-августа. За предыдущий период времени на рынок выплеснулась большая часть годового спроса, поэтому уже к лету началось затишье. В наибольшей степени падение спроса затрагивает высокобюджетные предложения, а также те сегменты загородного рынка, которые принято воспринимать как «второй дом» (например, дальние дачи). Форматы, близкие к городскому жилью – квартиры в малоэтажных жилых комплексах и таунхаусы – не так остро чувствуют стагнацию, однако и здесь наблюдается затишье. Это не могло не отразиться на ценах, сейчас многие эксперты констатируют, что цены немного просели, при реализации таунхаусов предлагаются скидки и акции.

 

Алексей Колгушкин, коммерческий директор, партнер ГК Глубина: «Ценовая динамика на рынке таунхаусов в первом полугодии 2014 года была разнонаправленной, но существенного изменения средневзвешенной стоимости «квадрата» не произошло. Темпы роста цен на этот формат недвижимости на протяжении всех шести месяцев были немного ниже темпов инфляции, а ценовые колебания в основном происходили за счет изменений в структуре предложения на том или ином направлении».

 

Самые дорогие таунхаусы по-прежнему предлагаются покупателям на Рублево-Успенском, Ильинском и Пятницком шоссе (свыше 20 млн. рублей за объект). Самые дешевые предложения (менее 4 млн. рублей за таунхаус) можно найти на Варшавском шоссе и в восточном направлении.

 

Илья Менжунов, директор Департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп», называет следующие цифры: на первичном рынке недвижимости цены на таунхаусы без отделки в комфорт- и бизнес-классе на удалении не более 15 км от МКАД варьируются в пределах 6-18 млн руб. Средний бюджет покупки составляет около 10 млн руб. В элитном сегменте рынка стоимость таунхаусов без отделки составляет от 20 млн руб. до 35 млн руб.

 

Популярные проекты

В завершении обзора хотелось бы назвать наиболее популярные проекты Московской области в которых можно найти и купить таунхаусы. Среди элитного сегмента экспертами были названы «Западная Резиденция» (19 км от МКАД по Минскому, Рублево-Успенкому или Боровскому шоссе), «Довиль» (10 км от МКАД по Минскому или Можайскому шоссе), «Трувиль» (18 км от МКАД по Минскому шоссе), Park Avenue (23 км от МКАД по Новорижскому шоссе), «Павлово» (14 км по Новорижскому шоссе).

 

В сегменте бизнес-класса большой популярностью пользуются поселки «Бристоль» (7 км от МКАД по Киевскому шоссе), «Синергия» (7 км от МКАД по Калужскому или Киевскому шоссе), «Бремен» (7 км от МКАД по Киевскому или 9 км по Калужскому шоссе). Недавно на первичный рынок загородной недвижимости вышел поселок бизнес-класса Futuro Park (застройщик Villagio Estate). Несмотря на то, что в данный момент проект находится на начальном этапе строительства, уже сейчас можно с уверенностью сказать, что он будет пользоваться популярностью и реализуется в достаточно короткий срок. 

 

В эконом-классе наиболее интересные предложения таунхаусов представлены в коттеджных поселках «Академия Парк» (22 км от МКАД по Киевскому шоссе), «Кембридж» (25 км от МКАД по Новорижскому шоссе), «Апрелевка Парк» (27 км по Киевскому шоссе).

 

Наиболее популярные проекты – это проекты с хорошим расположением и транспортной доступностью, обеспеченные всеми коммуникациями, готовые или на завершающих этапах строительства, оптимальные с точки зрения соотношения цены – качества.

 

«Что касается расположения, то в сегменте таунхаусов высоким спросом, как правило, пользуются поселки рядом с городами, т.к. в крупных населенных пунктах хорошо развита инфраструктура и транспортное сообщение. Именно поэтому, к слову, вблизи городов больше поселков с таунхаусами, чем с дуплексами, т.к. вторые чаще рассматриваются как второе жилье, и потому более распространены в коттеджных поселках, удаленных от городов. Это в свою очередь обуславливает то, что за 20 км от МКАД таунхаусы в среднем дороже дуплексов, несмотря на то, что площади квартир-секций и приусадебных участков в таунхаусах меньше, чем в дуплексах», - рассказывает Татьяна Калюжнова «ИРН-Консалтинг».

 

Интегрированность в комфортную для жизни городскую среду, а также более дорогая земля в сравнении с участками под застройку на удалении от городов – вот два фактора, обуславливающих высокий уровень цен на таунхаусы в поселках, которые находятся в подмосковных городах. В сегменте дуплексов поселки в городах встречаются крайне редко.

 

Среди поселков с таунхаусами в городах за 20 км от МКАД можно назвать «Домодедово Таун» (Домодедово), Sunny Dale (Звенигород), ЖК «Березовая Роща» (Чехов), «Посад-Премьер» (Сергиев-Посад), «Арбатская слобода» (Коломна). В качестве примеров поселков в городах, где предлагаются дуплексы наряду с таунхаусами, можно привести «Дубну Ривер Клаб» (Дубна).