Недвижимость САО: культурный округ

 

Предлагаем Вашему вниманию очередной обзор, посвященный одному из округов Москвы. В данном материале речь пойдет о Северном административном округе.

 

Почему мы выбрали именно его? Основной принцип, которым мы руководствуемся при решении писать об очередном административном округе столицы – это желание наших экспертов его комментировать и наличие у них свежей информации по данной теме. Так что не так важно о чем мы поговорим в следующий раз, куда важнее то, что каждый раз мы предоставляем Вам максимально свежую и объективную информацию.

 

Итак, чем же примечателен Северный административный округ столицы, и какие черты делают его непохожим на остальную Москву?  Принято считать, что САО – это место жительства большинства культурных и образованных людей старше среднего возраста. При Советском Союзе здесь селились научные сотрудники, военные, архитекторы, спортсмены и многие другие категории граждан, традиционно считавшиеся интеллигенцией. Величественная сталинская застройка и по сей день впечатляет своей респектабельностью и каждый дом – это немое свидетельство значимости жильцов.

 

Что касается общих количественных характеристик, то данный округ занимает 10,5% от общей золотой площади Москвы, а население округа соответствует населению одного города миллионника. В состав САО входят 16 районов, один из которых находится за пределами МКАД. 

 

Вот как характеризует САО руководитель  департамента аналитики и консалтинга «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь: «На территории округа проживает свыше 1 млн  человек. Площадь САО составляет 113,726 квадратных километров. Среди знаковых объектов можно назвать Северный речной порт и речной вокзал, через которые осуществляется основное водное сообщение столицы.  Также округ с запада граничит с Химкинским водохранилищем, территории которого являются излюбленным местом отдыха жителей Москвы. Основная проблема округа - транспортная доступность. Несмотря на то, что на территории САО проходят два крупных шоссе – Ленинградское и Дмитровское, проблема пробок является ключевой. Кроме того, линии московского метрополитена расположены на границах округа, что в свою очередь затрудняет пешеходную доступность из центральной части округа». 

 

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», также отмечает, что в округе есть крупные транспортные артерии - Ленинградское и Дмитровское шоссе, но их постоянная загруженность ухудшает транспортную доступность САО. 

 

Экологическая обстановка в САО относительно неблагоприятная, на это влияет не только загруженность автомагистралей и постоянные выхлопы, но и наличие нескольких железнодорожных узлов и крупных промышленных зон, таких как «Братцево», «Автомоторная», «Коровино» и т.д., но некоторые из них готовят к реорганизации. Но помимо этого в округе есть и зеленые зоны: Химкинский лесопарк, Парк Дружбы, Парк им. Тимирязева.

 

Непростую экологическую обстановку в округе отмечают и в «НДВ-Недвижимость», рассказывая, что она достаточно напряженная. Помимо частых пробок на Ленинградском, Волоколамском и Дмитровском шоссе, негатив вносят многочисленные промышленные объекты, расположенные в 8 крупных промзонах. 

 

На территории САО активно проводится программа по сносу пятиэтажных домов, на их месте появляются высотки с большим количеством жильцов, в связи с этим уже существующие социальные объекты инфраструктуры не всегда справляются с нагрузкой.

 

Но в целом район считается вполне благоприятным для жизни, здесь вполне однородный и достойный состав населения, сформировавшийся еще в советское время, развитая инфраструктура. Кроме того, эксперты отмечают относительно низкую плотность населения, а территория, которую занимает округ, вполне приличная, потому, здесь довольно часто предпочитают реализовывать качественные проекты крупные девелоперские компании. Кстати, район пользуется повышенным спросом у бизнесменов, успешных менеджеров среднего звена и прочих групп, считающихся платежеспособной частью населения. 

 

Как рассказывает Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, САО выделяется среди других округов по уровню развития инфраструктуры и плотности зеленой зоны. Что касается репутации благоприятного экологического района, то в основном, причиной этому стало направление «розы ветров». Именно сама география расположения района – на севере столицы, закрепила за Северным административным округом статус благоприятного для проживания. Сюда не долетают выхлопы со всей столицы, а собственные уносятся в сторону ЮВАО и ЮАО. 

 

Но есть несколько обстоятельств, которые, все-таки, наносят определенный вред общей экологии САО – 12 действующих предприятий, промышленная зона, и несколько железнодорожных узлов. Кроме того, традиционная для столицы загруженность большинства дорог автотранспортом и, как следствие, сильная загазованность воздуха в некоторых районах, усугубляет общее положение дел. 

 

Что касается перспектив развития и освоения территории, то в них также нет сомнения, за счет постепенного освоения и реконструкции промышленных зон будет появляться возможность для комплексной застройки. 

 

Кроме того, интерес девелоперов подстегивает информация о развитии на территории САО линий метро, это лишь усиливает позиции района, делает его более привлекательным как для застройщиков, так и для покупателей.

 

Общая ситуация на рынке первичной недвижимости 

Как, наверное, уже многие догадались, такой вполне себе респектабельный и перспективный район, не может иметь пробелы в вопросе качественной первичной недвижимости. Так оно, собственно говоря, и есть. Здесь представлены интересные проекты, которые могут заинтересовать любого покупателя, но вот стоимость их вряд ли тянет на массовость. САО отличается повышенным уровнем комфортности проектов, реализуемых сейчас на рынке первичной недвижимости, так что здесь, конечно, в большинстве случаев, экономичного жилья не найти. Но, обо всем по порядку.

 

Итак, по данным  Софьи Лебедевой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» на первичном рынке жилья САО реализуется 14 проектов, из них только в 35,7% предлагаются квартиры, в остальных комплексах - классические апартаменты в стиле loft. 44,4% проектов с апартаментами - это реконструкция бывших административных зданий, а 55, 6% - новое строительство. Проекты находятся на различных стадиях, например комплекс «Manhattan House» уже готов и при покупке апартаментов можно сразу же получить ключи. Наиболее масштабный проект расположен в районе Аэропорт – « ВТБ Арена Парк». Что касается квартир, то в двух проектах уже проходит заселение, это ЖК «Петровский парк» и дом по адресу улица Осипенко Полины д.10 корп. 1. 

 

На начальном этапе находится новый жилой комплекс «Карамель» в Савеловском районе, остальные проекты находятся на стадии активного монтажа этажей. Наиболее масштабный проект строится компанией « Мосфундаментстрой -6» - ЖК «Кристалл», также данный застройщик реализует в САО ЖК « Белый парк».

 

  

Руководитель  департамента аналитики и консалтинга «НДВ-Недвижимость»  Елизавета Гудзь, также отмечает обилие проектов с апартаментами – 12 проектов это абсолютное большинство, а квартиры можно найти только в 6 реализуемых сейчас объектах.

 

На территории округа ведется строительство новостроек «комфорт» и «бизнес-класса». Такие объекты строятся по индивидуальным проектам, по монолитной и монолитно-кирпичной технологии строительства и имеют собственную социальную инфраструктуру. Типовое коммерческое жилье на территории округа отсутствует. 

 

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», также отмечает большой процент присутствия апартаментов и их высокий уровень комфортности: «В настоящее время на первичном рынке САО реализуется один жилой комплекс комфорт-класса («Белый парк»), шесть ЖК бизнес-класса и 12 проектов с апартаментами (11 относятся к бизнес-классу, один – к элитному). Общий объем предложения составляет около 500 квартир и 2600 апартаментов. В 2014 году на первичный рынок недвижимости САО вышли три жилых комплекса бизнес-класса («Кристалл», «Карамель», «ЮННАТЫ») и три проекта с апартаментами (бизнес-класс – AEROLOFTS и «Лайнер», элит-класс – Аrt Residence). 

 

Стоимость квадратных метров

То, что стоимость жилья на первичном рынке недвижимости САО не отличается своей доступность, можно было понять из информации представленной выше. Действительно благоприятный район, пользующийся спросом и со стороны покупателей и со стороны строителей, может позволить себе быть дорогим.  

 

По данным Информационно-аналитического центра «Пересвет-Инвест», САО находится на четвертом месте с учетом ЦАО по дороговизне квадратного метра жилья на первичном рынке недвижимости, пропустив вперед только Западный и Южный округ.

 

 

 

По данным «НДВ-Недвижимость» стоимость квадратного метра напрямую зависит от расположения новостройки. Если рассматривать районы, примыкающие к Третьему транспортному кольцу (Хорошевский, Аэропорт, Савеловский и Беговой), то средняя стоимость квадратного метра составляет около 290 тыс. рублей. Чем дальше от ТТК, тем стоимость квадратного метра доступнее. В районах, примыкающих к МКАД (Левобережный и Ховрино), средняя стоимость квадратного метра составляет порядка 160 тыс. руб.

 

Что касается наиболее интересных проектов, то игроки рынка и эксперты советует обратить внимание на следующие проекты: «ЮННАТЫ»,  «Manhattan House», Loft Park. Как отмечают в «Метриум Групп»,  среди жилых комплексов, расположенных на территории САО, самый интересный сейчас проект - клубный дом «ЮННАТЫ», рассчитанный на 47 квартир. Проект относится к верхнему ценовому сегменту бизнес-класса. Он отличается удачной локацией – комплекс расположен в Савеловском районе, недалеко от Петровского парка, ТТК, Ленинградского проспекта и Дмитровского шоссе. Также в пешей доступности находятся станции метро «Динамо», «Савеловская» и «Петровский парк» (откроется в 2015 году). Среди других характеристик комплекса «ЮННАТЫ» - интересная архитектурная концепция, стильная входная группа, закрытая и охраняемая территория, паркинг на 102 машиноместа. Стоимость квартир здесь начинается от 10,76 млн рублей. Комплекс будет сдан во 2 квартале 2016 года.

 

В конечном счете, выбор всегда зависит от финансовых возможностей, потому, вариантов можно найти гораздо больше перечисленных здесь. Мы рассказали о новых и качественных проектах, но в САО много новостроек, которые могут привлечь внимание покупателей. При этом рынок вторичной недвижимости также вполне конкурентен и вполне еще может  побороться за вложения.