Осеннее похолодание на рынке недвижимости. Тенденции осени 2014

 

В продолжение излюбленной темы «Санкции и кризис», хочется поговорить о том, что же сейчас происходит на рынке первичной недвижимости столицы. Причина не в цепной реакции на новости, а в совершенно очевидном и здоровом интересе – по словам многих экспертов рынка, принятые санкции против России (начиная с первого ратифицированного пакета и далее), должны были оказать прямое негативное воздействие на рынок. Кроме того, снизить платежеспособный спрос и привести к целому ряду последствий, из которых нас, потребителей, более всего интересовала цена, которой пророчили изменение в сторону понижения. 

 

Вспоминая стоимость квадратного метра в столице, да и собственно говоря, на присоединенных территориях, любое изменение стоимости в сторону понижения – хорошая новость для тех, кто давно мечтает об улучшении собственных жилищных условий. Поэтому сейчас к данному вопросу приковано столь пристальное внимание со стороны потенциальных покупателей. А мы просто решили и на этот раз не оставаться в стороне и внимательно понаблюдать за происходящим на рынке, и при первой же наметившейся тенденции и корректировке стоимости – сообщить об этом.  

 

Основания для чаяний как никогда существенные. Стоит вспомнить то, о чем нам говорят с самого начала 2014 года – о том, что кризис как таковой неизбежен. Мы ожидали его приход с момента, когда начался массовый отзыв лицензий у банков. А далее все как нарастающий снежный ком: нестабильная внешнеполитическая ситуация, напряженные отношения с Украиной и санкции Запада, призванные усугубить и без того шаткое положение российской экономики. Помимо всего перечисленного, рынок первичной недвижимости пережил достаточно длительный период перегретого спроса: начиная с января-февраля 2014 года, начался активный покупательский период. Агентства недвижимости и застройщики выполняли и перевыполняли план продаж, все почувствовали трансформацию капиталов из депозитного состояния в недвижимое имущество. При этом, особым спросом пользовались в первую очередь квадратные метры эконом-класса Москвы, Санкт-Петербурга и Новой Москвы (собственно говоря, традиционные инвестиционные вложения). 

 

Комментирует Сергей Богданчиков, управляющий директор ORIGIN CAPITAL: 

Но игра с санкциями продолжается до сих пор, хотя, еще при принятии первого пакета всем казалось, что долго это противостояние не продлится. Поэтому поиски надежного сохранения средств (а в нашем случае – это выбор наиболее правильного проекта недвижимости) все еще продолжаются. Единственное, что отличает текущую ситуацию от начала года – это масштаб. Теперь инвестиционно способный спрос значительно сократился, вложение средств в недвижимость перестали носить масштабный характер, но актуальность все еще сохранили. Как отмечают игроки рынка, недвижимость все еще считается наиболее надежным способом как минимум сбережения средств. Хорошо заработать на этом сейчас вряд ли можно, но на фоне замедления экономического роста, обесценивания национальной валюты и прочих неурядиц, квадратные метры все еще воспринимаются как самый простой и понятный инструмент инвестирования.

 

Итак, первой основной тенденцией, которую заметили эксперты, является ослабление спроса по сравнению с предыдущим периодом, когда, откровенно говоря, рынок был перегрет. Второй момент – это увеличение сделок с покупкой недвижимости, совершаемых с привлечение заемных средств. Как уже было сказано выше, объем платежеспособного спроса значительно сократился, покупателей, имеющих сразу достаточную сумму денег на приобретение жилья, осталось не так много. В основном, жилье приобретается на заемные деньги, даже если речь идет об инвестиционной покупке. Кстати, именно на рынке первичной недвижимости в эконом и комфорт-классе покупательское поведение осталось неизменным: в большинстве случаев люди приобретают жилье для себя, их доля составляет порядка 75-80%, а вот доля тех, кто инвестирует в данный сегмент не превышает 25%. 

 

Третья интересная тенденция осени – предпосылки появления новых градостроительных и законодательных инициатив властей в Москве, Новой Москве и Подмосковье, которые должны оказать заметное влияние на рынок первичной недвижимости столицы. Например, как рассуждает Саша Лукич, управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро Portner Architects, новые инициативы архитектурных властей должны оказать положительное влияние на гуманный характер среды обитания, функциональность и качество архитектуры новых районов. Однако не надо забывать, что градостроительные модели советского периода, от которых сейчас мы пытаемся отойти как от неудачного эксперимента, в большой степени являются последствием еще действующих норм для проектирования многоквартирного жилья. Так, например, чтобы не нарушить нормы инсоляции, проектирование жилых комплексов начинается не с эргономики и планировки квартир, а c точностью до наоборот – со схемы генплана и нарезки квартир на этажах, которые будут соответствовать требованиям инсоляции. 

 

Потери выхода площадей из-за большого расстояния зданий, как правило, компенсируется этажностью и вытянутыми помещениями, и площадь нефункциональных зон и коридоров в квартире достигает 30-35%. Акцент ставится на градостроительные параметры, а функциональность жилья обычно никого не волнует. Планировки самих квартир почти не прорабатываются, кроме грубого зонирования помещений в масштабе типовых этажей. К сожалению, и такую квартиру возможно продать, поскольку она сдается без перегородок и риск возможности правильной организации представляется будущему покупателю как возможность выбора.  

 

«Можно смело сказать, что качество планировочных решений типовых квартир предложенных на рынке, отстает от мировых стандартов современного жилья на 40-50 лет. С ново-старой доктриной квартальной застройки, надо срочно и существенно менять подход и алгоритм проектирования жилья. Боюсь, что контрастный эффект от инициативы архитектурных властей, без параллельного изменения устаревшей нормативной базы и профессиональных навыков проектировщиков, ни девелоперы, ни будущие жильцы не почувствуют», - заключает Саша Лукич.

 

Еще одной важной тенденцией текущей осени является постепенно увеличение количества панельных домов. Традиционно панельные дома относили к низкокачественному домостроению, всем известные и самые «популярные» панельные дома, так называемые «хрущевки», массово строились с конца 50-х годов по всей стране. Мы все прекрасно помним о том, что их возведение было своего рода экспериментом советского правительства. В большинстве случаев, пятиэтажные объекты строились именно как временное жилье, рассчитанное не более чем на 25 лет. Это были постройки из обычных бетонных блоков, постройки действительно холодные. 

 

Сейчас же панельное домостроение далеко ушло в своем развитие. Это уже объекты совершенно другого качественного уровня, который оценили и потребители, и строители. Из сборных панельных конструкций возводятся дома повышенного класса комфортности (например, такие проекты есть у девелоперской компании ЛСР), хотя в большинстве все еще преобладают проекты эконом-класса.

 

Если рассмотреть все перечисленные тенденции осени, происходящие на рынке первичной недвижимости 2014, то действительно может возникнуть ощущение, что в самом ближайшем времени они должны привести к снижению стоимости жилья. Многие эксперты рынка недвижимости именно так и считают, утверждая, что уже зимой мы почувствуем снижение цены. Но не все игроки выступают так единодушно. Есть вторая точка зрения, которая прозвучит для покупателей, ожидающих корректировки цены, не так оптимистично. Санкции направлены, прежде всего против оборонной промышленности, против перспективных разработок углеводородов и финансового сектора. Все это в перспективе бьет по долгосрочным проектам с длинными деньгами, по большим госконтрактам и мутным подземным рекам государственных денег. И только опосредовано, через вышеперечисленные рычаги, в целом по экономике. Если все будет идти как сейчас, то стагнация или супер медленный рост может затянуться на годы. Если мы говорим о московском жилье, то у девелоперов будет достаточно времени чтобы скорректировать объемы предложения и не допустить обвала цен. Небольшая корректировка – возможно, проседание – ни за что. На вторичном рынке, тоже не могу себе представить событий при которых собственники начнут сбрасывать цены на квадратные метры.

 

В любом случае, стоит отметить тот факт, что когда стоимость покупки жилья идет на миллионы, любое, даже небольшое проседание стоимости – это хороший повод приобрести недвижимость.