Рынок элитной недвижимости Москвы – снижения не будет

 

Настроения на рынке элитной недвижимости Москвы и области по-прежнему вполне оптимистичные. Не смотря на все тяготы и невзгоды, которые приходится переживать отечественной экономике, и при существующих тенденциях ухудшения внешнеполитической ситуации и снижения инвестиционного спроса многие игроки до конца уверены в том, что именно на премиальном сегменте жилья это никак не отразится. Для подобных настроений есть несколько причин.

 

Прежде всего, надо вспомнить о том, что же происходило в других сегментах жилья. В первую очередь стоит сказать о необычно раздувшемся спросе, который возник в начале года и продолжался несколько месяцев. Лихорадило не только масс-маркет, особенно чувствительный к каким-либо переменам, своего рода лакмусовой бумажкой стали и другие сегменты, незамедлительно реагировавшие на внешние обстоятельства: комфор-класс и бизнес-класс. Это произошло в тот момент, когда стало понятно – держать деньги в банках не выгодно и уже не эффективно, поэтому они переводились в недвижимость. В основном это были либо частные инвестиции, либо покупки для себя, которые ранее долгое время откладывались по каким-то причинам, а случившийся скачок с курсом валюты просто подтолкнул к принятию решения. В обоих случаях речь идет об относительно невысоких суммах. 

 

В это самое время элитный сегмент напоминал оазис спокойствия на фоне бушующего океана. Здесь не бились рекорды по количеству заключенных сделок, не распродавались объекты еще не успев выйти на рынок. Потому как клиенты, вкладывающие деньги в такого рода недвижимость не так сильно зависимы от внешних факторов. Более того, всплеск спроса в других сегментах был вызван опасением подорожания ипотеки (повышения процента ипотечного кредитования), и многие, кто раздумывал над тем «брать или не брать» чаще всего склонялись к первому варианту. Элитный сегмент недвижимости не так сильно привязан к ипотеке. Объем сделок совершенных с привлечением ипотечного кредита составляет порядка 40% для первичного рынка недвижимости столицы, из них на долю сегмента элит приходится не более 5%. А, следовательно, данный фактор здесь не сыграл значительной роли и не подстегнул спрос.

 

При этом, как отмечают специалисты и игроки рынка, в высоком ценовом сегменте привлечение ипотечных денег идет не ради «покупки денег» для приобретения жилья, логика клиентов данного сегмента жилья в оправдании средств, на которые они приобретают дорогостоящую недвижимость. В большинстве случаев, после того как клиент обращается за ипотечным кредитом, он гасит долг в ближайшие 2-3 года.

 

Помимо такого фактора как «портрет потенциального покупателя», формирующего спрос в данном сегменте, есть еще один немаловажный момент – где формируется данный спрос. Высококлассная недвижимость в Москве и Московской области всегда будет пользоваться устойчивым спросом вне зависимости от того, какая экономическая ситуация в стране или политическая в мире. А, следовательно, если есть спрос, значит будет и предложение. Повода для паники и необходимости принимать поспешные решения нет.

 

Таким образом, совершенно очевидно, если данный сегмент не подчинялся общим тенденциям в начале года, то и сейчас развивается по другим законам, только лишь с поправкой на текущую ситуацию. 

 

Как отмечают специалисты компании «Метриум Групп» активность на элитном рынке недвижимости Москвы все еще остается стабильной, без сильных всплесков в сторону повышения или понижения. 

 

«Рынок элитной недвижимости,  как и другие сегменты, пока развивается в большей степени стабильно: летом спрос несколько «просел», но в сентябре покупатели активизировались, а цены растут умеренными темпами в соответствии с изменениями структуры предложения. Цены даже несколько «замедлили» свой рост, что связано с отсутствием нового предложения на рынке и тем, что некоторые застройщики не спешили с плановым повышением цен, чтобы привлечь  и сохранить клиентский поток», - комментирует Анна Карпова, руководитель Департамента элитной недвижимости Est-a-Tet.

 

Общее состояние рынка 

По данным Анны Карповой, к концу третьего квартала, с началом делового сезона спрос на элитном рынке начал расти по сравнению с летним периодом, поток клиентов увеличился. Показатели спроса достигли уровня первого активного квартала этого года, поскольку люди продолжают подбирать интересные для вложения свободных средств объекты. Вероятнее всего, активность на элитном рынке будет изменяться в  соответствии с традиционной сезонностью на рынке недвижимости и, как уже было сказано выше с небольшой поправкой на поступающие новости о геополитическом и экономическом состоянии в стране.  

 

Что касается количественных характеристик, то по данным экспертов «ИРН Консалтинг» показатели 2014 года по объемам предложения оказались рекордными за последние 9 лет. Сейчас в продаже насчитывается 69 жилых новостроек элитного и верхнего сегмента бизнес-класса в центре Москвы. Общее количество запроектированных квартир в них составляет 7 819. Сравнимое количество домов в продаже фиксировалось в 2006 году (66 новостроек), после этого показатель снижался, достигнув минимума к осени 2013 года (43 новостройки). К 2014 году количество новостроек в центре Москвы выросло сразу на 60%. Это никак не связано с кризисом и санкциями. Дело в том, что тот объем который сейчас выведен на рынок, реализовывался в последние несколько лет, когда ситуация в девелопменте и в стране была более благоприятна для развития бизнеса, создания качественных масштабных и дорогих проектов. А то, что выведены они в непростой период для страны – простое совпадение. 

 

Итак, если описывать состояние рынка в штуках, то по данным исследования, проведенного специалистами «Метриум Групп»,  по итогам третьего квартала 2014 года на рынке элитных новостроек был представлен 41 объект, совокупный объем предложения составлял около 1 130 квартир. По сравнению со вторым кварталом текущего года число продаваемых лотов снизилось менее чем на 1%.

 

Рассредоточение объемов в столице

Как рассказывает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова, в последнее время объемы нового строительства в высоком ценовом сегменте смещаются из зоны внутри Садового кольца на территорию между Садовым кольцом и ТТК. Так, именно в этой зоне было сконцентрировано около 90% новых проектов 2014 года. 

 

В целом лидерами по объему жилья на первичном рынке центра Москвы стали районы Хамовники (1999 запроектированных квартир), Замоскворечье (1457 запроектированных квартир) и Пресненский (994 запроектированных квартир). При этом Пресненский район переместился с последнего места сразу на третье за счет старта нового крупного проекта бизнес-класса  RedSide.

 

Распределение районов по количеству и средней стоимости квартир в 2014 г.

 

По данным «ИРН-Консалтинг»

 

Немного по-другому выглядит структура распределения объемов у компании Est-a-Tet, что касается лидера, то он остается неизменным – основная доля предложения в элитном сегменте представлена в районе Хамовники – 73,3% от общего объема предложения. Большая часть предложения в этом районе сосредоточена в ЖК «Садовые кварталы», Barrin House и  Knightsbridge Private Park. А вот на втором месте – Таганский район, где находится 10,6% от общего объема предложения элитного жилья. В премиум-классе в наибольший объем предложения  реализуется в районе Раменки, где доля крупного проекта  «Снегири Эко» занимает  40,7% от общего объема предложения в проекте.  

По данным «Метриум Групп», как и ранее, большая часть квартир (42%) продается в полностью готовых и введенных в эксплуатацию домах. Еще треть лотов представлена в корпусах, где ведутся активные строительные или реставрационные работы. На новостройки в стадии отделки приходится 16% от общего объема предложения, а 9% – на те, где строительство или реконструкция только стартовали.

 

Структура предложения по стадии строительной готовности (корпуса) 

 

Источник: «Метриум Групп» 

 

Стоимость квадратных метров

Мы подошли к самому главному вопросу, который всегда является ключевым в отношении любой крупной покупки, тем более недвижимости  – к вопросу стоимости квадратного метра. По данным «ИРН Консалтинг» в 2014 году средняя цена кв. м в новостройках центра Москвы составляла 485 700 рублей. С осени 2013 года цена почти не изменилась (487 800 рублей за кв. м). При этом средняя стоимость квартиры в центральных новостройках снизилась почти на 7% за счет сокращения средней площади квартир: с 66,8 млн. до 62,2 млн. руб. Не смотря на небольшое снижение цены, раскошелиться все равно придется. 

 

Что касается интересных проектов, то отметим, которые вышли на продажу с осени 2013 года, ЖК RedSide, застройщиком которого выступает «7-й таксомоторный парк», микрорайон «Садовые кварталы» от «Интеко» и ЖК «Донской Олимп» от «ЛСР. Недвижимость-М». При хорошем уровне предложения, некоторые эксперты предполагают, что в скоре на рынке будет наблюдаться дефицит площадей.