Новая Москва в ожидании очередного спада

 

На протяжении всего 2014 года мы наблюдали, как на рынок первичной недвижимости Новой Москвы волна за волной накатывалась покупательская активность, и каждый раз, после полутора месяцев ажиотажного спроса, эксперты качали головой и говорили: «все, теперь рынок ожидает спад и затишье». И на самом деле такое волнообразное состояние характерно не только для рынка Новой Москвы, но и для столичной недвижимости, а также крупных региональных городов. 

 

К чему это вдруг вспомнилось? Дело в том, что сейчас, в декабре, когда по всем законам рынка и предсказаниям его игроков мы должны переживать этап полнейшего спада и абсолютного затишья, происходит обратная ситуация – покупательская активность вновь расшевелила игроков и дала надежду девелоперам. Рынок не стоит, стройки пока не замораживаются, агенты совершают сделки, покупатели въезжают в новые квартиры. Конечно, может быть все не так радужно и красиво, но в целом картина вырисовывается вполне себе праздничная, новогодняя. Единственное, что ее омрачает, так это мнения все тех же экспертов, которые предупреждают: праздник будет недолгим.

 

 

Евгений Каур, управляющий директор LCMC уверен, что очередная активизация спроса – это всего лишь реакция покупателей на очередной этап девальвации рубля, и в связи с тем, что на этот раз обесценивание валюты происходит быстрыми темпами, даже изрядно уставшие инвесторы начали двигаться в попытке сохранить накопления. При этом надо понимать, что рынок лихорадило уже довольно давно, и он пережил уже не одну волну такого спроса, а значит, реальных покупателей почти не осталось. Стоит учитывать и тот факт, что уровень платежеспособности потенциальных покупателей всегда был на уровне ниже среднего, а сейчас  с учетом текущей экономической ситуации, стал только хуже и вряд ли изменится в обозримом будущем. 

 

Основные направления движения

Если попытаться охарактеризовать основные движения и тенденции, которые сейчас происходят, то можно сравнить их с тем, что происходило в 2008 году. Собственно многие прибегают сейчас к этим аналогиям и говорят, что рублевая стоимость и без того драгоценных квадратных метров будет расти, или, если хотите, значительно корректироваться, а вот валютная стоимость начнет снижаться. В разных классах жилья это снижение будет варьироваться от 20% до 35%. Но, применительно к рынку первичной недвижимости Новой Москвы, где в основном представлен эконом, комфорт и класс комфорт+, корректировка валютной цены не будет превышать 20% за 1 кв.м. жилья.

 

Определяющим фактором для рынка  первичной недвижимости Новой Москвы станет еще и привязка большинства потенциальных покупателей к ипотечному кредитованию. Данный рынок в основном представлен объектами низкого и среднего класса комфортности, дорогостоящего жилья здесь фактически нет. В связи с этим среди покупателей на рынке масс-маркета значительная доля тех, кто приобретает жилье на частично заемные средства. Собственно говоря, доступность такого инструмента как ипотека для большинства станет едва ли не решающим фактором приобретения квартиры. Уже сейчас происходит заметное снижение числа сделок с привлечением ипотечных займов, то есть из-за значительного увеличения ставок по кредитам желающие приобрести жилье вынуждены повременить, дождаться более подходящего и благоприятного времени. Итак, можно говорить, что второй заметной тенденцией рынка станет именно значительное сокращение сделок с привлечением ипотеки.

 

Третья тенденция, как и четвертая просто являются логичным продолжением второй – сокращение общего количества сделок на рынке и приостановка реализации ряда проектов или вовсе их заморозка, в самых исключительных случаях – уход девелоперов с рынка. 

 

  

Наверняка, схема долевого строительства понятна всем. Еще раз повторю, что большинство объектов на рынке строится по этой схеме. Т.е. на собственные средства застройщик приобретает земельный участок, готовит его под застройку, выводит объект на уровень первого-второго этажа, а далее все строительные работы ведутся за счет привлеченных средств дольщиков, в том числе и заемных, ипотечных. Так вот, совершенно очевидно, если объем средств дольщиков значительно сократится (а так и будет, причины мы описали выше), то это грозит заморозкой проектов и долгостроем. Так что ожидать в ближайшее время хороших объемов новых площадей не стоит, и при принятии решения о вложении денег в строящийся проект, стоит вспомнить ту поговорку, в которой надо отмерять семь раз и лишь один раз отдавать свои деньги застройщику.

 

Границы выбора

В любом случае, как бы не развивались события в стране, нужно понимать что покупать и куда все же стоит вкладывать деньги, если таковые имеются. Потому как всегда есть непреодолимое желание если не приумножить их, то точно сохранить. Отметим, что, несмотря на большие объемы площадей, ввод которых анонсировался в начале 2014 года, сейчас интересных ликвидных объектов осталось мало. Это вполне логично и ожидаемо, если вспомнить, как лихорадило рынок весь год, и какое количество сделок было заключено. На настоящий момент еще не делали анализ по уровню сделок в ноябре-декабре. Но если привести в пример предыдущий период, то по данным Росреестра Московской области количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве за январь-август 2014 года увеличилось на 35,5% по сравнению с аналогичным периодом 2013. Если же говорить про весь год,  можно точно сказать что тенденция превышения количества сделок по отношению к 2013 году наблюдалась фактически в каждом квартале – тогда еще ипотечные программы и ставки позволяли использовать заемные средства и многие с охотой к ним обращались. Так вот, после такого урожайного года текущий выбор объектов определяется остаточным принципом, проще говоря, выбирайте из того, что есть. 

 

Комментирует Сергей Богданчиков, управляющий директор ORIGIN CAPITAL: «В 2014 году рынок новостроек «новой» Москвы продемонстрировал активный рост по объему предложения, как за счет строительства новых объектов, так и за счет сдачи корпусов в реализуемых ЖК. По разным оценкам было введено около 1,5 млн. кв. метров жилья. Около четверти проектов относится к сегменту малоэтажного жилья. В первом квартале 2014 года в связи с отзывами лицензий у многих банков, нестабильной экономической ситуацией и колебаниями курса рубля, все начали активно вкладывать средства в недвижимость для сохранения сбережений. Особой популярностью пользовались ЖК «Новые Ватутинки», «Татьянин Парк», «Спортивный квартал», проект «А101». Поэтому уже к концу года ликвидных объектов практически не осталось.  

 

Итак, когда с рынка ушли самые интересные предложения, изменилась его конъюнктура и средняя стоимость объектов. Так, по данным аналитического отдела компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в ноябре цены на рынке первичной недвижимости Новой Москвы выросли почти 1,5%, и составили порядка 98,9 тыс. руб. за кв. м. В сегменте комфорт-класса стоимость квадратного метра несущественно сократилась на 0,4% и составила 98,5 тыс. рублей за квадрат. В эконом-классе наоборот, повышение на +3,2% что в рублевом эквиваленте соответствует 95 тыс. рублей.

 

Напоследок 

И в заключении стоит сказать о самом главном, о тех проектах, которые являются привлекательными с точки зрения вложения средств, как уже было сказано выше, их осталось немного. В первую очередь это проекты, в которых сочетается качество и стоимость. Это ЖК «Переделкино Ближнее», ЖК «Новый Московский», «Татьянин Парк», «Новые Ватутинки». Перечисленные жилые комплексы сочетают в себе такие преимущества как благоустройство, правильные урбанистические концепции, экологию. Здесь реализуются полноценные самодостаточные жилые единицы, кварталы, микрорайоны, которые обеспечивают комфортное проживание даже самым требовательным клиентам. Развиваются не только сами объекты недвижимости, осваиваются и прилегающие территории, облагораживаются, приспосабливаются для нужд качественной жизни. При этом стоимость таких объектов ниже аналогов в границах старой Москвы. 

 

Вторые по популярности проекты – сочетающие в себе жилье различного формата. Это удобно и концептуально легче воспринимается покупателем с точки зрения психологии. Получается, что приобретаешь жилье не в каменных джунглях, где один дом похож на другой, а совершаешь выбор в пользу той самой, подходящей именно тебе недвижимости. Такие проекты только начали активно развиваться, но те немногочисленные девелоперы, создающие такие комплексы, уже ощутили положительный эффект: во-первых, это возможность создавать совершенно разные архитектурные облики места, привлекать различные целевые аудитории, комбинировать наполнение и инфраструктуру, дополняя ее, улучшая, грамотно сочетая все элементы. 

 

 

К таким форматам относятся проекты «Дубровка», «Западная долина», «Ново-Никольский» и уже упомянутые выше «Спортивный квартал», «Новые Ватутинки». Все они обладают насыщенной инфраструктурой, полноценным спланированным внешним пространством с выделенными функциональными зонами, ориентированными на основные группы будущих жильцов. Такие проекты сейчас не только выгодное и правильное вложение, но и инвестирование в будущее, т.к. они останутся актуальными и комфортными долгое время.