Итоги триумфального года. Новостройки Москвы 2014. Как это было

 

Мы пережили еще один сложный удивительный и непредсказуемый год, который точно войдет в историю рынка жилой недвижимости столицы. Не будем повторять традиционные и уже поднадоевшие истины про то, каким был этот период сложным для отдельной сферы рынка и для всей российской экономики. Мы все помним, как начинался 2014, первые месяцы ажиотажного спроса, которые должны были повлечь за собой абсолютный штиль. Но, как мы также все помним, что этого не случилось ни весной, ни летом и даже осенью значительного похолодания не произошло.

 

Многие игроки рынка сравнивают происходившую ситуацию с американскими горками –  каждый месяц, буквально и без преувеличений, производил впечатление таинственного поворота, за которым всегда что-то новое и неожиданное. Прогнозов никто не делал, потому что оценить и предсказать, что будет дальше, в таких условиях было просто невозможно. 

 

Общее и лирическое

Прежде чем глобально подводить черту и смотреть на годовые результаты, хочется пару слов сказать о декабре. Потому как события этого месяца не то, что встряхнули, они буквально потрясли рынок недвижимости, в который раз спровоцировав здесь ажиотажный спрос на квартиры. Итак, в середине месяца Банк России повысил ключевую ставку до 17%, и 16 декабря рубль рухнул, а евро и доллар подскочили. Те, кто ожидал более или менее спокойного окончания года были крайне разочарованы – в очередной раз рынок бурлил, беспрецедентные обстоятельства вынудили всех забыть про предпраздничные хлопоты, активизироваться и спасать собственные средства. Как отмечают эксперты, ситуация больше походила на ажиотаж и панику.

 

«То движение, которое мы наблюдали на рынке первичной недвижимости столицы в завершении 2014 года сложно назвать полезной и понятной активностью. Людей захлестнула паника, страх потерять свои сбережения. Это сразу отразилось на количестве сделок по покупке квартир – кривая поползла вверх. Впрочем, не только рынок недвижимости был перегрет, все товарные рынки штурмовались в едином эмоциональном порыве, – комментирует Евгений Каур, управляющий директор компании LCMC. – При этом, как ни странно, при таком разогретом спросе, рублевые цены девелоперы практически не поднимали, были корректировки, незначительное подорожание, но в сравнении с ростом валютного курса, это действительно не так много». 

 

Стоит ли говорить, что в очередной раз квадратные метры стали объектом внимания со стороны всех желающих сохранить свои сбережения. В очередной раз рынок жилой недвижимости столицы вошел в пике, активность покупателей увеличилась в несколько раз, количество сделок резко взметнулось вверх. Оказалось, что людей, которые хранят деньги в иностранной валюте не так много, в основном у людей были рублевые сбережения, и потому, единомоментное и значительное подорожание иностранной валюты заставила всех, кто не успел перевести деньги в валюту, переводить их в квадратные метры. 

 

Цифры и факты

Можно, какими угодно терминами и эпитетами обрисовывать ситуацию на рынке, но гораздо красноречивее в этой ситуации будут цифры: по предварительным оценкам специалистов рост числа сделок в декабре 2014 года составил по разным показателям от 80% до 100% по отношению к аналогичному периоду 2013 года. Действительно триумфальное завершение года. Что касается подорожания, то по данным аналитиков компании «Метриум Групп» средняя цена на первичном рынке столицы выросла на 10% и составила 147 250 руб. В комфорт-классе она остановилась почти на отметке в 149 тыс. руб. за кв. метр, а в эконом-классе – 112 тыс. руб. за квадрат.

 

И все же, как отмечает Анна Соколова (директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп») несмотря на затянувшийся конфликт с Украиной, присоединение Крыма, несмотря на обострение отношений с Западом и США и введенные санкции, отток капитала и прочие радости, которые подогревали спрос в течение всего года, приобрести квартиру можно было по вполне приемлемой цене. Эксперт отмечает всего несколько периодов, когда цены росли очень активно – это самое начало года, и осень-зима, а вот летом было отмечено даже некоторое снижение стоимости драгоценных квадратных метров.

 

Динамика цены кв. м в массовом сегменте жилья в 2014 г. 

Источник: «Метриум Групп» 

 

Как отмечают игроки рынка, цены росли во всех районах столицы. Как всегда, повышение стоимости не было одинаковым и зависело от нескольких факторов – непосредственной популярности самого административного округа и новых объектов, вводимых на рынок застройщиками. Таким образом, благодаря старту продаж в нескольких жилых комплексах, в СЗАО был отмечен наиболее высокий рост стоимости – почти на 50%. 

 

Динамика цены кв. м в 2014 г. в массовом сегменте жилья по округам

Источник: «Метриум Групп»

 

Таким образом, по итогам года, средняя стоимость однокомнатной квартиры в сегменте массмаркет составила порядка 6,5 млн. руб. Нельзя сказать что цена доступна, особенно если учесть тот факт, что такие квартиры должны быть рассчитаны для абсолютного большинства граждан, но мы сейчас оцениваем предложение в старых границах Москвы, а это заведомо не может быть дешево. На двухкомнатные квартиры цены выровнялись на отметке в 9,5 млн. руб., что тоже нельзя назвать бюджетным вариантом. 

 

Как отмечают аналитики компании «Метриум Групп» по итогам декабря в продаже было представлено 27 проектов с совокупным объемом предложения порядка 7 750 квартир, что на 33,7% больше, чем в конце 2013 года.

 

С предложением и ценами все понятно, теперь самое время выяснить, как выглядел тот самый пресловутый покупательский спрос, который наделал столько шума и о котором мы так много говорили выше. По мнению инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet, покупатели в 2014 году сохранили свои предпочтения.  В эконом- и комфорт-классе наибольшим спросом в 2014 году пользовались однокомнатные квартиры небольшого метража, они оттянули на себя внимание более 40% покупателей. Это довольно значительная цифра, ранее этот показатель был выше и мог доходить до 50%.  Что касается двушек и трешек, то на них пришлось 35% и 22% соответственно.  

 

 

Дела ипотечные

Ипотека хоть и страшное понятие, говорить о котором принято либо с ужасом, либо с юмором, все же для рынка недвижимости страны играло далеко не последнюю роль. Так по данным компании Est-a-Tet в 2014 году более 50% сделок, совершенных в столице на рынке первичной недвижимости осуществлялось с привлечением заемных средств. При этом, в некоторых жилых комплексах в сегменте массмаркет эта цифра доходила до 70%. Как отмечают эксперты, число покупателей, пользующихся таким финансовым инструментом как ипотека с каждым годом только увеличивалось. Например, по итогам четвертого квартала 2014 года доля покупателей, приобретающих квартиры с помощью ипотеки, выросла по сравнению с аналогичным периодом 2013 года на 10%. 

 

 

Совершенно очевидно что этот показатель продолжал бы расти и дальше, превращаясь таким образом в один из главных драйверов, способствующих росту российского рынка недвижимости.  Вполне вероятно, что в скором времени ипотека постепенно станет более удобным и доступным средством кредитования, что позволит большему числу желающих воспользоваться ею. Но сейчас эффективность и полезность этого инструмента под вопросом. Декабрьское повышение ключевой ставки кредитования значительно изменил положение дел на рынке, стало очевидно, что негодование и непонимание есть не только со стороны потребителей. Банковские структуры приостанавливали выдачу кредитов и пересматривали условия дальнейшего взаимодействия с заемщиками, это касалось не только новых отношений, пересматривались условия и по существующим оформленным договорам.

 

В результате, ключевые игроки рынка, обслуживающие большую часть от всего объема ипотечного кредитования подняли ставки на 3-4 пункта. Эти действия банкиры назвали вынужденной мерой, а заемщики – убийственной. Очевидно, желающих взять кредит под 17-18% годовых окажется очень мало, даже если квадратные метры для них являются жизненной необходимостью. Таким образом, перевалив за критичную отметку в 15%, ипотека перестала быть действенным инструментом развития рынка и поставила его под удар. По предварительным оценкам, продажи новостроек в 2015 году могу снизиться в 4-5 раз, если условия не поменяются.

 

Что ждать в 2015

Этот вопрос так или иначе все равно поднимался и затрагивался в этом материале ранее. Как уже было сказано, в первую очередь рынок недвижимости после насыщенного года ждет спад. Покупательская активность, которая наблюдалась в последний год на достаточно высоком уровне, не может продолжаться долгое время, этому есть несколько причин. Прежде всего – это сокращение платежеспособного спроса, который итак был весьма незначительным, а теперь, из-за обострения геополитической ситуации, санкций и кризиса финансовые возможности граждан резко усугубились. Если прибавить к этому еще и проблемы с ипотечным кредитованием, то предполагаемое сокращение спроса в 5 раз выглядит вполне реально.

 

Со стороны застройщиков, как и со стороны покупателей, никаких радужных перспектив нет. Компании будут стремиться сокращаться объемы вводимых площадей, чтобы не допускать перенасыщения рынка и простоя объектов. Предполагаемые к вводу на рынок проекты, скорее всего, будут отложены или заморожены на неопределенный срок.  Те жилые комплексы, которые уже сейчас запущены, скорее всего, будут достраиваться и реализовываться. Так что в ближайшее время острого дефицита площадей мы не ощутим. Другое дело, что выбор их будет ограничен и в связи с высокой стадией строительной готовности и ограниченности предложения инвестиционная привлекательность их будет низкая, но как средство сохранения денег вполне подойдет.