Ипотека: остатки былой роскоши

 

Институт ипотечного кредитования в России переживает очередной кризис. Все никак не стать ему тем, чем он должен стать по логике его создателя – основным инструментом решения жилищных вопросов. Для большинства российских семей жилищное кредитование недоступная роскошь с космическими процентами, наверное, здесь самый главный минус – переплата, которая в большинстве случаев превышает 100%. С учетом того, что стоимость жилья в нашей стране совершенно не соизмерима с доходами населения, итоговые суммы могут выглядеть очень впечатляюще. В принципе, чтобы отказаться от ипотеки уже первого минуса вполне достаточно. Трудно себе представить, но ранее ситуация с процентной ставкой была куда более драматичной. 

 

Как это было

Все же, не смотря на достаточно сложные обстоятельства, ипотека остается наиболее популярным и востребованным инструментом приобретения жилья. И если вспомнить, что раньше, еще лет 8-10 назад такие кредиты в России выдавались сроком всего на 3 года и аж под 40% годовых, существующие ставки покажутся очень привлекательными, даже до рефинансирования, предпринятого в марте текущего года. По большому счету, настоящий расцвет этого вида кредитования произошел не так давно, в 2011 году. После длительных неурядиц и становления, рынок, наконец-то, свободно начал работать, заемщики стали чувствовать себя намного увереннее, все больше людей стали приобретать жилье, обращаясь к ипотеке.

 

Именно с 2011 года количество ипотечных кредитов постоянно и уверенно росло, фактически каждый год появлялись новости о том, что поставлен новый рекорд. Многие аналитики и эксперты рынка в серьез заговорили о том, что ипотечное кредитование становится понятным и прозрачным инструментом для россиян, в таком сегменте недвижимости как масс-маркет данный инструмент стал настоящим драйвером продаж, фактически неотъемлемой его частью. В некоторых регионах страны объем сделок, совершенных с привлечением ипотечного кредитования на первичном рынке достигал 70%. Очень высокий показатель.

 

Стоит ли говорить о том, что 2014 год стал, скорее всего, последней точкой на графике с ползущей вверх кривой. Очередной рекорд, очередной триумф рынка, который, скорее всего нельзя будет повторить или превысить в ближайшие годы. То, что ипотека опять должна переживать тяжелые времена стало понятно еще в начале года, когда количество сделок с привлечением заемных средств сократилось в несколько раз. Ситуация, пошатнувшая экономику страны, курс национальной валюты, таким же пагубным образом сказалась на доходах населения, его платежеспособности. Количество желающих обращающихся к заемным средствам значительно сократилось.

Как сообщали аналитики, уже в первые месяцы 2015 года стало понятно, что рынок не будет таким как прежде. Прогнозы по сокращению были совершенно разные: некоторые говорили о том, что ипотека сократится не более чем на 30%, кто-то утверждал, что по количеству сделок рынок упадет на 70% по отношению к последнему, рекордному 2014 году. 

 

  

Новое время, новые правила

Если вспомнить начало 2014 года, то сразу станет очевидным, что никто особенно не готов был к такому развитию событий, какое мы наблюдали в ноябре-декабре, и уж тем более в январе 2015. Эксперты и аналитики говорили о том, что в скором времени стоит ожидать корректировки ипотечной ставки кредитования в сторону ее снижения. Как следствие, застройщики рассчитывали на рост продаж и увеличение количества сделок с привлечением заемных средств. Постепенно все готовились увидеть «ипотеку с человеческим лицом» - приемлемые условия, адекватные процентные ставки, по-настоящему удобный инструмент решения жилищного вопроса для широкого круга потребителей.

 

Стоит ли говорить о том, что информация о повышении ключевой ставки ЦБ прозвучала буквально как гром среди ясного неба. Это сразу же отразилось на стоимости кредитов, они стали значительно дорожать. Декабрьское повышение стоимости кредитов, по сути, является уже третьей волной, первые две, менее значительные имели, место быть в 2014 году весной и летом. О них мало говорят, потому как корректировка проходила очень плавно – повышение было на 0,5 и 1,5 пункта, в достаточно приемлемом промежутке времени, резких скачков не наблюдалось. Последнее повышение же произошло одномоментно и ставки сразу подскочили до 17%-20% годовых, фактически полностью исключили возможность их использования.

 

Уже в январе-феврале 2015 года многие банки приостановили выдачу ипотеки, и в оперативном порядке стали пересматривать условия возможного продолжения работы с этим кредитным продуктом.  Как говорят сами банкиры, новое время диктовало новые правила: повысился размер первоначального взноса, само собой разумеется, процентная ставка и требования к заемщику. Фактически можно говорить о том, что каких-то качественно новых требований со стороны кредиторов не появилось, просто сейчас внимание к заемщику более серьезное, рассчитываются все возможные риски. Биологическое разнообразие жилищного кредитования лишилось такого вида ипотеки как кредит без первоначального взноса. Минимальная сумма, которой должен обладать заемщик теперь соответствует 20%-30%. Если есть поручители, то их кандидатуры также подлежат полной и доскональной оценке. 

 

При этом если мы говорим о повышении требований, то речь идет не только о заемщиках, но и об объектах первичного рынка: комфортная степень готовности кредитуемого объекта теперь не менее 50%.  Есть, конечно, случаи и с 30% готовностью, но они единичные, и скорее относятся к исключению, чем к основному правилу. Репутация строительных компаний опять имеет значение, тот, кто успел зарекомендовать себя на рынке, в нынешней ситуации чувствует себя увереннее конкурентов. 

 

Мартовское субсидирование ипотеки вновь вдохнуло надежду на почти отчаявшийся рынок первичной недвижимости страны. Как отмечают эксперты и аналитики рынка, это мера постепенно будет возвращать клиентов на рынок, сделает приобретение жилья возможным для широкого круга покупателей. Текущие условия фактически можно сравнить со ставками начала прошлого года, когда ситуация и на рынке первичной недвижимости и в экономике страны была относительно стабильна. 

 

Но, не все смотрят на происходящее с абсолютным оптимизмом, о возвращении прошлых объемов кредитования, когда в некоторых проектах первичной недвижимости объем сделок с привлечением заемных средств могло доходить до 60%, пока речи не идет. Хотя, нельзя не согласиться с тем, что снята эмоциональная напряженность, которая была ранее. Конкретные действия по улучшению ситуации и поддержке рынка привели к эмоциональной разрядке.

 

Кроме того, стоит отметить и тот факт, что застройщик все это время не сидели, сложа руки, пока ипотечные ставки выносило на крутое пике строго вверх, девелоперы разрабатывали собственные инструменты возвращения покупателей на рынок. 

 

Альтернативные варианты

Рассрочка, наиболее распространенный альтернативный способ приобретения жилья. Второй после ипотечного кредитования. Многие сетуют на то, что сейчас беспроцентную рассрочку найти очень сложно, но, хотелось бы отметить, что и ранее, даже у крупных компаний длительная рассрочка (более года, например) не была бесплатной. Итак, как инструмент приобретения жилья рассрочка может рассматриваться некоторыми покупателями, но их круг будет крайне ограничен. Во-первых, требуется более или менее приличный взнос, если говорить точнее, то сейчас менее чем с 30% от стоимости предполагаемого жилья на рынок и заходить не стоит. Во-вторых, по времени рассрочка – крайне ограниченный инструмент, максимально она может составлять не более 3 лет, это в идеальном случае, на самом деле все ограничивается полуторагодовалым сроком. И отсюда вытекает, то самое, «в-третьих», – высокие платежи. За короткий срок требуется выплатить приличную сумму денег, на это мало кто был способен в обычное время, а в текущих условиях, когда платежеспособность населения значительно просела, таких желающих единицы. 

 

 

Не смотря на то, что рассрочка для широкой аудитории покупателей недвижимости не самый подходящий вариант, она удобна для застройщиков, потому как позволяет продавать жилье фактически не снижая его стоимость. При этом на приемлемом уровне продолжает поддерживаться спрос и интерес клиентов к объектам. 

 

На втором месте по популярности скидки. Не самое любимое занятие у застройщиков, делать такого рода подарки, но в условиях затишья, стимулировать спрос как-то надо. Ранее мы готовили материал на эту тему «Оттепель на рынке недвижимости», где было подробно рассказано о некоторых скидочных акциях. На самом деле, сейчас останавливаться на этом не имеет смысла, потому что буквально у каждой строительной компании, хоть в одном проекте есть скидки. Вариантов здесь большое количество, все зависит от возможностей застройщика и фантазии его маркетологов. Что здесь стоит отметить, что в основном, реальная экономия возможно при совершении либо значительной по объему покупки, либо при единовременной оплате. Так что, тоже актуально только при наличии финансовых возможностей.

 

На третьем месте программа trade-in, когда старая квартира идет в счет оплаты новой, приобретаемой. У такой программы есть как положительные, сильные стороны, так и отрицательные. Начнем с хорошего, покупатель может жить в старой квартире буквально до того самого момента, пока его новое жилье не будет полностью достроено и сдано. Второй момент – не придется самостоятельно решать вопросы купли-продажи, это сделают за тебя профессионалы. Третий момент, можно считать, что схема смены места жительства фактически безболезненная.

 

Но есть и минусы, во-первых, этот инструмент на рынке пока что слабо распространен, вообще мало кто к нему обращается, а потому к нему еще не сформировалось доверие. В числе ограничений количество проектов, застройщиков и агентов, которые готовы участвовать в такой программе. И наконец, надо понимать, что не каждая квартира на вторичном рынке может быть приятна в зачет. 

 

Как видно из всего перечисленного выше, полноценной альтернативы ипотечному кредитованию нет, и вряд ли в ближайшее время что-то появится, условия для развития новых инструментов не самые подходящие. 

 

Что будет дальше?

Этот вопрос каждый раз при каждых новых обстоятельствах звучит по-разному, то с надеждой, то с упреком, но всегда актуально. Самым очевидным сценарием развития событий является значительное снижение спроса на ипотечное кредитование в новом 2015 году. При этом пиковых значений ипотечных ставок рынок, скорее всего, больше не увидит. При благоприятном развитии ситуации ставка по ипотеке будет постепенно снижаться, значительного понижения точно ожидать не стоит, максимально на 1,5 пункта. А вот если на политическом фронте никаких положительных изменений не произойдет, тогда вероятно очередная корректировка в сторону повышения. 

 

Проекты на первичном рынке недвижимости будут появляться и проходить аккредитацию в достойных крупных банках, но надо быть готовыми к тому, что прежней насыщенности и разнообразия рынка скоро не будет. Основная причина не только в том, что некоторые застройщики почувствуют себя не очень уверенно, сколько в том, что привычные инвестиции, в виде ипотечных денег все еще под большим вопросом. Дело здесь не только в ставке кредитования, которую с помощью государственного регулирования снижают. Дело в том, что любой кредит – это в первую очередь уверенность клиента в собственных силах и в завтрашнем дне. А такой уверенности сейчас почти ни у кого нет.