Базовые потребности. Первичная недвижимость Москвы теряет в инвестиционных покупках

 

С начала года на рынке первичной недвижимости столицы происходит спад инвестиционных покупок. Ранее, доля таких приобретений в некоторых проектах эконом- и комфорт-класса составляла до 50-70%, значительное количество. Сейчас же это число сократилось, болеем чем в два раза. Основная причина таких обстоятельств одна – кризис, который сказался и на уровне доходов населения и на степени доступности такого значимого финансового инструмента как ипотека, во многом способствовавшего более динамичному развитию рынка. 

 

Подобная ситуация, когда на рынке происходит заметный спад в сегменте инвестиционных покупок (именно в нем), уже наблюдалась ранее, рассказывает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова, сокращение инвестиционных сделок произошло еще в 2008 году, поскольку недвижимость перестала приносить ту прибыль, к которой привыкли инвесторы. До первого кризиса, наступившего осенью 2008 года, вложения в новостройки нередко окупались в два, а то и более раз. Однако после этого события прибыль снизилась до 20-30%, поэтому, если до кризиса 2008 года среди покупателей квартир в новостройках инвесторов было не менее 30%, а в некоторых проектах их доля доходила до 70-80%, после восстановления рынка доля инвестиционных сделок сократилась до 10-30%, в зависимости от проекта. Некоторый всплеск инвестиционной активности отмечался на протяжении 2014 года и, особенно в декабре – на фоне ослабления рубля и ухудшения макроэкономического фона. В этой ситуации девелоперы отмечали рост доли инвестиционных сделок примерно до 30-40%. Однако после декабрьского скачка интерес инвесторов к недвижимости упал, сейчас доля инвестиционных покупок редко превышает 10-15%.

 

Татьяна Калюжная отмечает, что из-за осложнения макроэкономической и геополитической ситуации число инвесторов в принципе сократилось: многие зарубежные инвесторы ушли с нашего рынка, а у российских инвесторов и предпринимателей стало меньше свободных денег. К тому же доходность инвестиций в недвижимость снизилась, из-за чего этот актив утратил  свою былую  привлекательность. Общерыночного роста цен не наблюдается, прирост цены по мере повышения стадии готовности новостроек также снизился. К тому же после некоторой стабилизации рубля инвесторы перестали панически искать любые способы хоть в чем-то уберечься от падения национальной валюты. 

 

А вот заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева, напротив, считает, что недвижимость все еще является привлекательным и актуальным инструментом сохранения денежных средств и потому интересна для инвесторов: 

Свет в конце тоннеля

Последние несколько месяцев, все же ознаменовались положительными тенденциями, как мы помним, российский рубль начал укрепляться, а еще раньше Правительство приняло решение о субсидировании ипотечной ставки кредитования. Но, как отмечают игроки и эксперты рынка, коренным образом на общую ситуацию это не повлияло. Опасения есть как со стороны застройщиков, так и со стороны покупателей. Можно сказать, что обе стороны имеют основания переживать: застройщики, выводя новые проекты, в первую очередь озабочены низким спросом и дальнейшим его падением, платежеспособность буквально таяла на глазах. Покупатели же обеспокоены тем, что доступное предложение, которое итак достаточно редкий вид в переделах границ старого города, вовсе может исчезнуть. 

 

При этом все участники процесса понимают одно важное и неизменно обстоятельство – жилье, именно в эконом и комфорт-классе было, есть и будет базовой жизненной потребностью для многих россиян, так что в любое, даже самое непростое время рынок продолжит развиваться, возможно, не так активно, но процесс развития будет непрерывен. Важным моментом при этом будет оставаться надежность застройщика и качество предоставляемого продукта. Если мы говорим о том, что принципиально специфика спроса становится другой, на смену инвестиционному интересу приходит собственный интерес, то и жилье должно обладать немного другими качественными характеристиками. Гораздо важнее становятся урбанистические составляющие, качество жизни, благоустройство. 

 

Антикризисное предложение

Казалось бы, в этом есть противоречие: кризисное время подталкивает людей к экономии и при выборе жилья основной характеристикой должен стать именно ценовой показатель. Но, сейчас покупатели более тщательно подходят к выбору проекта, требуют от него высоких качественных характеристик. Не стоит забывать, что высокие потребительские качества жилой недвижимости на протяжении последних нескольких лет стали трендом, для покупателей они так же важны, как и стоимость квадратного метра. Благоустроенные территории, качественные зоны общего пользования, наличие парковок и развитой инфраструктуры – это то, от чего даже в кризис никто не готов отказываться.

 

Как комментирует Татьяна Калюжнова, в отличие от инвесторов люди, покупающие квартиру для собственного проживания, ориентируются не на низкий порог входа с возможностью серьезного повышения цен в будущем, а на качественные характеристики объекта. Поэтому у них большим спросом пользуются квартиры не эконом-, а комфорт-класса, которые по цене зачастую не слишком опережают самое дешевое жилье, зато обладают улучшенными характеристиками с точки зрения планировок и внутренней инфраструктуры. Количество комнат для них важнее метража: просторной однокомнатной квартире в 55 квадаратов они скорее предпочтут менее просторную «двушку» аналогичной площади. Если инвесторы весьма активно скупали дешевые квартиры в новых панельных микрорайонах «в чистом поле», то те, кто покупает жилье для семьи, обращают внимание на район и его инфраструктуру. Эти люди предпочтут переплатить, но поселиться в обжитом районе с работающими муниципальными школами, детскими садами и поликлиниками. 

 

Выбор таких проектов, по словам Яны Сосоревой достаточно велик. Как отмечает эксперт, те новостройки, которые представлены на рынке, отлично подходят для проживания всех категорий покупателей, как одиноких, так и семейных людей. Впрочем, существуют проекты, в рамках которых основной упор делают на создание комфортной среды для семьи. Такие новостройки легко узнать по концепции, предусматривающей инфраструктуру определенного уровня. Семейные проекты не обходятся без  соответствующих социальных объектов, также немаловажна экология проекта. Таким образом, выбор места для новостройки осуществляется определенным образом. 

 

Наглядные примеры

По мнению экспертов и игроков рынка сейчас на рынке первичной недвижимости Москвы достаточно много проектов, которые в полной мере могут удовлетворить покупателей, присматривающих себе квартиру. Такие проекты выбрать и найти достаточно просто – ориентация на позиционирование. Хотя, некоторые, не говорят о себе, как о семейном ЖК, но, также могут предложить высокий уровень комфорта для семейных покупателей. В этом легко убедиться, изучив их характеристики. Единственный момент – за такое удовольствие придется заплатить. Ниже, в качестве примера, будут представлены несколько таких ЖК, но данным списком предложение не исчерпывается.

 

Среди новостроек с самодостаточной инфраструктурой отметим ЖК «Мосфильмовский», расположенный в ЗАО. Объект позиционируется в повышенном классе комфортности, и помимо высококлассного и качественного жилья здесь будет построено несколько детских садов (актуально для семей с малышами или только ожидающих их появления), для детей постарше предусмотрена школа, спортивно-оздоровительный центр (для всех категорий жильцов) и супермаркет. Дополнительным и несомненным преимуществом объекта является развитая и высококачественная внешняя инфраструктура. Западный административный округ имеет отменную репутацию, ему есть, что предложить даже самым требовательным покупателям. 

А вот что касается экологии, то ситуация спорная. С одной стороны, буквально на границе с ЖК расположен природный заказник, поэтому свежий воздух, казалось бы, гарантирован. Но есть у этой медали и обратная сторона – в непосредственной близости проложат южный дублер Кутузовского шоссе. Строительство только планируется, но в будущем, скопление автомобилей, как основного источника загрязнения в городе, может стать серьезной проблемой для ЖК «Мосфильмовский». 

  

 

Жилой комплекс «Ривер Парк», еще один проект, в котором, как говорится, найдется все и для всех. Он реализуется в ЮАО, и считается одним из самых масштабных проектов, которые реализуются в старых границах города. Что касается инфраструктурных преимуществ, то здесь максимально представлены все необходимые для качественной жизни объекты: школы, детский сад, единый образовательный центр, крупный многофункциональный центр. Особое внимание в проекте уделено благоустройству: детские площадки, прогулочные зоны, набережная вдоль Нагатинского затона с пирсами для катеров и лодок, рядом планируется разместить детскую парусную школу. Комплексность застройки, помимо явных инфраструктурных преимуществ имеет еще такую положительную черту как единообразный архитектурный облик, соответствующую единую социальную среду. Интересно  только,  как будут обстоять дела с транспортной ситуацией, справятся ли местные дороги, с новым притоком автотранспорта, после заселения ЖК.

  

 

Третий жилой комплекс, о котором хотелось бы рассказать – ЖК «Лобачевский». Проект интересен по нескольким причинам: комплексность, предполагается строительство нескольких многосекционных корпусов; архитектурная выраженность, ЖК представляет собой индивидуальный проект с уникальными яркими фасадами; а также инфраструктура – это наш любимый параметр и в данном случае основной. 

 

Район, в котором будет расположен этот ЖК, испытывает определенные трудности с социальными объектами, поэтому девелопер принял решение создавать их самостоятельно. В комплексе построят детский сад на 125 мест. Кроме того, на территории объекта оборудуют современные игровые площадки, спортивную зону и зону отдыха. 

 

К минусам ЖК «Лобачевский» можно отнести экологическую ситуацию – неподалеку расположена ТЭЦ, транспортные развязки. До крупных объектов торговли придется добираться на транспорте. 

 

Впрочем, как уже было сказано, это не единственные проекты, которые представлены на рынке, просто нам и экспертам, они показались наиболее интересными.