Обзор рынка первичной недвижимости городов Подмосковья. Химки. Тесная связь со столицей

 

Когда-то город Химки был вполне себе самостоятельным и отдельным городом. Теперь же, границы со столицей проходят на таком расстоянии, что об обособленности говорить не приходится, один населенный пункт плавно переходит в другой. И все-таки, Химки – это не Москва, несмотря на то, что близость к столице очень сказывается на развитии и формировании города в целом и рынка недвижимости в частности, у Химок есть свои особенности и характерные черты. Как вы уже могли догадаться, в данной статье речь  пойдет об этом городе, о его рынке первичной недвижимости. Но, по традиции, в первых абзацах мы изложим немного общей, вводной информации.

 

В общем и целом

Химки крупный и развитый город-спутник Москвы, по своей величине он занимает второе место после Балашихи среди подмосковных городов. Находится на северо-западе от столицы, на берегу канала имени Москвы. Как уже было сказано выше, границы между городами теперь понятие очень условное, города фактически составляют единое целое. 

 

Официальный статус города Химки приобрели относительно недавно, только в 39-м году прошлого столетия, но активно развиваться и обживаться город начал гораздо раньше, вначале как станционный поселок, затем как рабочий поселок с достаточно серьезным количеством предприятий. В 50-х годах, после того как здесь разместились предприятия ракетно-космической отрасли и Химки превратились фактически в колыбель будущих покорителей бесконечных космических пространств, город приобрел статус секретного населенного пункта. Сейчас же, благодаря нашумевшей истории с химкинским лесом, творчеству группы «Ленинград» и герою Олега Табакова в фильме «Ширли-мырли» сложно себе представить, остались ли вообще люди, которые бы ни разу не слышали про Химки? 

 

Высокий рейтинг привлекательности городу обеспечивает не только СМИ, шоу-бизнес, близость к столице. Экологическая обстановка здесь получше чем в Москве, особенно в некоторых районах. В первую очередь, благотворное влияние оказывает именно тот самый Химкинский лес, теперь уже знаменитость мирового масштаба. Положительным образом сказывается и заметно сократившаяся активность производственных предприятий города, таким образом, главным вредителем, все еще наносящим ущерб экологии Химок, становится МКАД, с постоянными потоками автомобилей. Что не говори, а вот если бы здесь не было такого количества людей, город превратился бы в идеальное место для жизни.

 

Теперь про инфраструктуру. В Химках самодостаточная высокоразвитая современная инфраструктура. Большое количество дошкольных учреждений, школ, техникумов, есть даже высшие учебные заведения. Можно расти, развиваться и получать качественные знания, не выезжая за черту города. 

 

 

Состояние дорог приятно удивляет, сложно найти некачественные участки, видно, что власти следят за ними и содержат в достойном виде. Дворы, улицы, если говорить про город в целом, ухожены и благоустроены, в принципе весь город выглядит достаточно чисто и аккуратно, даже зелено. Большое количество насаждений, особенно в ряде районов, очень освежает город, как собственно говоря, и водоток, на берегу которого он расположился.

 

Состояние первичного рынка

Как сообщает Елизавета Гудзь, Руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», многие покупатели сегодня стремятся приобрести недвижимости в Химках. Среди причин такой популярности города можно выделить: развитую транспортную инфраструктуру (центр города расположен всего в 4 км от МКАД), эффективное развитие объектов, входящих в социальную инфраструктуру и сформированный промышленный кластер. Близость к столице также является немаловажным аспектом. 

 

По мнению специалиста, в настоящее время развитие строительного рынка Химок можно охарактеризовать как очень динамичное. С начала текущего года в городе появилось 4 новых проекта. Но, для покупателей доступны не только они, продажи активно ведутся в новых корпусах ранее заявленных новостроек, которые выходили на рынок еще в 3-4 квартале 2014. Таким образом, если в мае предыдущего года в городе насчитывалось 28 жилых комплекса, сегодня их уже 37 штук. 

 

Немного другие данные у Владимира Богданюка, руководителя Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, по его словам, в третьем квартале 2015 года в Химках, если рассматривать только активно растущий рынок первичной недвижимости, было представлено чуть более двадцати проектов. В квадратных метрах это составляет более 200 000 кв.м, что, в принципе, достаточно много для подобного города. 

 

 

Если говорить о наиболее популярных и востребованных районах, развитие и освоение которых проходит более активно, то, по словам Елизаветы Гудзь, стоит вспомнить, что исторически, Химки был сформирован из нескольких микрорайонов, которые были и остаются популярным местом для жизни. В дальнейшем к городу были присоединены еще несколько примыкающих населенных пункта. Однако, по-прежнему, наиболее востребованной является историческая часть города, которая состоит из двух микрорайонов – Старых и Новых Химок. Это обусловлено хорошо развитой инфраструктурой и удобным транспортным сообщением со столицей, посредством поездов (ж/д ст. Химки) и автомобильного транспорта (Ленинградка). 

 

В ближайшее время будут доступны для продажи новые квартиры в строящихся домах и 4-х новых жилых комплексах. По оценке экспертов, рынок недвижимости в Химках ожидает значительный рост. Это связано, во-первых, с запуском легкого метро, запланированного на середину текущего года, маршрут этот соединит город с Ленинградским вокзалом. Во-вторых, в 2018 г. завершится строительство долгожданной автомагистрали M-11, которая сопряжет две столицы, что позволит разгрузить транспортный поток, уменьшить количество пробок и улучшить доступность города. Данные меры позволят улучшить условия проживания, однако, вероятно, повлекут за собой увеличение стоимости квадратного метра.

 

Фактор стоимости

От общих вещей теперь переходим к ключевым, к стоимости. С учетом того, что жилье в Химках в целом ряде случаев может рассматривать как хорошую альтернативу столичным квадратным метрам, бюджет на покупку стоит иногда сравнить с московскими ценами, или с ценами на жилье в наиболее развитых и близкорасположенных проектах Новой Москвы. 

 

Итак, по оценке Est-a-Tet, средняя стоимость квадратного метра жилья в Химках в 1 квартале 2015 года составляла порядка 108 000 рублей. В спальных районах столицы можно найти проекты  стоимостью порядка 120 000 – 130 000 рублей за квадратный метр. Если сейчас, разница в 12 000 – 22 000 рублей может казаться и не такой значительной, то стоит представить, что при покупке жилой площади в 40 кв. м разница в бюджете составит более полумиллиона рублей. Такая сумма – весомый аргумент в пользу Химок. Поэтому, в том случае если покупателю не важно, какую именно прописку иметь – столичную или подмосковную, а важно расположение и конечная стоимость, имеет смысл обратить внимание на Химки. 

 

Результаты исследований аналитиков Urban Group, проводимые недавно именно на первичном рынке, показали что средняя стоимость квадратного метра составляет чуть более 93 000 рублей, если сравнивать со вторичным, то покупка в новостройке выгоднее более чем на 20%. Как подсчитали эксперты, бюджет на двухкомнатную квартиру в новом доме эконом или комфорт-класса составит не более чем 5 500 000 рублей, однокомнатную квартиру можно приобрести в среднем за 4 000 000 рублей, бюджет «трешки» – 7 500 000 рублей. 

 

Естественно, здесь, как и во многих подмосковных городах, действует правило: чем ближе к МКАД, тем выше стоимость квартиры (и хуже экологическая обстановка). Таким образом, самым дорогостоящим среди химкинских новостроев оказался жилой комплекс «Маяк», где квадратный метр по цене фактически сравним со столичным – более 140 000 рублей, а стоимость самой дорогой квартиры составляет порядка 20 000 000 рублей. В жилом комплексе «Правый берег» стоимость квадратного метра жилья составляет порядка 150 000 рублей за кв. м, а самая дорогая квартира, выставленная на продажу, имеет цену 16 700 000 рублей. Так что Химки, хоть и не Москва, но все-таки имеет очень территории от района к району. Поэтому, выбирая альтернативу московскому жилью, стоит внимательно рассматривать и район и каждый проект в отдельности с точки зрения инфраструктуры, качества, благоустройства, и, безусловно, транспортной доступности. 

 

Интересные проекты города

ЖК «Сходня Парк», скажем сразу, что проект по своим характеристикам и репутации очень спорный, интересен он в первую очередь из-за своей стоимости – приобретениие квартиры здесь не превысит бюджет в 3,0 млн. рублей. Среди объективных преимуществ проекта стоит отметить его лаконичность: он представляет собой единый комплекс из 5 зданий в единой архитектурной форме. Кроме того, здесь предусмотрена собственная достаточно развитая инфраструктура и подземный паркинг, который должен решить проблему с парковкой. Есть и минус – это долгострой, компания даже была оштрафована за нарушение сроков, но сейчас реализация проекта ведется активно.

 

ЖК «Горный» – также вполне себе доступный по стоимости проект, здесь минимальный бюджет покупки составит порядка 3,3 млн. рублей. Комплекс представляет собой девять разноэтажных зданий (6-ти и 15-ти этажные), проектом предусматривается создание инфраструктуры, благоустройство и паркинг. По качеству строительства дома ничем не уступают столичным, а вот стоимость их более заманчива. Единственное, что может показаться сомнительным удовольствием – самолеты, летающие над домами из и в аэропорт Шереметево.

 

В ЖК «Авентин» квартиры можно приобрести всего за 2,5 млн. рублей. Привлекательная стоимость пойдет в ущерб приближенности к МКАД, дорога останется на расстоянии в 16 км, добираться до нее придется не менее 25 минут, но у проекта есть и объективные преимущества.  Высокое качество строительства, очень развитая инфраструктура, которая будет возведена вместе с проектом: детский сад, две школы (начальная и средняя), поликлиника и торговый центр. Так что, основные потребности жителей будут удовлетворены.