Дорогая моя столица. Рынок премиальной недвижимости Москвы

 

Столичные метры

Нет предела совершенству и росту рынка элитной недвижимости. Особенно если речь идет о столице. Интересно взглянуть на города США и Европы, где такой продукт как «элитное жилье», и сам по себе премиальный сегмент (в том виде, в котором мы знаем его сегодня), начали активно развиваться в условиях рыночной экономики еще лет сто назад. И с тех самых пор, из года в год застраиваются новые территории, появляются новые проекты, которые раскупаются и постепенно обживаются. А насыщения все нет.

 

Кстати, сколько городам требуется элитного жилья? Когда рынок элитной недвижимости будет насыщен? Конечно, это скорее риторические вопросы, которые если и волнуют застройщиков, то, только на этапе идеи проекта. Когда процесс возведения очередного произведения архитектурного искусства «запущен», никаких сомнений в необходимости дорогостоящих квадратных метров нет. Это правильно, ведь вера в собственный проект должна оставаться непоколебимой. Тем более, практически везде это не просто пространство – это золотые метры, надежный способ сохранения и приумножения средств.   

 

Есть два интересных наблюдения, которые касаются элитного жилья. Одно из них заключается в том что: сколько бы рынок не развивался, в рамках одного города всегда будут появляться новые здания. При всем этом, постоянно будет наблюдаться острый дефицит земельных участков. Это как раз второе наблюдение. Дефицит обусловлен ограниченностью тех территорий, на которых здания могут получить статус премиального объекта. Обычно это центральные улицы, прилегающие к ним парковые зоны, зоны бизнес и деловой активности. Еще дефицит обусловлен ограниченностью территории самого города, потому как не может он бесконечно и оперативно расширять свои границы и присоединять все новые и новые территории, расползаясь до каких-то немыслимых размеров.

 

 

Согласитесь, мы часто слышим о дефиците земли, это создает ощущение ограниченности самого предложения. Кажется, что каждый из новых объектов, поступивших на рынок элитной недвижимости – последний, в буквальном смысле. Что все, земля закончилась и более ничего построить будет нельзя. Конечно, так и должно быть в премиальном сегменте, элемент исключительности, ограниченности, избранности. Но, к следующему году появляются все новые и новые проекты, а то, что еще лет 10-15 назад считалось элитным, теперь, в лучшем случае – класс бизнес. И даже кризис, кстати, в некоторых случаях оказывается бессильным против стремления людей к роскоши и комфортному жилью. 

 

Текущая ситуация

Москва, как никакая другая столица показательна во всех перечисленных особенностях, даже с учетом того, что такой полноценный премиальный сегмент в строительной сфере, каким мы его знаем сейчас, сформировался относительно недавно. Но, не смотря на юный возраст, он страдает теми же столичными болезнями: дефицит земли, относительная ограниченность предложения, жидкий спрос, особенно на некоторых территориях. Предкризисный год (2014) стал по-настоящему знаковым для данного сегмента и по количеству проектов, выведенных для реализации и по объему спроса на них. Многие игроки рынка говорили, что за этим последует затишье, так и произошло, кризис остудил участников рынка, но ненадолго.

 

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, отмечает, что в связи с недавней стабилизацией валютного курса произошло некоторое оживление рынка, появилась уверенность и пошли сделки. Однако сейчас снова началось снижение курса рубля, и прогнозы делать достаточно сложно. 

С тем, что на рынке сейчас наблюдается оживление согласен Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп»: 

 

Также стоит отметить, что сейчас на рынке высокобюджетной недвижимости наблюдается дефицит ликвидных предложений, ажиотажный спрос конца 2014 года «вымыл» основной объем привлекательных квартир. Наиболее востребовано жилье небольших площадей – до 100 кв. м и ценой до $1млн. 

 

Основные тенденции

Как рассказывает Геннадий Толкачев, представитель девелоперской компании GRADUM, руководитель отдела продаж жилого комплекса «Золотая миля», рынок элитного жилья не просто ориентирован на соответствие тенденциям, но и во многом является их инициатором. Среди наиболее заметных трендов последнего времени, которые  точно будут развиваться в ближайшие годы, можно выделить стремление к экологичности и использованию натуральных природных материалов.  

 

По словам Геннадия Толкачева, сейчас участились случаи привлечения известных архитекторов к разработке проектов жилой недвижимости. Сегодня в элитном сегменте востребованы продуманные, эргономичные проекты. Как правило, их отличает максимальная функциональность пространства, гибкость планировочных решений, индивидуально разработанная система естественного освещения и расположения окон.  

 

Среди важных тенденций надо отметить постепенное, но заметное сокращение валютного предложения, в связи с нестабильностью курса национальной валюты. По разным данным это сокращение составляет от 20 до 35%. 

 

Кроме того, покупатели заметно охладели к квартирам большой площади – это не новый тренд, но он усиливается. Для громоздких вещей люди предпочитают купить не квартиру побольше, а  кладовую, стоимость квадратного метра которой ощутимо меньше. Кроме того, подобные помещения тоже можно купить по акции, на выгодных условиях. Поэтому те девелоперы, у которых есть такая возможность, меняют нарезку квартир в проектах на ранних стадиях строительства.

 

Изменились и территориальные интересы покупателей. Как рассказывает Екатерина Бонч-Бруевич, генеральный директор агентства недвижимости «Мезон», так называемая самая «элитная» недвижимость – новые (до 10-15 лет постройки) дома внутри Садового кольца сейчас теряют свою популярность из-за (часто) низкого качества строительства, что начало проявляться с возрастом, и явно перегретых цен. Уходят варианты только самые лучшие или/и самые дешевые. На этом фоне вырос интерес покупателей к элитной недвижимости в хороших старых кирпичных домах, особенно в районах Патриарших и Арбата. Что касается элитных новых домов за Садовым кольцом, особенно в спальных районах, то там предложение сильно превосходит спрос, и даже по довольно низким ценам продажи почти не идут.

 

Объемы предложения 

Теперь о таком приятном моменте, пересчете тех самых «золотых» квадратных метров. По данным Ильи Менжунова, объем предложения на рынке высокобюджетной недвижимости (элит-класс и выше) по итогам в 1 кв. 2015 года вырос на 14% по отношению к аналогичному периоду в прошлом году. В первую очередь это связано с выходом большого числа новых объектов. И.о. руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский также отмечает весьма заметный прирост предложения – на 18,5% (объем предлагаемых квартир за 1 квартал 2015 года). И это происходит на фоне постоянного воздействия негативных факторов, которые сектор испытывает в связи с кризисом. Среди них: отток иностранцев, ухудшение экономических условий и бизнес-среды существенно ограничили спрос на квартиры в этом сегменте. Количество обращений снизилось с начала года на 24% в сегменте бизнес-класса, на 20% - в сегменте элитного жилья. 

 

Иного мнения придерживается Ольга Павлова, директор департамента продаж компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко»), по ее словам, объем предложения постепенно сокращается – если в прошлом году за первые пять месяцев было заявлено три новых проекта, то в этом году всего один – на Воробьевском шоссе. В лидерах по числу заявленных проектов традиционно остаются Хамовники, Арбат, Замоскворечье и Пресненский район. Зато покупательская активность находится на довольно хорошем, и главное – стабильном уровне. Предложений пока все равно довольно много, девелоперы охотно предоставляют гибкие условия оплаты и индивидуальные скидки, проводят акции и т.п. По данным эксперта, в январе-мае на первичном рынке элитного жилья в Москве заключалось порядка полусотни сделок в месяц, из которых 40-45% приходились на объекты ГК «ИНТЕКО» - ЖК «Садовые кварталы», Дом «Люмьер» и комплексы Balchug Residence и Balchug Viewpoint. В мае объемы продаж несколько снизились, однако мы не рассматриваем это как повод для паники: сезонность на рынке недвижимости никто не отменял. Снижение это, впрочем, не коснулось эксклюзивного предложения – небольших по площади проектов с особенно удачным расположением.

 

Цена вопроса

Постепенно мы подошли к ключевой определяющей любого товара – его стоимости. И здесь тоже не все так однозначно. Данные игроков рынка хоть и незначительно, но расходятся. Итак, по наблюдениям аналитиков «Метриум Групп» средняя стоимость квадратного метра высокобюджетной недвижимости в 1 кв. 2015 года составила 771,3 тыс. рублей, что на 31% выше, чем в аналогичный период в прошлом году. При этом долларовые цены, наоборот, уменьшились с $15200 (при курсе 35 рублей) в 1 кв. 2014 до $12715 (при курсе 60-66 рублей) в 1 кв. 2015, что связано со значительным ростом курса американской валюты в конце 2014 года.

 

Екатерина Бонч-Бруевич считает, что в некоторых районах столицы стоимость элитных метров практически не изменилась, например, в спальных районах – сохранились старые рублевые цены. Они существенно отличаются в разных районах и домах, но, если считать в долларовом выражении, то упали примерно на 40% по сравнению с прошлым годом. В центре – в новых домах многие продавцы держат старые долларовые цены (свыше $20 тыс. за кв.м), но сделки по ним практически не идут. Другие уже опустили долларовые цены на 20-30%. А вот старый фонд в лучших домах почти восстановил долларовые цены лета прошлого года (порядка $10-12 тыс. за кв.м). Покупатели охотятся за хорошими квартирами с дисконтом, и они даже уходят по цене выше заявленной (аукцион). В жилых комплексах за пределами центра практически осталась старая рублевая цена (здесь она также сильно разнится в зависимости от локации).