ЮЗАО: рейтинговый и популярный

 

Любое начинание приятно заканчивать на позитивной ноте. Так и наш проект серии статей, в которых давалась краткая характеристика всем административным округам Москвы постепенно подходит к финалу, осталось всего несколько округов, о которых мы еще не успели рассказать – ЮЗАО и СЗАО. Обе территории очень интересные и со многих сторон положительные. Стоит отметить, что из обзора исключены  три округа, которые полностью находятся за пределами МКАД: Зеленоградский, Троицкий, Новомосковский, им будут посвящены отдельные материалы.  

 

Цифры и факты

Итак, в этой статье речь пойдет о Юго-Западном административном округе. Для начала, как обычно, немного статистических данных: по размерам занимаемой территории округ относительно небольшой, он занимает всего восьмое место среди прочих округов столицы с результатом менее 4,5% от всей площади города. По числу жителей также далек от рекордов – четвертое место, здесь проживает не более 11,6%  москвичей. А вот по плотности населения уже попал в тройку лидеров, хоть и замыкает ее – 12 700 человек на 1 кв. км.

 

Общее описание

Цифры конечно штука полезная и точная, но помимо статистики об округе много может рассказать его герб. Да, ранее не было у нас такой практики, но этот случай исключительный, потому что в гербе ЮЗАО отражена вся его суть и специфика, о которой мы всегда рассказываем. Гербовая эмблема представлена в виде четверочастно скошенного щита традиционной московской формы. Богатство и процветание олицетворяет первое голубое поле – три золотые монеты.

 

Действительно, округ считается довольно успешным, зажиточным. За ним уже давно закрепилось третье место в рейтинге самых престижных округов Москвы (первое место, безусловно, у Центрального, второе у Западного). Иногда риелторы не без иронии замечают, что три монетки – это символ высоких цен на недвижимость и это действительно так, ЮЗАО по этому параметру может конкурировать разве что с ЦАО. 

 

Про экологию

Двигаемся ниже по щиту: второе и третье зеленое поле с  опрокинутыми кувшинами воды – символизируют большое количество рек, которые начинаются именно здесь, на Теплостанской возвышенности, в пределах округа. Да, кстати, если говорить про реки, речки и речушки, то на территории ЮЗАО их аж 15 штук, в некоторых можно даже рыбку ловить, не для развлечения, а для дальнейшего потребления. А Теплостанская возвышенность обеспечивает округ не только реками, но и в некотором плане качественной экологией. Нахождение на относительной высоте и «попадание» в розу ветров обеспечивает продувание местности, ветры приносят с собой чистый воздух из лесов, а загрязненный уносят с собой. Такое вот самоочищение. 

 

 

Еще буквально пару слов об экологической составляющей ЮЗАО. Важную роль в формировании благоприятной обстановки играет отсутствие в его границах загрязняющих опасных производств и предприятий. А большое количество зеленых насаждений, как естественного, так и искусственного происхождения являются своего рода легкими округа.

 

По оценке генерального директора компании «Метриум Групп», Марии Литинецкой, ЮЗАО действительно является одним из самых экологически благоприятных и развитых округов Москвы. Эксперт отмечает, что особую роль в формировании его положительного образа играют лесные массивы, занимающие значительную часть от общей территории. Особенно стоит отметить Битцевский лесопарк, Тропаревский, Воронцовский.

 

Екатерина Кургина, консультант Департамента оценки жилой недвижимости Консалтинговой группы «Апхилл», также отмечает высокое качество экологии в ЮЗАО, от части, благодаря этому округ считается одним из наиболее престижных и благополучных районов столицы. За последнее время округ сильно преобразился – реконструировались лесопарковые зоны, больше развивалась инфраструктура. 

 

Социальное и культурное 

В самом низу щита, на последнем, четвертом поле, фактически на противоположной голубой стороне от монет, колонна с пылающей чашей – это символ утраченных загородных усадеб знати. Их, кстати, порядка 30 штук, все они имели не только большое культурное и художественное значение, но и ощутимую историческую ценность. Но есть здесь и сохранившиеся красивейшие памятники архитектуры, один из них, усадьба Воронцово, является частью гербовой эмблемы ЮЗАО, ее символизируют красные башни с кованными черными воротами. 

 

Ну и заключительная часть – совы, которые традиционно во многих культурах и странах являются символом мудрости. Здесь они не изменили своего значения и намекают на высокий интеллектуальный уровень жителей ЮЗАО. В округе располагается Российская академия наук, более 150 научно-исследовательских институтов, около десятка популярных ВУЗов страны, так что, среднестатистический житель имеет более высокий уровень знаний, чем в среднем по Москве. 

 

Наверное, в качественном развитии населения округа не последнюю роль играет достойно представленная инфраструктура. По словам Марии Литинецкой, обеспеченность жителей объектами спортивного, досугового, торгово-развлекательного и социального назначения одно из самых высоких в столице. Здесь расположено более двухсот общеобразовательных учреждений, более сотни дошкольных, несколько десятков медицинских объектов (больниц и поликлиник). 

 

Транспортная инфраструктура ЮЗАО включает четыре связанные между собой скоростные магистрали – Ленинский проспект, проспект Вернадского, Мичуринский проспект и Профсоюзную улицу, одну из самых удобных линий метро (Калужско-Рижская) и широкую сеть общественного транспорта.

 

Рынок недвижимости

Рынок недвижимости в ЮЗАО очень неоднородный. В принципе, это не является какой-то особенностью именно этого округа, как известно, такая ситуация характерна для всей столицы. Здесь представлены проекты на любой вкус и кошелек. Но, если говорить в целом, то есть территории прямо являющиеся недвижимым выражением престижности, это Гагаринский, Ломоносовский и Обручевский районы, есть более или менее уютные спальники. Если говорить только про новое строительство, то по данным аналитиков «Метриум Групп» сегодня на первичном рынке недвижимости в ЮЗАО реализуются 14 проектов. Большинство из них – около 85% – представлено в сегменте бизнес-класса и лишь 15% относится к эконом- и комфорт-классу. Так что можно сказать, округ все же имеет ориентировку на обеспеченных граждан.

 

 

Руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова отмечает, что в Москве (за исключением ЦАО) Юго-Западный округ занимает 3-е место по объемам предложения после ЮАО и СЗАО и второе место по уровню цен после ЗАО. По данным на конец мая, к продаже в новостройках округа предлагалось 1364 квартиры – это 16% от общего объема предложения в Москве от ТТК до МКАД. Собственно говоря, в этом нет ничего странного, округ пользуется повышенным спросом со стороны покупателей. Мало кто из постоянных жителей думает о переезде куда-то в иное место, а вот список желающих пополнить ряды счастливых юго-западных обитателей постоянно растет и нуждается в удовлетворении. 

 

Итак, как отмечает Екатерина Кургина (КГ«Апхилл») по распределению предложения картина выглядит следующим образом: больше всего предложений представлено в районах метро Проспекта Вернадского, Университета, Профсоюзной и Академической, здесь и самые дорогие варианты. Более доступные ЖК находятся в районе метро Теплый стан, в Северном Бутово, а также у ст. м Нагорная и Нагатинская рядом с промышленной зоной, квадратный метр стоит 115 – 150 тыс. руб. в зависимости от класса. По большому счету, первичное жилье эконом-класса здесь очень сложно найти, в основном строят хорошие монолитные дома с красивой внешней отделкой, выполненные в определенном стиле, включающие многоуровневые квартиры, обязательно с охраняемой территорией и паркингом. Отсюда и цены не многим уступают центру – средняя стоимость квадратного метра составляет 232 тыс. руб. Среди интересных по внешнему дизайну проектов можно выделить элитный ЖК «Пирамида» в Академическом районе, а также ЖК «Versis» в Ломоносовском районе – стоимость квартир здесь начинается от 19 млн. руб. и от 16 млн. руб. соответственно.

 

 

Что касается распределения объема первичного предложения, ситуация выглядит следующим образом: больше всего «свежих» квадратных метров появляется в Обручевском районе, если говорить о цифрах, то это порядка 30%. На втором месте сразу три района: Зюзино, Ломоносовский и Черемушки, на них приходится по 14% новостроек. С третьим местом тоже все очень равномерно и справедливо – с долей в 7% его занимают Новые Черемушки, Гагаринский, Ясенево и Южное Бутово (данные предоставлены «Метриум Групп»).

 

О цене

Теперь стоит сказать про ценовые ориентиры ЮЗАО. Как уже отмечалось выше, здесь, если говорить о рынке в целом, рассматривая предложения вторичного и первичного жилья, можно найти варианты на любой вкус и бюджет. Но, если говорить о первичном рынке, то в основном, строится жилье повышенного класса комфортности. По данным Татьяны Калюжновой, средняя цена квадратного метра в новостройках округа составляет около 260 000 рублей за квадратный метр. Средняя стоимость квартиры в новостройке ЮЗАО составляет 27,1 млн. рублей, что на 6,5% ниже самого дорогого нецентрального округа (ЗАО) и в 2,5 раза выше самого дешевого (ЮВАО). В части округа, расположенной внутри МКАД,  отсутствуют квартиры эконом-класса, при этом средняя стоимость в квартирах комфорт-класса ЮЗАО составляет 15,9 млн. рублей, бизнес-класса – 29,8 млн. рублей. 

 

По данным «Метриум Групп» средняя цена квадратного метра на недвижимость эконом-класса в ЮЗАО составляет 162 тыс., жилья бизнес-класса – 284 тыс. рублей. Дальнейшие перспективы развития ЮЗАО связаны с редевелопментом промзон. На сегодняшний день на активной стадии разработки находятся около пяти проектов, на месте которых может появиться примерно 500 тыс. кв. м жилья.