О дорогой недвижимости всегда приятно говорить, как в принципе о любых дорогих вещах, потому что все, что относится к премиальному сегменту обычно выверено, мало и обязательно красиво. Петербург в этом плане интересен еще и благодаря своему так называемому «петербургскому стилю», который очень узнаваем и популярен уже не только в России, но и далеко за ее пределами. Стоит ли говорить, о том, что традиционный архитектурный облик города, который принято считать тем самым эталоном или отправной стилевой точкой в большей мере представлен непосредственно в центральных районах, именно там, где априори и реализуются проекты дорогостоящей высококлассной недвижимости. И тут получается незатейливый конфликт интересов между девелоперов, стремящихся реализоваться свои бесценные творения (имеется в виду лишь материальная сторона вопроса) и градозащитниками всех мастей, стремящихся сохранить исторический облик города.
Движения и направления
Судя по тому, что аналитики и игроки данного сегмента регулярно констатируют факт развития рынка элитной недвижимости, рост объемов площадей, появление новых проектов, компромисс два противоборствующих лагеря находят. А называется этот компромисс – стилизация. Можно совершенно уверенно говорить, что если определять какие-то особенности и специфически черты именно петербургского рынка жилой элитной недвижимости именно стилизация новых проектов под «петербургский стиль» является ключевой. Это тренд на все времена, ну или до тех пор, пока еще останутся свободные пятна под застройку в так называемом «золотом треугольнике» Петербурга.
Что касается других тенденций, то они более прозаичные. Коммерческий директор компании «ПЕНОПЛЭКС» Кирилл Иванов констатирует повышенный интерес застройщиков к энергоэффективности, который, кстати сказать, также продолжается уже не первый год. Даже кризис здесь не стал помехой, потому что в этом сегменте нет смысла экономить на качестве, конечный потребитель может просто не понять и не купить.
Как рассказывает эксперт, с ужесточением норм «СНиП 23-02-2003 по тепловой защите зданий», которые вступят в силу с 1 июля 2015 года, девелоперы при строительстве будут обязаны учитывать эффективность применения различных утеплителей с учетом теплотехнических неоднородностей, которые образуются в слабых местах ограждающих конструкций: окна, двери, угловые конструкции, балконы.
Наличие паспорта энергоэффективности влияет на уровень объекта элитной недвижимости, хотя ключевыми факторами, определяющими спрос покупателей, остаются локация, наличие инфраструктуры и стоимость. Но при применении энергоэффективных материалов увеличение себестоимости объекта составляет всего 5-7%, что незначительно скажется на цене объекта. При этом инвестиции в элитную недвижимость с хорошо продуманной концепцией энергосбережения – удачный способ не только сохранить сбережения, но и приумножить их, учитывая текущее состояние рынка и его стабилизацию в перспективе.
Оптимизация пространства, уменьшение приобретаемого метража квартиры, более качественная квартирография также является довольно продолжительной и устойчивой тенденцией рынка элитной недвижимости Петербурга. Сейчас покупатели не желают платить лишние деньги за неиспользуемое пространство, стремятся к золотой середине в золотых метрах, к достаточности.
Смещение вектора из центра в сторону островов также является заметным трендом. Связано это в первую очередь с банальным дефицитом земельных участков под строительство, а большое количество территорий, готовящихся для редевелопмента, просто не могу в полной мере удовлетворить высокие запросы потенциальных покупателей. Руководитель проекта ЖК «На Гребецкой» Сергей Богоутдинов:
«Платежеспособное население в большинстве своем стараются приобретать жилье вне центра города, тем более что в нецентральных районах появляется достаточно дорогие предложения, формально даже более соответствующее уровню «бизнес-класс» и «элита», чем в центре. К таким проектам можно отнести объекты, которые возводятся на островах (Крестовский, Васильевский, Каменный, Петровский), новые жилые комплексы и престижные «сталинки» в Московском районе вблизи станций метро «Парк Победы» и «Московская», коттеджи в Озерках вблизи водоемов. Жилье, отвечающее критериям элитности, может располагаться и в пригородах».
Таким образом, фактор локации в Петербурге, по утверждению эксперта, постепенно теряет свое определяющее значение. На первое место, помимо качества и стоимости проекта выходят такие характеристики соответствия как высокая степень комфорта проживания (наличие достаточных парковочных зон для жителей ЖК и их гостей), однородное социальное окружение, хорошая экология, насыщенная и соответствующая инфраструктура.
Совершенно иной точки зрения придерживается Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». По его словам, локация всегда будет определять статус и сегмент недвижимости:
«Если говорить про сегмент классической элитной недвижимости, то здесь на первом месте важна локация – исторический центр Петербурга, Крестовский остров, Петроградская сторона. За пределами этого «круга» застройка не является элитной».
Цены и объемы
Как рассказывает Елена Гаврилова, управляющий партнер группы компаний TIC, сейчас темпы роста и развития рынка элитной недвижимости просто колоссальные. На текущий момент в продаже находятся 1900 квартир, что является самым высоким показателем за все время. Люди рассматривают недвижимость как хорошее вложение денежных средств, поэтому в связи с нестабильной ситуацией в экономике, рост спроса на жилье премиального сегмента абсолютно понятен.
По словам Вероники Лежневой, директора департамента исследований компании Colliers International в Санкт-Петербурге жилье высокого класса комфортности в Северной столице не превышает и пяти процентов от общего объема площадей в новостройках. При этом, за последние годы наблюдается его последовательное и стабильное развитие, как в плане качества, так и в плане количества. В начале 2012 года общий объем площадей не превышал и 250 000 кв.м., сейчас же перешел отметку в 500 000 кв.м. и это еще не предел возможностей для Петербурга, из года в год прослеживается тенденция увеличения не только предложения, но и спроса.
По данным Екатерины Беляевой, маркетолога ЗАО «БФА-Девелопмент» в первом квартале 2015 года активно шли продажи в 77 ЖК повышенного класса комфортности (из них к бизнес-классу относятся 48 комплексов, остальные – элитный сегмент). Общая площадь квартир в них соответствует 1 млн. 800 тыс. кв.м.
Что касается дальнейшего развития рынка, то даже в такие непростые времена оно прекращаться не будет. В текущем году эксперты и игроки рынка прогнозируют открытие продаж в дополнительных очередях уже существующих проектов и вывод на рынок совершенно новых жилых комплексов. Таким образом, число квартир, которые будут находиться в экспозиции возрастет до 800 штук. В квадратных метрах объем соответствует 100 тыс. кв.м.
Планы на будущее
На то, как будут развиваться события дальше, у экспертов нет единой точки зрения, собственно говоря, сейчас мало кто может делать точные и однозначные прогнозы. Елена Гаврилова считает, что несмотря ни на какой кризис, люди покупают и будут покупать дорогое жилье. Чем сложнее экономическая ситуация, тем выше спрос на элитные товары. Это, в том числе, имеет прямое отношение к рынку недвижимости. Более того, к концу этого года ожидается пополнение рынка готовыми объектами.
«Несмотря на то, что ЦБ сегодня снизил ключевую ставку до 11.5%, валютный рынок очень нестабилен. Мы не можем говорить о том, что пик кризиса пройден. На наш взгляд, стоимость за кв.м. элитного жилья в новостройке пойдет на снижение к концу этого года в связи с тем, что сейчас рынок покупателя, т.е. предложение превышает спрос и это диктует свои условия», - заключает эксперт.
Специалисты Colliers International считают, что при негативном развитии событий и усилении кризиса в самое ближайшее время мы будем наблюдать разделение спроса. Некачественные и менее ликвидные проекты, традиционно, потеряют даже ту немногую аудиторию, которая могла у них быть, цены на такие проекты тоже, скорее всего, будут падать, корректироваться рынком. А вот на наиболее привлекательные, качественные и продуманные жилые комплексы спрос будет устойчивым, но возможен рост цен. Пусть это звучит банально, но с этим сложно не согласиться – даже в кризис проекты, соответствующие требованиям покупателей, популярны и успешно реализовываются.
Сергей Богоутдинов указывает на то, что сейчас в сегменте дорогостоящей недвижимости покупательский спрос не так высок как, например, в эконом или комфорт-классе, но это спрос стабилен и постоянен. Как отмечает эксперт, небольшое снижение предложения, которое все-таки присутствует на рынке, станет причиной дефицита площадей. Такая тактика «придерживания» проектов не позволит стоимости сильно просесть и данный сегмент останется надежным инструментом инвестирования и сохранения средств.
Зависимость цены от спроса отмечает и Денис Бабаков, в зависимости от спроса на квартиры, их стоимость будет снижаться или расти. Однако общая тенденция – все-таки повышение цен на квартиры в элитных новостройках. В пользу повышения стоимости говорит сокращение участков для строительства подобных объектов. Кроме того, не стоит забывать о кризисе. Понятно, что «Группа ЛСР», возглавляющая «ТОП-10» крупнейших застройщиков России, будет и дальше успешно реализовывать девелоперские проекты в сфере жилья любой сложности. Но компаний, способных успешно работать в любых экономических условиях, не много. Поэтому общее количество проектов на рынке элитной недвижимости будет сокращаться.
Елена Становая, специально для портала Все Новостройки.
.jpg)
.jpg)
Обсуждение
0