Нестандартный КОТ. Часть I

 

Россия держит первое место в мире по площади занимаемой территории. Это, конечно, приятный факт, пусть и довольно скучный. Но есть и неприятный и довольно удивительный факт – есть люди, которым на бескрайних территориях нашей Родины не нашлось ни жилья, ни земли для его строительства. Но и это еще не все, если обратиться к статистике, то по оценкам экспертов и игроков рынка более 70% россиян нуждаются в улучшении жилищных условий. Проще говоря, их жилищные условия оцениваются на троечку, ниже среднего. 

 

Жилищная проблема в России стоит действительно остро и есть основания полагать, что Правительство старается решить ее всеми способами. Кроме того, сам рынок строительства в последние лет 15-20 стал развиваться очень активно, это помогает постепенно насыщать страну новыми квадратными метрами жилья. При этом наиболее эффективно и заметно с задачами насыщения справляются проекты комплексного освоения территории (КОТ), они стали набирать популярность в течение последних пяти лет, когда в городской черте и на наиболее лакомых территориях закончились свободные участки земли. 

 

 

Звездный час и фактор кризиса

В разных регионах России развитие и становление КОТ отличается. Конечно, наибольшая активность там, где лучше всего раскупается жилье. «Если взять статистику по ведущим регионам страны (Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург), то проекты КОТ пользуются большим интересом, как у застройщиков, так и у покупателей. На языке цифр, это означает, что общая доля подобных проектов составляет до 50% и более в зависимости от региона застройки», - рассказывает Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP. При этом, по мнению эксперта, влияние кризиса на проекты КОТ и другие проекты застройки примерно одинаковое. Специфика комплексного освоения в том, что оно рассчитано на длительный срок, а, следовательно, по плечу только крупным компаниям с тщательно рассчитанным планом действий и достаточным запасом сил и средств. Поэтому фактор кризиса для них не столь важен. Для покупателя, по-прежнему, главный мотивирующий фактор – доступная цена на жилье в проектах КОТ – остается актуальным.

 

По мнению Алексея Балыкина, генерального директора Glorax Development  за последние 3 года комплексное освоение территории как тренд стал набирать очень большую популярность среди застройщиков. Количество проектов просто зашкаливает. При этом если еще 5-7 лет назад это были проекты, как правило, в границах городов, или в ближайшем окружении, то сейчас очень много проектов ковровой застройки «в полях». Это особенно характерно для Москвы и Петербурга. Понятно, что получение прав на подобные площадки стоит для инвестора относительно недорого, но проекты «в полях» имеют очень серьезные коммерческие риски – низкая продажная цена (45-55 тыс. р./кв. м.), проблемы с ликвидностью. Кроме того, даже при поэтапной реализации, необходимо нести затраты на инженерную, транспортную инфраструктуру в объеме практически всей застройки.  

 

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», считает что КОТ - основная градостроительная идея, наиболее правильный и гармоничный подход в развитии новых территорий. Сегодня только на рынке недвижимости Новой Москвы таких проектов более десятка, что составляет примерно 60% от общего объема новостроек. Учитывая, что в дальнейшем все новые территории будут застраиваться именно таким образом, популярность проектов КОТ будет только расти.

 

В целом, несмотря на нестабильную экономическую ситуацию, больших трудностей в реализации проектов КОТ нет. Особенно если вести строительство на собственные средства, а также деньги, полученные от продажи квартир. 

 

 

Массовый сегмент – стабильный спрос

Проекты КОТ в основном реализуются в сегменте масс-маркет, хотя, безусловно, на рынке присутствуют единичные проекты повышенного класса комфортности (бизнес, премиум). Но, именно проекты эконом класса становятся драйверами развития при комплексном освоении территории, и именно такие проекты решают первоочередные стратегические жилищные задачи России. Собственно говоря, ценовой сегмент позволяет проектам удержаться в кризис. 

 

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»: «Большинство проектов комплексного освоения территорий относятся к массовому сегменту, который всегда, даже в кризис, пользовался стабильным спросом. Крупные девелоперы в свою очередь также не отказываются от заявленных планов - в 2015 году в продажу вышли такие комплексные проекты, как «Город на Реке Тушино-2018», «Ботанический Сад», «Варшавская, 141». Даже несмотря на снижение доходов и покупательской способности населения, спрос на недвижимость в КОТах значительно не изменился». 

На сегодняшний день в границах «старой» Москвы на первичном рынке жилья массового сегмента около 60% объектов – проекты КОТ, в бизнес-классе их почти 50%. 

В эконом-классе КОТ представлено микрорайонами «Царицыно-2», «Ривер Парк», «Загорье», «Некрасовка-Парк», а в бизнес-классе – жилыми комплексами «Сердце столицы», «Скай Форт», «Лосиный остров».

 

 

Инфраструктурные преимущества

Проекты комплексного освоения территории не всегда пользовались популярностью, ранее, наоборот были востребованы проекты точечной застройки. Для девелоперов эти проекты имели сразу несколько важных преимуществ: прежде всего, нет необходимости существенно тратиться на инженерные сети, экономия и в инфраструктуре, ее не надо создавать с нуля, она уже готова вокруг возведенного дома. Продажа жилья в таких проектах, как правило, тоже идет достаточно оперативно – в понятном обжитом районе легко можно представить формат собственной жизни, покупатели это ценят. 

 

Сейчас, уже нельзя просто построить жилье, требуется возводить инфраструктурные объекты, вне зависимости от размера проекта.  

 

«В 2000–е еще проходили решения, когда новое строительство обеспечивалось социальной, транспортной, инженерной инфраструктурой за счет прилегающей территорий, использовались городские ресурсы (например, сады, школы). В настоящее же время все бремя нагрузки ложится на застройщика, т.е. проект независимо от площади участка нормативно должен  быть обеспечен местами в садах, школах, машиноместами. Когда участок небольшой, это очень сложно учесть в проекте с технической и экономической точки зрения», - рассказывает Алексей Балыкин. 

Исключения, конечно, бывают, когда застройщик может сослаться на наличие школ в районе, многое зависит от благосклонности городских властей. В этом смысле проекты КОТ позволяют всю нормативную нагрузку обеспечить на собственной территории. 

Стоит еще раз отметить, что на фоне фактически полного исчерпания запасов свободных качественных участков для точечного строительства, проекты КОТ, с возможностью создания качественной собственной микросреды, выглядят более чем привлекательно. 

 

Инфраструктурный бонус проектов, как главный фактор популярности, отмечает и заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева. По словам эксперта, подобные проекты популярны, так как на застраиваемой территории заранее планируется, рассчитывается и создается все необходимое: прокладываются новые коммуникации, строятся школы и детские сады, появляются благоустроенные дворы с детскими площадками и так далее. Застройщик осваивает большую территорию и создает с нуля комфортное пространство. Такие проекты смотрятся очень гармонично и привлекательно т.к. разрабатываются в едином стиле, согласно разработанной архитектурной концепции.

 

Если говорить о нюансах, то нужно отметить большие сроки реализации проекта в целом. Готовые дома будут соседствовать с новыми строящимися очередями, первым новоселам придется долго жить бок о бок со стройкой. Сейчас многие строительные компании организуют работу таким образом чтобы жители квартир из первых очередей не испытывали особых неудобств, но полностью исключить этот процесс из жизни практически невозможно. Но, у первых жильцов есть свои «компенсационные» преимущества. При этом на начальном этапе строительства цены самые выгодные: в раскрученных проектах новые корпуса выводятся в продажу по более высоким ценам, чем пилотные. И еще, сейчас появилась хорошая тенденция со строительством инфраструктурных объектов фактически параллельно с первыми очередями жилья. В таком случае первые жильцы развивающегося проекта чувствуют себя очень комфортно.

 

Благоустроенная среда

Новая качественная среда для жизни многими экспертами и игроками рынка отмечается как важное преимущество КОТ. Не смотря на то, что создание таких проектов довольно длительный и затратный процесс, как уже было сказано, людям нравится думать, что в итоге они будут жить в современном благоустроенном квартале, отвечающем всем правилам урбанистики. Кстати, сейчас довольно часто в проектах непросто предусматривается «какое-то» благоустройство территории, а создаются продуманные концептуальные проекты, соответствующие общей идее жилого комплекса. При этом у застройщиков есть возможность создавать пространства для различных аудиторий жильцов (детские, спортивные площадки, зоны отдыха и прогулок), чем они, и пользуются.

 

С этим согласна Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк», по ее словам, приобретая квартиру в проектах КОТ, покупатель получает не только новое качественное жилье, но и благоприятную среду обитания, где можно комфортно жить, работать, учиться, отдыхать. Особое внимание застройщики уделяют благоустройству и озеленению общественного пространства: строительству детских и спортивных площадок, созданию рекреационных зон с пешеходными и велосипедными дорожками, беседками для отдыха. А в некоторых проектах создаются собственные парки с многочисленными развлечениями для любителей активного отдыха.

 

Ценовая политика

Цена играет, возможно, основную роль в популярности проектов комплексного освоения территории. По мнению Вартана Погосяна, директора департамента маркетинга TEKTA GROUP  первая и самая очевидная причина выбора квартиры в КОТ – привлекательная цена на недвижимость в подобных проектах, которая в среднем может быть на 10-15% ниже, чем в аналогичных новостройках эконом- и комфорт-класса.

 

Справедливости ради, стоит сказать, что и здесь есть исключения. Сейчас большинство проектов КОТ реализуются  так сказать в чистом поле, на городских окраинах или вовсе за чертой города. Земля в таких местах относительно дешевая, что сказывается и на конечной стоимости проекта. Кроме того, масштаб застройки также позволяет держать цены на низком уровне. Но, если мы говорим о территориях в городской черте, где имеет место редевелопмент, то, скорее всего, цены будут на уровне рынка или даже немного выше. 

 

Сейчас проекты комплексного освоения территории превалирует в крупных российских городах, но так или иначе в дальнейшем таких проектов будет становиться все больше и в регионах. Как у любого явления здесь есть не только положительные стороны, но и существенные недостатки. Об обратной стороне данного тренда и о том, кому по плечу реализовать такие проекты будет рассказано во второй части материала.