Нестандартный КОТ. Часть II

 

Практическая сторона 

Как любой процесс или явление комплексное освоение территорий не может иметь однозначные последствия и характеристики. Оно затрагивает слишком много интересов и факторов, его влияние и значение огромно, особенно на близлежащие территории. Кроме того, все то, что выглядит хорошо в виде проекта, не всегда оказывается таким же в жизни. Действительность часто вносит собственные коррективы. Как рассказывает Валентин Заставленко, Вице-президент Группы компаний Springald, чаще всего на бумаге все более чем пристойно - берется целый квартал, несколько кварталов территории, в нем строится жилье, сразу же, одновременно вместе с жильем, строятся детские сады и школы, объекты инфраструктуры, дороги. На дворе 2015 год, с момента развития истории КОТ прошло уже порядка десяти лет. О том, как на самом деле реализовались проекты КОТ, лучше всего расскажут жители Петербурга, а точнее Шушар, Девяткино, покупатели квартир на намыве Васильевского острова, продолжать можно бесконечно, в апробации КОТ приняли участие тысячи людей. Нет парковок, нет школ и детских садов, в кварталы не заехать вечером и не выехать утром. Но примеры случайно получившихся «гетто» есть не только в Петербурге. В Подмосковье к ним можно отнести Павшинскую пойму и застройку в Балашихе, застройщики, создавшие там свои проекты, даже получили архитектурный «анти-приз». Но, по сравнению с теми проблемами, которые испытывают жители этих территорий, несчастье застройщиков кажется ничтожным. 

 

«Комплексное освоение территорий уперлось в самую частую русскую проблему - что-то начали делать, но о том, кто и что именно делает, так и не договорились. Строительство жилья, особенно современного и массового – вещь вообще не хитрая, без сложных инженерных задач. Сложная инженерная задача будет позже, как в узком пространстве между двумя застраиваемыми разными застройщиками КОТ, проложить дорогу, способную выдержать поток транспорта в пиковые часы? Или где все эти дети будут учиться? Или куда повезут лечиться население преклонного возраста?», - рассказывает Валентин Заставленко.

 

 

Обратная сторона КОТ

Преимущества такого глобального процесса были описаны ранее, и, наверное, многие из перечисленных качеств были очевидны. Но, справедливости ради, надо рассказать и о так называемых минусах проектов комплексного освоения территории. Их оказалось не мало, но не все они имеют критическое значение. 

 

Любой крупный проект весьма трудоемкий и ресурсоемкий, как утверждают эксперты и игроки рынка, в большинстве случаев действительно за его реализацию могут взяться только опытные крупные строительные компании. Привлечение большого количества ресурсов, средств, специалистов под силу не каждому застройщику.  Но есть иные мнения. Так, по словам Алексея Балыкина, генерального директора Glorax Development, любой девелопер может реализовать и проект КОТ, и точеный проект жилищного строительства – технический аспект не самое важное.  Важно искусство девелопера, его компетенции, вкус, мировоззрение. Суть в том, что сейчас недостаточно просто построить дом, пусть у него даже все будет отлично с технической точки зрения – это не залог экономической успешности проекта. Важен качественный девелопмент на каждом этапе развития проекта:  поиск проекта; условия  покупки площадки; создание качественного продукта, который будет со своей спецификой, философией, фишкой; маркетинг – создание спроса на этот продукт; стандарт продаж. Если девелопер не обладает этими навыками, то КОТ, точечная застройка значения не имеет – результат будет не 100%.

 

Реализация долгосрочных и крупных проектов всегда связана с большими рисками для девелопера и инициатора, затраты на создание новой инфраструктуры, продвижение и улучшение имиджа осваиваемой территории иногда просто колоссальные. 

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»: 

 

Теперь стоит сказать о покупателях, точнее о тех моментах, которые им следует знать заранее, прежде чем приобретать квартиру в проектах комплексного освоения территории. Прежде всего, надо быть готовым к длительному периоду жизни в атмосфере постоянной стройки. Это нормальная и частая ситуация для первых жильцов, потому как начальные очереди при запуске проекта отличаются привлекательными ценами, безусловный плюс, но комфортное проживание с первых дней жизни проекта никто не гарантирует. Стройка по соседству, частичное или полное отсутствие инфраструктуры, из проектов по благоустройству территории, только выложенные плиткой тротуары и дорожки. 

 

 

Длительное строительство фактически является единственным негативным фактором для покупателей, поэтому сейчас строительные компании действительно стараются грамотно организовывать процесс работы, чтобы первым покупателям квартир и жильцам было максимально комфортно, при этом проект продолжал расти и реализовываться в предусмотренном темпе. Отгораживаются заселенные участки, основные инфраструктурные объекты возводятся параллельно с жильем, благоустройство начинается уже в первых очередях.

 

Влиятельное окружение

И все же, несмотря на наличие недостатков, КОТы скорее положительное градостроительное явление. Они  помогают в первую очередь увеличить объемы строительства нового жилья, повысить его доступность. Это важные стратегические задачи, они решают жилищные вопросы многих россиян. Кроме решения проблем частного характера, такие проекты позволяют постепенно сглаживать и устранять ряд градостроительных проблем, которые появились в результате хаотичного и точечного строительства домов. КОТ – это более рациональный и правильный подход, он подразумевает создание больших автономных жилых кварталов, в которых в равной степени уделено внимание развлекательной, торговой, социально-бытовой и образовательной инфраструктуре. 

 

«Застройщик создает комплексный продукт, сводя к минимуму проблемы, связанные с маятниковой миграцией, за счет создания на территории новых рабочих мест и нехваткой социальный объектов первой необходимости (детские сады, школы, поликлиники – все это строится по нормативам, исходя из расчета общего числа жителей микрорайона). Поэтому городские власти сегодня поддерживают эту стратегию, надеясь, что с ее помощью получится восстановить баланс и гармонизировать жилое пространство внутри городов», -  рассказывает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». 

 

Можно говорить, что появление качественного и продуманного проекта КОТ хорошо сказывается на имидже района, прилегающей территории. Обеспеченный, самостоятельный и развитый проект способен «подтянуть» репутацию всего близлежащего окружения, улучшить его восприятие в глазах покупателей. Бывает и так, что стоимость жилья на «вторичке» начинает расти сразу после реализации первых очередей КОТ, а часть жителей района перебираются в новостройки, улучшая собственные жилищные условия. Хорошим драйвером для развития новых территорий можно считать появления дополнительных рабочих мест, досуговых организаций, мест развлечения и отдыха.

 

Если у проекта КОТ недостаточная обеспеченность социальными объектами на планируемое количество новых жильцов, не продуманы вопросы с парковочными местами и зонами отдыха, тогда ни о каком положительном влиянии на окружающие районы говорить не приходится. Основная нагрузка по удовлетворению первоочередных потребностей жителей такого проекта ляжет на существующие функционирующие объекты, которые, зачастую, едва справляются с собственной нагрузкой.

 

Примеры таких проектов, к сожалению, есть во многих городах и не только в России. Сейчас искать виновных в этом бессмысленно, необходимо исправлять ситуацию.  Городские власти идут правильным путем, не согласовывая новые проекты, которые нарушают РНГП (Региональные нормативы градостроительного проектирования), но и этого мало. «В этом плане показателен пример китайских властей - города строятся так, как это выгодно городу. Город сначала прокладывает дороги и коммуникации, закладывает объекты социнфраструктуры, подводит мощности к участкам, а потом продает эти участки на аукционе. От этого выигрывают все. Вот это реально пример КОТ» - рассказывает Валентин Заставленко. По мнению эксперта, многим реализуемым нынче проектам КОТ, не хватает взгляда с высоты птичьего полета. Когда проекты КОТ, эти масштабнейшие стройки, кто-то сведет в одну карту, посмотрит, в какие дороги упрутся эти кварталы, как будет население выезжать в центр города и другие районы, где люди будут работать и отдыхать, и уже на основании этой мегакарты будут приниматься решения о начале строительства новых кварталов.

 

 

Совместное будущее

И все же, формат комплексного освоения территории имеет все шансы на то, чтобы стать главным драйвером развития строительного рынка России. Он способен решать глобальные стратегические задачи, его главные параметры становятся основными преимуществами, привлекательными для застройщиков, инвесторов, градостроителей и, конечно же, покупателей, будущих жильцов. Как утверждает Григорий Ваулин, генеральный директор компании «Ферро-Строй», сейчас этот формат превалирует в Москве и Московской области, его поддерживает инициатива муниципальных властей, была пересмотрена градостроительная политика в сторону комплексного развития территории, городу легче «разговаривать» с одним инвестором, который возьмет на себя все функции застройщика и будет развивать территорию самостоятельно. Но, постепенно, такие проекты все чаще будут появляться и в регионах.

 

Для более эффективного и интенсивного развития КОТ сейчас требуется решить несколько важных административных моментов. Игорь Чунаев, директор департамента управления проектами, KASKAD Family отмечает усилившиеся административные барьеры для согласования проектов, а также увеличение социальной и инфраструктурной нагрузки на проекты в целом. Сегодня многие застройщики рассматривают проекты КОТ исключительно в рамках государственно-частного партнерства. Однако, что государственные бюджеты не готовы к подобному софинансированию, нагрузка же, возлагаемая на застройщика, зачастую «убивает» интерес в подобного рода проектах. Особняком стоят вопросы сетевого ресурсного обеспечения подобных объектов, сложности технологического подключения и своевременного выполнения сетевыми организациями своих обязательств. Все эти вопросы нуждаются в согласовании и обсуждении, только совместная работа застройщиков и чиновников поможет дальнейшему качественному развитию проектов КОТ.