ДДУ: «не смог предотвратить – отменяй!»

 

Старый закон жизни, звучит, конечно, немного иначе, но суть одна. Особенно если мы говорим про российские реалии. Как только правительство не старалось решить проблему «обманутых дольщиков», какие инициативы не принимались, все одно – проблема эта остается по сей день. И дело здесь даже не в том, что законы плохо работают, нет, дело еще и в самих дольщиках. Многие покупатели ориентируются строго и исключительно на стоимость квадратного метра, стабильно и планомерно пополняя ряды тех самых несчастных, которых так старается уберечь государство. Они не обращают совершенно никакого внимания на схему работы застройщика, его реализованные проекты, общее состояние дел на рынке недвижимости, разрешающие документы на строительство и землю. А это важные факторы, которые нельзя упускать.

 

Как рассказывает исполнительный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Вячеслав Строкань, на сегодняшний момент существуют три основных способа приобрести жилье. Первые два осуществляются на нулевом цикле с привлечением денежных средств физических лиц. Третий – характеризуется возможностью приобрести уже готовую квартиру в сданном доме, что исключает риск стать «обманутым дольщиком». 

 

Наиболее уязвимыми, с точки зрения защиты прав покупателя жилья, являются проекты, реализуемые по всевозможным «серым» схемам за рамками федерального закона № 214-ФЗ. К примеру, встречаются случаи, когда между застройщиком и покупателем жилья заключается договор займа с условием возврата предоставленных средств путем передачи в собственность определенной площади построенного жилья, а также вексельные схемы, когда с заключением предварительного договора купли-продажи, принимается также договор купли-продажи векселя. Именно они и являются самим рискованными.

 

На тему обманутых дольщиков и как ими не стать уже написано множество материалов, если их собрать вместе, можно выпустить трехтомник с прозаичным названием «Дольщик. Ошибки инвестирования». А можно этого не делать и просто еще раз напомнить, что дольщика защищает только одно – Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Все. Больше ничего. Поэтому ВАЖНО, чтобы компания-застройщик, которой отдаются все средства, нажитые непосильным трудом, работала по данному закону. Никакие инвестиционные договоры, векселя, кооперативы под этот закон не попадают и не регулируются им. Так что в ситуации с вложением в новостройку важна не стоимость квадратного метра, важно остаться в рамках закона. Не смотря на всю простоту и очевидность, количество обманутых дольщиков не уменьшается, отчасти поэтому и высказалось предложение запретить застройщикам продавать объекты на стадии строительства. Только квартиры в готовых домах. 

 

 

В ожидании альтернативы

Пока идет активное обсуждение данной инициативы, многие эксперты и игроки рынка уверены, что отмены ДДУ (договоров долевого участия) в ближайшие лет пять не произойдет. По словам Виля Бариевича Урманова, генерального директора строительной компании «БЕТИЗ и К», до тех пор, пока государством не будет предложена адекватная альтернатива, например, финансирование по низкой банковской ставке, ни о какой отмене говорить нельзя. Компания «БЕТИЗ и К» имеет большой опыт в решении вопроса обманутых дольщиков и проведении расчетов с вкладчиками печально известной «Социальной инициативы» («СИ») в подмосковной Дубне. Сейчас в городе этот вопрос полностью решен, кризис, возникший после деятельности «СИ», устранен – хороший пример того, что при желании и совместной работе ответственного застройщика и представителей власти любые проблемы можно решить, для этого не требуется идти на крайние меры. «Обеспечение россиян качественным и доступным жильем –  это одна из главных задач нашего государства. Несмотря на активное развитие рынка первичной недвижимости, которое мы наблюдаем в последние десять лет,  все еще останется большой процент людей с нерешенным жилищным вопросом. Отмена ДДУ может привести к тому, что многие девелоперы завершат текущие проекты и уйдут с рынка, строить будет некому, объемы предложения сократятся, а цены вырастут. При этом речь идет не только о небольших и средних, но и о крупных компаниях. Могут проиграть и застройщики, и покупатели. Не думаю, что это именно тот результат, которого хотят добиться чиновники» - заключает эксперт. 

 

Аналогичного мнения придерживается Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», по ее словам, вся шумиха, поднятая в прессе по поводу возможной отмены ДДУ, по сути, является «сотрясанием воздуха», не имеющим под собой никаких оснований. На прошлой неделе стало известно, что московские чиновники не поддерживают инициативу подмосковных властей ухода от ДДУ. Власти Москвы предлагают ввести обязательные требования к собственному капиталу застройщиков, а именно – наличие девелоперов, привлекающих средства дольщиков, собственных средств в размере от 300 миллионов рублей до 1 миллиарда рублей. Поэтому рассуждать об отмене ДДУ можно бесконечно, только не факт, что это вообще имеет смысл, пока конкретный законопроект не будет вынесен на обсуждение. 

 

Тем не менее, как уточняет госпожа Литинецкая, судя по отрывочным заявлениям властей, пока есть три сценария дальнейшего развития событий. Первый из них – покупка квартиры на стадии строительства, т.е. договор долевого участия будет по-прежнему заключаться, однако в схему продажи включат третью сторону – банк. Средства дольщиков будут аккумулироваться на спецсчете в кредитном учреждении. Девелопер в этом случае не сможет пользоваться, по сути, беспроцентными средствами дольщиков. Это фактически, преобразование схемы покупки «дольщик-застройщик» до «дольщик-банк-застройщик».  Второй вариант – отказ от договоров долевого участия и продажа только готового жилья. Однако в данной схеме пока не обозначена возможность получения застройщиком льготного кредита. Третий обсуждаемый вариант – обязательное наличие у застройщика банковской гарантии на сумму, покрывающую бюджет проекта. То есть банк будет нести ответственность за все финансовые обязательства девелопера в случае необходимости. Однако пока не ясно, как это отразится на себестоимости проекта. 

 

 

С чем это связано

 «На мой взгляд, инициатива отмены ДДУ связана, прежде всего, с падением спроса в начале этого года. Именно тогда власти пришли к пониманию, что 214-ФЗ не сможет в полной мере защитить дольщиков в случае банкротства девелопера. Поэтому государство и решило пойти наиболее радикальным, но уже стопроцентным методом, и вовсе отменить ДДУ», - комментирует Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». 

 

По мнению директора проектного управления Группы Компаний «САПСАН» Дмитрия Иванова, решение выглядит более чем кардинальным, поэтому вызывает озабоченность тех, кто непосредственно работает на данном рынке.  «Глядя правде в глаза, стоит констатировать, что система обязательного страхования не сработала так, как ожидалось. Теперь речь опять зашла об отмене ДДУ, и это очень взбудоражило рынок. Но паника совершенно точно преждевременна. Думаю, сначала нужно дождаться — как именно будет сформирован текст закона, а уж затем делать выводы. Очень надеюсь, что законодатели с умом подойдут к этому вопросу и не будут рубить с плеча, соберут статистику, организуют рабочие группы с крупными игроками рынка, которые смогут дать весьма дельные советы», - заключает эксперт.

 

 

Кому это выгодно

Даже если это кажется фактически невозможным, особенно учитывая все непростые внешнеэкономические и внутренние обстоятельства, в которых сейчас живут и работают россияне, все равно у решения есть положительные стороны.  Григорий Ваулин, генеральный директор компании «Ферро-Строй» считает, что полная отмена схемы долевого строительства выгодна, во-первых, властям, во-вторых – банкам, в-третьих, крупным застройщикам. Если застройщик не в состоянии выполнить свои обязательства перед дольщиками, в ситуацию обязано вмешаться государство в лице своих надзорных органов, прокуратуры, суда и т.д. Внесение поправок в 214-ФЗ позволит ему застраховаться от появления «обманутых дольщиков», что особенно актуально накануне выборов. Что касается банков, то они смогут еще больше заработать, кредитуя как застройщиков, так и покупателей. Очевидно, что выиграют и крупные девелоперы: только они смогут позволить себе реализовывать готовые объекты. Остальные, не обладая ни значительными ресурсами, ни серьезными финансовыми партнерами, сойдут с дистанции, так как окупаемость проектов будет стремиться к нулю. Платить же за вносимые в 214-ФЗ поправки придется потребителю. Цены на готовые объекты всегда выше, чем на этапе строительства, а в связи с тем, что расходы застройщика будут только возрастать, конечная стоимость жилья также увеличится. 

 

Как отмечает Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group, на данный момент сложно делать какие-то выводы по поводу эффективности выдвинутого законопроекта, так как собранная комиссия только приступила к рассмотрению инициативы и не афишировала результаты. Тем не менее, можно сказать, что за последние годы количество обманутых дольщиков существенно снизилось. Этому в значительной степени способствовали принятые ФЗ-214 и Закон «Об обязательном страховании гражданской ответственности перед гражданами-соинвесторами». Для разрешения конфликтных ситуаций можно и дальше развивать эти механизмы, расширять их зону действия. Подобное решение еще более актуально в контексте того, что данные инструменты уже зарекомендовали себя как эффективный способ преодоления кризисной ситуации с дольщиками.

 

В заключение стоит сказать, что это тот самый случай, когда лучше доработать и отладить существующие схемы и механизмы, присутствующие на рынке первичной недвижимости, чем вводить какие-либо кардинальные меры, которые имеют неоднозначные последствия для рынка.