В ожидании осени

 

Есть в истории рынка первичной недвижимости такие периоды, в которые постоянно хочется возвращаться. Даже если не углубляться в века, а вернуться в так называемое недавнее прошлое, можно обнаружить очень и очень приятные моменты. Ноябрь-декабрь 2014 года как нельзя лучше относятся к такому периоду. 2014 год на протяжении десяти месяцев был насыщенным и богатым на события, а его завершение стало настоящим триумфом для рынка. По степени покупательской активности рынок бил все рекорды. Клиенты бесконечным потоком инвестировали в новостройки, скупая как самые ликвидные, так и не очень интересные лоты, имеющиеся тогда в продаже. Основной целью была уже не прибыль, а сбережение собственных средств.   

 

Что пережили

Но, все хорошее когда-нибудь заканчивается. Это плохо. Закончился и декабрь 2014, после которого январь 2015 года, как и весь первый квартал этого года, стал для игроков рынка первичной недвижимости настоящим холодным душем, вернувшим многих к неприятным реалиям. В первую очередь это подскочивший процент по ипотечной ставке, по которому большинство покупателей не желали кредитоваться, снижение реальных доходов населения, резкое сокращение объема платежеспособного населения. По данным экспертов и игроков рынка за первые три месяца количество сделок по договорам долевого участия (ДДУ) сократилось на четверть, а число ипотечных клиентов уменьшилось на треть. 

 

Безусловно, правительство не сидело, сложа руки, и не смотрело спокойно на то, как рынок строительства, один из главных локомотивов экономики государства, постепенно покрывается льдом. Уже в марте была запущена программа государственного субсидирования ипотечной ставки, которая постепенно стала возвращать участников отношений к жизни. После ошеломительных 25% годовых, кредитование 12-13% выглядели как манна небесная, покупатели начали постепенно возвращаться. Событие стало ключевым и переломным, по крайней мере, для сегмента эконом  и комфорт-класса, где процент приобретения жилья с привлеченными средствами достаточно высок. 

 

По итогам апреля количество сделок по ДДУ также выросло, по примерным оценкам экспертов и игроков рынка, в среднем на 50%. Эти показатели характерны не только для новостроек Москвы, на первичном рынке недвижимости Московской области наблюдалась аналогичная ситуация. По данным Виля Урманова, генерального директора строительной компании «БЕТИЗ и К», в апреле количество сделок по ДДУ резко пошло вверх. По некоторым объектам их количество увеличилось в 3-4 раза по сравнению с январем-февралем 2015 года, когда рынок испытал настоящий шок и продажи фактически остановились. «Мера по субсидированию ипотечной ставки была принята очень своевременно. Хорошо, что в такой непростой экономический период, который мы сейчас переживаем, государство старается поддержать покупателей и застройщиков. В эконом- и комфорт-классе, по нашим объектам, порядка 30-35% квартир приобретаются с привлечением кредитных средств, ипотека – безусловный лидер. Несомненно, этот инструмент должен работать качественно и быть доступным», - рассказывает эксперт.

 

Застройщики, кстати сказать, тоже не сидели, сложа руки, многие проработали интересные качественные маркетинговые акции для стимулирования спроса. Но, несмотря на все усилия, предпринятые со стороны государства и застройщиков, к лету продажи в Москве и области опять замерли, все плавно перешли в традиционный летний период низкой покупательской активности. Как рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», в летние месяцы в связи с наступлением сезона отпусков и сложной экономической ситуацией тенденция сокращения спроса на квартиры в сегменте останется. Большим интересом в такие периоды пользуются проекты на высокой стадии готовности, способные минимизировать риски. И, безусловно, те, что на начальном этапе строительства с привлекательными ценами также имели все шансы показать сравнительно хорошие темпы реализации.

 

Что получили

В столице не так много панельных новостроек, где представлен основной объем жилья эконом класса. По данным Ольги Марковой,  ведущего маркетолога компании «Пересвет-Инвест», для второго квартала текущего года наибольшая доля была характерна для монолитного предложения столицы, его объем составил 85,8%. Объем квартир в проектах из кирпича составляет 12,3%, а на долю эконом класса, панельного домостроительства приходится - 1,9%. 

 

Всего же, по разным данным аналитиков, в продаже находится порядка 6-6,5 тысяч квартир. По количеству проектов, находящихся в реализации тоже есть небольшие разночтения: 34 проекта («БЕСТ-Новострой»), 29 проектов («Метриум Групп»). По сравнению с началом года число продаваемых квартир сократилось на 16%. 

 

Лидером по количеству представленных квартир по-прежнему остается Южный округ, на его долю приходится более 39% всего эконом-класса. Второе место занимает Северо-Западный административный округ с объемом в 16%. Замыкает тройку лидеров Юго-Западный административный округ с долей более 10% (данные «Метриум Групп»).

 

Как отмечает Ольга Маркова, в июне 2015 года на рынке доминировали квартиры в монолитных проектах – 92,8%. На долю квартир в кирпичных новостройках пришлось 5,7%. Предложение в панельных новостройках представлено меньшим количеством квартир – 1,5%. За месяц количество квартир по данным базы недвижимости WinNER в панельных корпусах снизилось на 1,2%.  Год назад на долю панельных новостроек приходилось 2,8% от общего числа предложений. Панельные новостройки активно вводят в эксплуатацию (корпуса ЖК «Вершинино» - корпус 1-3 сдан, ввод 4 корпуса –  III кв. 2015 г., часть корпусов микрорайона «Некрасовка-Парк», ЖК «Большое Кусково»), а новых панельных объектов не так много на рынке, в основном пополняется сегмент монолитного комфорт класса. 

 

Теперь поговорим о стоимости. Как ни странно, ожидания покупателей относительно проседания цены на драгоценные квадратные метры так и не оправдались. По данным экспертов произошла обратная ситуация: с начала 2015 года стоимость на объекты первичного рынка недвижимости выросла в среднем на 7-8%. Это связано в первую очередь с изменением стадии готовности большинства проектов и небольшим количеством новых объектов, появившихся в продаже. Сейчас средняя стоимость жилья в массовом сегменте составляет 160,2 тыс. руб. за квадратный метр.

 

По данным «Пересвет Инвест», самые бюджетные предложения можно найти в ЮВАО, где стоимость за квадрат составит 111 777 рублей, ЮЗАО – 121 182 рублей и СВАО – 189 012 рублей. Такой вот можно сказать трехугольный, если не краеугольный, камень эконом-сегмента.

 

Что появилось 

Итак, как уже было сказано выше, застройщики, вопреки самым скептическим прогнозам и ожиданиям, продолжали выводить новые проекты или очереди в ранее заявленных и уже известных объектах, тем самым пополняя объемы рынка и предоставляя покупателям возможность полноценного выбора. 

 

Все объекты перечислять не будем, расскажем только о наиболее интересных. ЖК «Варшавские холмы», яркий и узнаваемый проект компании «ПИК», возводится в Южном административном округе. Помимо яркого и запоминающегося внешнего вида проект отличает его масштабность, целостность и самодостаточность. Здесь помимо жилых домов будет создана качественная инфраструктура: детский сад с современными безопасными игровыми площадками, многоуровневый просторный паркинг, объекты коммерческой недвижимости. В благоустройство территории входит создание игровых зон для каждой категории будущих жителей и комплексное озеленение участков. Стоимость квадратного метра на старте продаж от 115 000 тыс. рублей

 

 

ЖК «Мичурино-Запад» реализовывается в престижном административном округе столицы – ЗАО, недалеко от станции метро Юго-Западная, это можно сказать, его первый плюс. Стоимость квадратного метра в момент выхода на рынок – второй плюс объекта, она составляет 140 000 рублей за кв.м. В состав жилого комплекса будут входить несколько жилых корпусов, возведенных на огороженной закрытой территории. Полноценное качественное благоустройство также сильная сторона проекта: несколько спортивных площадок, небольшой парк и детские игровые зоны планирует создавать застройщик параллельно с возведением проекта. 

 

ЖК «Ривер Парк» уже довольно известный проект компании «Ферро-Строй». Он находится в Южном административном округе в районе Нагатинского Затона, с точки зрения экологии место может быть неоднозначное, но по меркам столицы, где вообще сложно найти чистые нетронутые пятна, данный участок более чем приемлемый. Масштабность проекта и его полноценная насыщенная инфраструктура – главные преимущества. Здесь будут располагаться 22 высотных дома, социальные объекты: школа и детский сад, а также многофункциональный центр, гараж с большим количеством мест для парковки. 

 

 

Квартиры эконом и комфорт класса пользуются стабильным спросом. Также на рынке пока еще есть относительно недорогие предложения в районах, где в скором времени откроют новые станции метро (Некрасовка), что значительно повысит уровень комфорта проживания. 

 

К чему готовиться

После продолжительного неустойчивого периода нестабильной покупательской активности многие застройщики ждут осени, которая изменит погоду за окном и на рынке первичной недвижимости. Традиционный период деловой и покупательской активности. Но, было бы неправильно так безоговорочно и безосновательно ждать улучшений. Как предполагают игроки рынка, резких улучшений не будет, вектор покупательской активности и спроса вряд ли поползут вверх.

 

В большинстве случаев люди по-прежнему будут обращаться к ипотечному кредитованию, сейчас льготная ипотека, предлагаемая застройщиками, выглядит очень привлекательно, ставки выгодные и максимально заманчивые. Но реальные доходы населения продолжат снижаться, так что процент инвестиционных покупок поползет вниз, жилье будут приобретать только те, кому это действительно нужно.