Себестоимость жилищного строительства: курс на снижение. Часть I

 

Вопрос о себестоимости жилищного строительства идет буквально бок о бок с вопросом качественного и доступного жилья для россиян. Сейчас, учитывая текущие экономические условия, он, возможно, звучит как никогда актуально. Хотя, справедливости ради, стоит сказать, что адекватная стоимость квадратного метра является первой необходимостью даже в благополучное и стабильное экономическое время. Как известно, разница между средней стоимостью квадратного метра и реальными доходами населения очень высока, соответственно платежеспособный спрос занимает традиционно невысокий процент от общего количества населения, желающего приобрести недвижимость или вовсе, остро в ней нуждающегося. 

 

Действуем по ситуации

Как отмечает Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group, на рынке недвижимости складывается ситуация, когда застройщики должны одновременно учитывать несколько глобальных факторов. С одной стороны, с начала текущего года наблюдаются серьезные макроэкономические изменения в России, которые неизбежно влияют на рынок недвижимости. Сегодня все игроки отмечают резкое сокращение платежеспособного спроса по сравнению с прошлым годом, и есть вероятность того, что осенью объем сделок существенно не вырастет. С другой стороны, на рынке есть понимание того, что себестоимость жилого строительства не уменьшается, что также связано с той ситуацией, которая сложилась в российской экономике. Резкие изменения курса валют, введение санкций, снижение цен на энергоносители объективно влияют на рост себестоимости. 

 

Как рассказывает эксперт, в складывающихся условиях для поддержания спроса и снижения себестоимости застройщики вне зависимости от сегмента жилья вынуждены пересматривать расходы на используемые материалы и технологии. Такая работа требует внимательного рассмотрения и детального анализа каждой позиции, чтобы в погоне за дешевизной не страдало качество проекта. С учетом грамотного исполнения данный подход может стать эффективным методом сокращения расходов без потери качественных характеристик. При этом важно понимать, что длительная оптимизация без ущерба качеству невозможна.

 

В идеале конечно, застройщик должен задумываться о таких вещах как оптимизация затрат и возможное сокращение себестоимости строительства заблаговременно, потому что поспешно предпринимать какие-либо действия, в момент наступления кризиса или любых неблагоприятных для компании ситуаций, фактически невозможно, несвоевременно и бесполезно. «Каждая компания должна разработать свою стратегию, идеальную в ее случае. При интенсивном развитии компании для нас стало актуальным открытие собственных производственных линий. Самообеспечение компании некоторыми строительными материалами помогает не только контролировать качество продукта, на всех этапах его создания и реализации, но и контролировать затраты на строительство, стабильно удерживая цены на квадратный метр, вне зависимости от валютных колебаний, кризиса и прочих внешних обстоятельств – рассказывает  Виль Урманов, генеральный директор строительной компании «БЕТИЗ и К». – На сегодняшний день мы открыли производство бетона, окон ПВХ, навесных вентилируемых фасадов и развиваем деревообрабатывающее производство. Как показало время, выбранная стратегия в нашем случае оказалась верной».

 

Но ситуация зависит не только от компании, но и от региона. По мнению вице-президент ООО СИК «Девелопмент-Юг» Михаил Попенко в субъектах РФ ситуация разная. Есть регионы с большим потенциалом для сокращения себестоимости без ущерба для качества продукта. Однако, например, в Краснодарском крае ситуация иная. На рынке сформировался избыток предложения, и ценовые войны, которые сегодня имеют место, как правило, ведутся уже с учетом минимальной себестоимости строительства.

 

Экономия на «экономе»

Самая распространенная и популярная версия такова – экономить можно и нужно, прежде всего, на сегментах массмаркет, там и запросы скромнее и возможности слабенькие. По словам генерального директора компании «Лэндкей» Соколенко Валерия Владимировича, процессы сокращения себестоимости наиболее благоприятны для эконом сегмента, т.к. недвижимость бизнес и комфорт класса не дает особых возможностей в экономии средств на строительные материалы и другие сложные технологические процессы. При правильном подходе к снижению себестоимости качество конечного объекта строительства ни в коем случае не пострадает.

 

С ним не согласна Анна Меркулова, генеральный директор ОАО «Моспроект-3», куда же еще больше «утягивать» дешевое жилье, итак в большинстве случаев, страдающее от нехватки качественных материалов? По ее мнению, в сложившихся экономических условиях уменьшать себестоимость строительства можно в первую очередь за счет материалов и технологии организации процесса проектирования и строительства и это относится к любому сегменту жилья – будь то типовые новостройки или недвижимость более высокого сегмента.

 

На качестве такая оптимизация не сказывается, если в самом начале ставить перед собой задачу создать достойный проект и придерживаться высокого уровня строительства. Ведь качество строительства – одна из самых сложных, но наиболее эффективных по результату составляющих этого процесса. Например, можно заменить импортные материалы отечественными аналогами, но при этом работать аккуратно и профессионально, и в итоге добиться высоких результатов.

 

Вице-президент компании «ТехноНИКОЛЬ» Евгений Войлов также считает, что можно снизить себестоимость жилья любого класса комфортности. По его словам на сегодняшний день существует целый спектр мер, способных снизить себестоимость строительства в любом сегменте – от экономичного до элитного жилья. В первую очередь, это применение отечественных строительных материалов, которые по качеству и сроку службы не уступают импортным аналогам, а зачастую и превосходят их. Во-вторых, это закупки строительных материалов ближе к месту стройки, что позволяет сократить логистические расходы. В-третьих, повышение производительности труда и сокращение сроков строительства не в ущерб качеству. Этого можно достигнуть за счет привлечения квалифицированных подрядчиков, обученных работе с новыми строительными материалами и технологиями. Кроме этого необходимо обеспечивать высокий уровень автоматизации технологий и процессов монтажа.

 

Однако, говоря о себестоимости жилья, нужно учитывать не только стоимость возведения здания, но и затраты в ходе всего его жизненного цикла. Применение дешевых некачественных строительных материалов в ходе строительства приведет затем к большим затратам на постоянные ремонты.

 

Сохранить нельзя жертвовать

Любая оптимизация должна проходить грамотно и нести действительно только положительные результаты, в первую очередь это касается такого параметра как качество. Как уже было сказано выше, применение дешевых и некачественных материалов, может и сократит расходы и уменьшит конечную стоимость квадратного метра для потребителей. Но, впоследствии приведёт к постоянным ремонтам, превратит жилье в непригодный для проживания объект. Сейчас на рынке жилой недвижимости есть примеры и грамотной оптимизации, и фатальных ошибок, приведших девелоперов к значительному снижению качественных показателей объекта. 

 

Как считает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», работа по снижению себестоимости вообще никак не должна отражаться на конечных характеристиках продукта, поскольку застройщики стараются все же использовать качественные материалы. Рынок строительных материалов сегодня предоставляет широкую линейку товаров в разном ценовом диапазоне, но аналогичного качества. Можно привести и другой канонический пример: известно, что панельная технология удешевляет и ускоряет стройку, при этом современная панель зачастую не уступает по качеству монолиту. Так, основное преимущество панели «Евро’Па» (производство компании ЛСР) – «бесшовная» технология отделки фасадов, повышающая тепло- и звукоизоляционные свойства внешних стен на 30%. Данная технология используется при возведении микрорайона «Большое Домодедово», а для ЖК «Ривер Парк» компания ЛСР разработала специальную улучшенную модификацию.

 

Однако, как считает эксперт, излишняя экономия на материалах может «выйти боком». Это, касается, в первую очередь высокого ценового сегмента. Качество лифтов, внутренней отделки квартир и т.д. должно соответствовать заявленному, в противном случае девелопер рискует потерять в конечной цене жилья, а в самом худшем случае – в классе проекта. 

 

Проиллюстрировать снижение себестоимости строительства за счет использования более дешевых материалов можно следующим образом. В отделке фасадов застройщик может использовать натуральный камень. Однако это довольно дорогое удовольствие. Заменив его на искусственный камень, застройщик сэкономит на материале порядка 20%. Отделка керамогранитом обойдется еще дешевле – на 40-50%. Данные материалы обладают разными техническими характеристиками, но использование того или иного из них вряд ли повлияет на качество объекта. 

 

Как считает Евгений Войлов, зачастую строительная отрасль довольно консервативна, и это неудивительно, ведь от работы проектировщиков и строителей зависят жизни и здоровье миллионов людей. Однако подобный консерватизм препятствует применению более эффективных строительных материалов и технологий и, в конечном счете, не позволяет быстро улучшить показатели себестоимости строительства. С другой стороны, это стимулирует производителей выпускать прагматичные инновационные продукты и технологии, которые окупаются в коротком временном промежутке или даже стоят дешевле устаревших технологий.