Королев. Близкий и комфортный

 

Если рассматривать все города Московской области с той точки зрения, насколько они удобны для людей, работающих в столице, то первоочередными факторами становятся расстояние до Москвы и наличие нескольких альтернативных способов поездки. В этом случае любой город выглядит как некоторый дополнительный столичный придаток с относительно дешевой недвижимостью, а не самостоятельный населенный пункт. Королев мы так рассматривать не станем, потому что этот город заслужил того, чтобы его воспринимали как самостоятельную  и полноценную территориальную  единицу. Он может предложить максимально комфортные условия для жизни, работы, учебы, отдыха. И, не смотря на то, что он находится всего в 10 км от МКАД, его основным плюсом являются именно качественные личностные характеристики, а не локация.

 

Общая справка по городу

По мнению Екатерины Кургиной, консультанта Департамента оценки жилой недвижимости Консалтинговой группы «Апхилл», Королев оптимальный город для проживания с точки зрения транспортной доступности. Добраться до него можно разными способами. На электричке, потребуется всего 30-40 минут в зависимости от станции. Дорога на автобусах, которые ходят непосредственно до города из столицы, тоже займет  не более 40-45 минут. Ярославское шоссе, достаточно загружено в часы пик, однако после реконструкции и строительства новых развязок ситуация должна улучшиться. Благодаря статусу «наукограда» и при поддержке правительства город действительно очень развит, здесь хорошая система образования и благоприятный экономический климат. Следовательно, он становится привлекательным центром для строительства новых ЖК и поселков – там есть спрос, есть предложение. 

 

Многие эксперты и игроки рынка дают высокую оценку Королеву, Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп» подчеркивает, что Королев обладает хорошим потенциалом для развития и комфортного проживания. К его плюсам относятся высокая транспортная доступность, качественный жилой фонд и неплохая экологическая ситуация. 

 

На территории города действуют четыре станции железной дороги, более 30 автобусных маршрутов, благодаря которым жители легко добираются не только до Москвы, но и до соседних городов и поселков. Путь на скоростном поезде «Спутник» занимает 25 минут. 

 

Генеральный директор ГК «Крикунов и Партнеры» Андрей Лебедев полагает что, в связи с текущей работой по внедрению новой транспортной модели обслуживания населения на пригородном железнодорожном сообщении, данное направление станет еще более популярным и открытым в вопросе досягаемости со стороны столицы. Сейчас, по данным эксперта, проделана огромная работа по созданию такого документа, такой программы, которая дает возможность перевозчикам улучшать качество услуг, инфраструктуру пригородного сообщения и сами подвижные составы. Так что, поездки на электричке в Королев из года в год будут становиться только лучше и быстрее.  

 

Что касается экологии, то ситуация более чем благоприятная. Во-первых, треть территории Королева занимают зеленые зоны, в том числе парки и скверы. Во-вторых, недалеко от города расположены «Национальный парк «Лосиный остров», Клязьминское водохранилище, реки Клязьма и Яуза. Эти два фактора, безусловно, оказывают положительное воздействие на экологию Королева. Единственное что усугубляет обстановку – наличие научно-промышленных предприятий ракетно-космической отрасли, деревообрабатывающие и текстильные организации, можно сказать, сказывается статус научного города. Это «звание» с одной стороны является достойным репутационным плюсом, ведь наличие предприятий свидетельствует о наличии рабочих мест в городе и возможности трудоустроиться не выезжая за его пределы. Но вот на экологию любая промышленность традиционно оказывает пагубное влияние. 

 

 

У Королева есть еще минусы – недостаток земельных ресурсов, что серьезно ограничивает девелоперскую активность. Как рассказывает Анна Соколова, нехватка площадок под новое строительство обусловлена, в первую очередь, его местоположением: на юге город граничит с заповедником «Лосиный остров», а на западе, востоке и севере – с Мытищами, Щелковом, Ивантеевкой и Пушкиным. Иными словами, Королеву некуда расширяться. Кроме того, давно сложившийся градостроительный облик города делает возможной реализацию лишь точечных проектов. 

 

Королев занимает предпоследнее место (26-е из 27-ми) в рейтинге крупнейших городов Подмосковья по обеспеченности социальной инфраструктурой. Это тоже вряд ли можно отнести к его сильным сторонам. Сегодня жители Королева пользуются услугами 36 детских садов, 24 школ, 12 учреждений дополнительного образования, девяти поликлиник и четырех университетов. Доля общеобразовательных учреждений составляет 105% от нормативного показателя, доля учреждений здравоохранения – 96%, доля дошкольных учреждений – 70%. Несмотря на то, что в Королеве действуют три детско-юношеские спортивные школы, три стадиона, десять спортзалов, четыре бассейна, несколько теннисных кортов, волейбольных площадок, город имеет один из самых низких показателей по уровню обеспеченности спортивными учреждениями – 7,5%.  

 

 

Про общее состояние рынка 

Квартира в городе Королев – достаточно популярный вариант, для тех, кто не может себе позволить недвижимость в столице, именно такую оценку городу дает Анна Чуксеева – руководитель направления по связям с общественностью сайта «Из рук в руки». Город активно начал застраиваться в 2001 году, в кризис 2008 темпы строительства немного спали до 2012, сейчас мы видим здесь достаточно много объектов со сроком сдачи до 2016-2018 гг. Здесь предлагается множество новостроек: как точечной застройки, так и целые микрорайоны. Улучшение транспортных условий отражается на стоимости жилья: цены на недвижимость в Королеве стремятся к столичным, но пока еще им уступают: средняя стоимость метра в новостройке здесь колеблется от 60 до 94 тысяч рублей при средней стоимости 75 тысяч рублей за квадратный метр. Цена за однокомнатную квартиру в новостройках Королева варьируется от 2,1 до 3,6 млн. рублей. Двух и трехкомнатная жилплощадь стартует с 3,1 и доходит до 6,5 млн. рублей.

 

Заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь отмечает, что в целом первичный рынок города развивается довольно активно. На сегодняшний момент на территории Королева в продаже представлено порядка 28 корпусов. При этом необходимо отметить, что на долю готового жилья приходится порядка 29% предложения и еще 46% новостроек находятся в высокой стадии готовности, их сдача намечена на конец текущего года. Королев застраивается монолитными и монолитно-кирпичными домами, индустриальное домостроение на данный момент в городе не представлено. Средняя стоимость кв. м на первичном рынке города Королева на данный момент составляет порядка 80,5 тыс. руб.

 

 

Анна Соколова  также отмечает высокий уровень девелоперской активности. Однако, как рассказывает эксперт, в настоящий момент она сдерживается двумя факторами: нехваткой свободных территорий для застройки и ограниченной транспортной доступностью в связи с загруженностью Ярославского шоссе. 

 

Отсутствие земли под строительство дает возможность для реализации преимущественно точечных проектов: ЖК River Park, ЖК «Лермонтова, 10» и др. При этом их привлекательность для потенциальных покупателей будет расти по мере того, как станет улучшаться дорожная ситуация на Ярославском шоссе. 

 

Инвестиционную деятельность подстегивает и перспектива строительства метро в соседних Мытищах. Причем речь идет как о возможном продлении Калужско-Рижской ветки от станции «Медведково» до планируемой «Челобитьево» в 2020 году, так и о появлении в Подмосковье своей линии легкого метро, которая пройдет через такие крупные города, как Балашиха, Мытищи, Красногорск и т.д. Строительство линии планируют начать в 2017 году.

 

Безусловно, знаковой стройкой города стал современный жилой комплекс комфорт-класса «Золотые ворота», здесь представлено больше всего предложений по жилью, если мы говорим о первичном рынке. Его реализация стартовала в 2009 году. Проект предусматривает появление 14 жилых корпусов, школы, нескольких детских садов, паркингов, кинотеатра и фитнес-центра. В настоящий момент в эксплуатацию сданы семь корпусов, еще три находятся в стадии строительства. Бюджет покупки составляет 3,5-19,5 млн. руб. Из Москвы до ЖК можно доехать наземным транспортом от станции метро «ВДНХ» или на электричке от Ярославского вокзала. Это займет около 20-30 минут.

 

По анализу Екатерины Курагиной, больше всего новостроек расположено на юге города, а также поближе к Ярославскому шоссе – в районах улиц Пионерская, Горького. Средняя стоимость квадрата первичного жилья составляет от 80 до 110 тыс. руб. В основном здесь строится жилье эконом и комфорт-класса, предложений в премиальном сегменте меньше, причем преобладает точечная застройка. Кроме того почти все дома находятся на последних стадиях строительства. 

 

В обычных панельных, монолитных и кирпичных многоэтажках стоимость типовых квартир начинается от 3 млн. руб., например в ЖК «Стрела» или ЖК «На высоте» (вторичка). Среди необычных проектов стоит отметить эксклюзивный клубный жилой комплекс «Сосновый бор», где стоимость покупки составит от 11 млн. руб. Из более доступных малоэтажных проектов (тоже бизнес-класса) можно выделить ЖК «Королевские сосны», расположенный вблизи парка «Лосиный остров» и имеющий развитую инфраструктуру – стоимость однокомнатной квартиры здесь составляет от 3,5 млн. руб.,  правда продажи идут на вторичном рынке.