Платные парковки и рынок недвижимости

 

Парковочные места для центральной части города, которые появляются благодаря решению о расширении зоны платной парковки – однозначно положительный момент. Это отмечают все и игроки рынка недвижимости, и инициаторы данной инициативы, и обитатели тех самых мест, где данная инициатива применяется. На сегодняшний день есть однозначно негативная ситуация с историческим центром Москвы – это заторы, загазованность, хаотичное движение. И дело не только в большом количестве транспорта, который за последние лет двадцать вырос в кратное количество раз, а в низком культурном уровне автомобилистов. Многие из них имеют практику беспорядочно парковать машины в несколько рядов, забивать и без того узкие центральные улицы. Проезд становится крайне затруднительным, и длинные очереди машин часы напролет коптят прилегающие улочки. Даже тем, кто бесконечно любит ЦАО и предпочитает любому, даже самому современному и комфортному жилью  квартиру в историческом центре города, плачевная экологическая ситуация, изо дня в день ухудшающаяся из-за загазованности воздуха, буквально наступает на горло.

 

Кстати, как утверждают специалисты и эксперты рынка недвижимости, именно постоянные транспортные проблемы и высокая степень загазованности воздуха отталкивает определенный процент состоятельных покупателей, которые вместо центра выбирают альтернативные, престижные, но более «зеленые» районы. Так что платные парковки, появившиеся с недавнего времени в Центральном административном округе, частично решающие эту проблему, были восприняты позитивно. Как отмечают юристы ГК «Крикунов и Партнеры», регулирование автомобильного движения и создание правил или даже некоторой культуры парковки авто для Москвы уже давно считается актуальной проблемой. Постоянно растущее количество личных автомобилей влечет за собой ухудшение транспортной ситуации, снижает привлекательность общественного транспорта, ухудшает экологическую обстановку. Одновременно система неконтролируемой парковки создает избыточный поток автомобилей по направлению в центр города, который не может быть обеспечен достаточным количеством организованных стоянок и расширением улично-дорожной сети. Что дает появление платных парковок городу? Прежде всего, данное решение позволяет обеспечить востребованный и популярный центр города свободными местами в парковочных зонах. Второй немаловажный момент – за счет «очистки» улиц от парковок с нарушениями и так называемого блуждающего трафика – движения  транспортных средств на сниженной скорости в поисках места для парковки, повысится общая скорость движения.

 

На сегодняшний день правовая модель, разработанная для создания платных парковочных зон в столице, является первой и единственной в России. Так что, другие города, остро нуждающиеся в решении похожих проблем, могут использовать ее в качестве примера. 

 

 

Припарковались под жилье

Теперь к вопросу недвижимости, станет ли она привлекательнее в более цивилизованном центре, с потенциально более чистым воздухом и качественным автомобильным и общественным трафиком движения?

 

Как отмечает Котов Роман Олегович генеральный директор управляющей компании ООО «Москва-Сити Капитал», прямой математически коррелируемой связи нет, но, безусловно, наличие парковки является плюсом при оценке инвестиционной привлекательности недвижимости. Отсутствие парковки для недвижимости в центральных районах – практически стоп-фактор. И абсолютно не имеет значения общественная это парковка или частная, лишь бы ограничивала круг лиц, которые ею пользуются, например, за счет платного характера. При этом я предположу, что замена хаотической бесплатной парковки на зоны платной парковки может повысить привлекательность объектов недвижимости и упростить их сдачу в аренду или продажу".

 

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, оценивая опыт собственной компании,  отмечает, что в сегменте премиальной недвижимости, введение платной парковки на улично-дорожной сети Москвы не оказало заметного влияния на выбор жилья покупателями. Парковка во дворах домов и жилых комплексов, если такая возможность там предусмотрена, как была бесплатной, так и осталась. А если такой возможности не предусмотрено, жильцы, попадающие в зону платных парковок, могут оставлять свои автомобили на льготных условиях. Например, данная модель платных парковок позволяет оформить резидентное разрешение на бесплатную парковку с 20:00 до 8:00, или с возможностью круглосуточно парковать машину в своем жилом районе, в том числе и в зоне платной уличной парковки, с оплатой в три тысячи рублей в год.

 

 

Как отмечает эксперт, для жителей центра столицы платные парковки скорее плюс, чем минус. Кроме того, что разгрузились дороги и парковочные места – а это разгрузка и для экологии города, заметно увеличилась скорость движения транспорта, уменьшились заторы, появились и дополнительные преимущества у автовладельцев, проживающих в пределах районов платных парковок. Однако в премиальном сегменте жилья преимущество резидента будет менее востребовано, чем во всех прочих. Во-первых, все элитные новостройки обязательно предусматривают подземные или наземные паркинги емкостью 2-3 машиноместа на квартиру. Если речь идет о реконструированных домах в историческом центре столице, например на Патриарших или Арбате, то парковкой такие дома обеспечены не всегда. В то же время, если покупателю был принципиален именно этот район или даже конкретный дом, в нашей практике не было случаев, чтобы клиент отказывался от приобретения квартиры по причине отсутствия парковки. Возможно, в подобных ситуациях резидентные разрешения на уличную городскую платную парковку и будут выходом. 

 

Первый вице-президент ГК «АвтоСпецЦентр» Алексей Тузов считает, что если власти продолжат расширять зону платной парковки, возможно изменение цен на рынке жилья, значительно вырастет стоимость аренды в районах бесплатной парковки. С другой стороны, помещения в зоне платной парковки подешевеют, но, учитывая постоянный рост парковочного тарифа, вряд ли арендовать квартиры в этих районах станет выгоднее. Властям столицы необходимо развивать структуру подземного паркинга.

 

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», считает, что введение зоны платной парковки не повлияло на уровень спроса на жилье в центре столицы. Во-первых, собственник квартиры имеет право оформить парковочное разрешение резидента. Оно дает возможность бесплатно парковаться рядом с домом с 20.00 до 08.00. Во-вторых, во многих новых жилых комплексах столицы в настоящий момент предусматриваются подземные паркинги. В-третьих, в высокобюджетных домах старого жилого фонда в центре Москвы, попадающих в зону платной парковки, как правило, есть своя огороженная территория, на которой и паркуются жители. Проблемы с парковкой могли быть у жителей совсем старого жилого фонда в центре Москвы. Но еще до появления зоны платной парковки люди получили возможность закрыть свои дворы для въезда посторонних. Таким образом, факт попадания жилья в центре платной парковки не актуален для покупателей.

 

 

Отток в коммерции

Итак, если для жителей центральных районов, появление платных парковочных зон скорее плюс, то для обитателей коммерческой недвижимости есть негативные последствия. Как рассказывает Денис Смирнов, управляющий Риэлт-Сервис, в течение последнего года сформировался устойчивый отток арендаторов из офисов расположенных в зоне платной парковки.

 

В основном это касается компаний имеющих большое количество служебных автомобилей, либо связанных с IT, проектированием, прочими видами деятельности связанными с привлечением квалифицированных специалистов, большинство из которых предпочитает передвигаться на автомобиле. Обеспечение сотрудников парковочными местами создает ощутимую дополнительную финансовую нагрузку на бизнес, отказ в парковке чреват потерей сотрудников, не готовых оплачивать стоимость парковки или штрафы. Соответственно возрос спрос на недвижимость расположенную с внешней стороны ТТК, либо вдоль основных магистралей между МКАД и ТТК, т.к. у арендодателей в этих зонах все еще есть возможность предоставлять достаточное количество парковочных мест по доступной цене. В этой ситуации собственники недвижимости в зонах платной парковки вынуждены идти на серьезные уступки арендаторам, в том числе и на снижение цены аренды.

 

То, что коммерческой недвижимости пришлось гораздо сложнее, отмечает и руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. Как отмечает эксперт, появление сложностей из-за платных зон в большей степени касается коммерческой (нежилой) недвижимости. Для хозяев и арендаторов таких объектов в центре данный вопрос действительно актуален. А жилая недвижимость – это ценный актив, имеющий массу преимуществ. Среди них – близость к деловой, культурной и административной жизни столицы, возможность тратить минимум времени на то, чтобы добираться до места работы, а также комфортно проводить досуг. Жители центра, которые имеют большой парк машин, выбирают объекты высокого уровня с собственной парковкой, и готовы нести расходы за их размещение в центре Москвы. Инициатива не отражается на тех, кто передвигается на метро, а резидентский сбор за круглосуточную парковку машин во дворе представляет собой, на наш взгляд, относительно оптимальную сумму. Обещанный фрагментарный запрет на бесплатную парковку в районах, удаленных от центра, может привести к смещению спроса в сторону других районов, где пока такие меры не действуют. Но так будут поступать покупатели, у которых нет строгой «привязки» к определенным районам. Таким образом, запрет на платную парковку не оказывает значительного влияния на рынок жилой недвижимости.