Первичная. Элитная. Осенняя

 

Премиальный сегмент, следом за масс-маркетом, кофорт-классом и бизнес-классом полностью сдался покупателю. Все началось с того, что квадратные метры перестали оцениваться в иностранной валюте, потом уменьшился объем спроса и, как следствие, то, что ранее считалось «золотым» эквивалентом банковского вклада начало падать в цене. 

 

На рынке первичной недвижимости столицы в высоком ценовом сегменте клиент всегда имел первостепенное значение. Конечно, нельзя было говорить о том, что покупатели на этом рынке в прямом смысле диктовали условия продавцам и девелоперам, но требования, пожелания и предпочтения целевой аудитории улавливались еще на этапе обычных рассуждений и в полной мере выполнялись. Новые форматы, тренды  так и формировались, рынок развивался по желанию клиентов и в нужном им направлении. Но теперь, многие эксперты и игроки рынка утверждают, что рынок недвижимости высокого ценового сегмента полностью попал под диктат клиента: покупатели говорят не только о том, что должно быть построено, но и сколько это должно стоить. А девелоперы вынуждены прислушиваться. Мария Ряховская, директор по развитию агентства элитной недвижимости Penny Lane Realty отмечает, что на рынке элитных новостроек на сегодняшний день наблюдается высокая конкуренция. Он изобилует предложениями в премиальном сегменте. Появились и новые тенденции, например переориентация некоторых застройщиков из элитного сегмента в бизнес-класс и комфорт. Даже у самых известных и крупных девелоперов занимающихся строительством элитных домов, таких как «ГАЛС-Девелопмент», «Донстрой» и «Корпорация Баркли», мы можем наблюдать в портфеле проекты бизнес-класса. Срок экспозиции квартир в этих сегментах, как правило, существенно короче.

 

 

Осенние тренды

Как отмечают эксперты и игроки рынка первичной недвижимости Москвы, сейчас наметилось несколько явных тенденций: замедление сроков реализации проектов, снижение покупательской активности и децентрализация. Вполне логичные и для многих участников рынка ожидаемые тенденции, учитывая экономическую, политическую ситуацию в стране и самое главное общее эмоциональное состояние граждан России. Ряд аналитиков уверены,  что с  начала текущего года количество сделок на рынке элитной недвижимости снизилось в среднем на 20% по проектам. Застройщики в сложившихся экономических условиях используют различные маркетинговые инструменты для стимулирования продаж – акции, скидки, спецпредложения. 

 

О явной тенденции децентрализации говорит Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. Прежде всего, эксперт отмечает, что в непростой ситуации оказались некоторые премиальные объекты, они действительно испытывают проблемы с реализацией. Наблюдается децентрализация спроса, аудитория покупателей высокопремиальных объектов сужается, да и само количество объектов в Москве уменьшается. Большая часть девелоперов уходит из элитного сегмента, на рынке de luxe сегодня практически осталось только два системных девелопера – компании VESPER и «AP-Девелопмент».

 

О явной децентрализации говорит и Мария Ряховская, теперь новостройки премиум-класса располагаются не только в пределах Остоженки и Хамовников, а также рассредоточены в Замоскворечье, Пресненском, Донском районе, Автозаводской улице.

 

Некоторые участники более оптимистичны в своих оценках и говорят о сохранившемся интересе клиентов, по крайней мере, по отношению к некоторым отдельным проектам. Станислав Лобанов, директор по маркетингу управления недвижимости компании Millhouse, считает, что клиенты в премиум-классе остаются достаточно активными, но, анализируя собственную деятельность, не отрицает сокращение обращений. К примеру, количество обращений в офис продаж клубного квартала премиум класса «Сколково Парк для Жизни» в этом году по сравнению с 2014 сократилось всего на 10%. Ключевой особенностью 2015 года по наблюдениям эксперта, стало очень неравномерное распределение спроса (сделок) по месяцам. Если в прошлом году основная масса сделок пришлась на традиционно активные месяцы (весна, середина осени), то в этом году, крайне успешным, лично для «Сколково Парк» стало лето. Эксперт связывает это с тем, что в премиум сегменте клиенты чувствительны к курсам валют, понимают, как устроен рынок и когда нужно сохранить средства в валюте, а когда пора их вкладывать в том числе и в недвижимость.

 

Что касается темпов строительства, то, как считает Станислав Лобанов, в этом году есть две основные тенденции. Во-первых, многие существующие проекты сдвигают сроки сдачи. Это нормально, так как в премиум-классе доля импортных материалов на финальной стадии реализации крайне велика. Зачастую девелоперу приходится искать пути для оптимизации затрат, чтобы клиент в итоге получил заявленное при покупке качество или аналогичное (немного ниже) и при этом, финансовая модель оставалась эффективной. От этого и задержки. Вторая главная тенденция – вывод на рынок новых масштабных проектов. Это тоже закономерно, так как девелоперам не сильно выгодно держать у себя большие площадки, которые без строительства начинают обходиться дорого. 

 

 

Объемы ввода

Рынок элитной недвижимости довольно рафинированный, выдержанный и, безусловно, немногочисленный. Кто бы стал ценить то, чего много. Но, даже несмотря на свои относительно небольшие объемы, он не позволяет аналитикам совпадать в цифрах при подсчете. По данным Kalinka Group объем вывода на рынок новых элитных квадратных метров сократился практически в 7 раз. За 10 месяцев 2014 года застройщики объявили о старте продаж в 11 элитных новостройках общей площадью около 200 тыс. кв. метров. С начала 2015 года на рынок вышло 7 новых проектов, объем нового предложения составил только 25,7 тыс. кв. метров. Вышедшие в этом году проекты – в основном клубного типа, с количеством квартир не больше 30. Исключение составляет лишь дом премиального класса «Современник», где расположено 86 апартаментов.

 

Эксперты  «Рамблер. Недвижимость» насчитали с начала года выход на рынок четырех проектов: «Резиденция на Всеволожском», «Рахманинов», «Дом на Звонарском», Plazzo Imperiale, Depre Loft. По мнению экспертов компании, объем предложения на рынке элитных новостроек также упал примерно на 20%. В настоящее время продажи ведутся в 45 элитных проектах (220 тыс. кв. м).

 

По словам Ильи Менжунова, директора Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», на сегодняшний день реализация ведется в 44 проектах, совокупный объем предложения немногим более 900 квартир. По данным эксперта в период с начала 2015 года по сентябрь рынок элитных новостроек Москвы пополнился шестью новыми проектами, столько же вышло в реализацию за аналогичный период прошлого года. Так что, статистически ситуация ни сколько не поменялась. Какие-либо выводы относительно ситуации, эксперт делать не стал, считая это преждевременным, по его словам, говорить о возможном падении или росте девелоперской активности на рынке высокобюджетного жилья можно будет только по итогам года, поскольку именно в 4 квартале выходят многие новые проекты.

 

Больше всего объектов в премиальном сегменте насчитали специалисты компании S.A. Ricc. По данным экспертов за период январь-ноябрь 2015 г. на рынок вышло 14 проектов, из которых 8 реализуют квартиры, в остальных представлены апартаменты. Данные представлены ниже в таблице.

 

Итак, не смотря на непростую экономическую ситуацию и неоднозначный характер текущих изменений, следует отметить, появление новых и интересных проектов на рынке элитной недвижимости. Так в 2015 году вышли такие клубные дома, как: «Чехов», «Рахманинов», «Звонарский», «Трилогия», «Советник», «Palazzo Imperial».

 

Стоимость подобных объектов на этапе строительства всегда наиболее привлекательна, для инвесторов и для покупателей, рассматривающих объекты недвижимости в целях личного проживания. Ведь есть возможность, как существенно сэкономить, так и получить хороший дисконт.

 

Ценность и значение

Постепенно переходим к самому приятному – оценке ключевых показателей, а точнее стоимости проектов премиум сегмента. По данным экспертов и игроков рынка, средняя цена квадратного метра в высокобюджетном сегменте столичных новостроек в третьем квартале текущего года составила порядка 700 000 руб. за кв. м. Что касается роста цен, то оно наблюдалась в рублевых показателях (по некоторым оценкам, с начала 2015 года рублевый ценник увеличился почти на 15%). Долларовые цены, напротив, вели себя с точностью до наоборот: понижались на 6%.

 

В целом по рынку, эксперты и игроки не наблюдают снижения цен в сегменте премиум-класса. Как отмечает большинство экспертов, качественные проекты с уникальной концепцией будут востребованы всегда. Например, в «Сколково Парк» с момента старта продаж стоимость квадратного метра в среднем выросла на 60-70%. При этом с развитием инфраструктуры района остается потенциал для дальнейшего роста цен. Сейчас минимальная цена за квадратный метр составляет 232 тыс. руб., а минимальная цена сделки – 18,704 млн. рублей за однокомнатную квартиру площадью 67 кв.м.