Комфорт-класс растет и выигрывает

 

Проекты новостроек комфорт-класса сейчас пользуются повышенным спросом. На падающем рынке покупатели видят в них оптимальный вариант для спасения собственных средств, а некоторые рассматривают данный сегмент как наиболее подходящее жилье. Эксперты и игроки рынка разделяют такую точку зрения. Действительно, не смотря на относительную молодость, особенно, если говорить о рынке недвижимости России, сегмент комфорт-класса смог завоевать симпатию довольно большой части аудитории. Клиенты с удовольствием приобретают квартиры в таких проектах, как для сохранения средств, так и для себя.

 

Описание класса

 Давайте попробуем разобраться, что представляет собой недвижимость комфорт-класса и чем она так притягательна для покупателей. На самом деле четких критериев для определения того или иного класса комфортности на рынке жилой недвижимости не существует. Не принято официальных документов, которые бы регламентировали наполнение жилых комплексов, прописывали инженерные, инфраструктурные, качественные характеристики для каждого сегмента. Так что девелоперы, в основном, пользуются собственными представлениями, реализуя каждый новый проект. Как отмечает Максим Гладченко, руководитель управления продаж ЖК «Болтино», понятие «комфорт-класс» на отечественном рынке появилось в 2008-2009 году. То есть как раз в то время, когда кризис впервые ударил по кошельку даже состоятельных россиян. В тот момент перед ними встал выбор: покупать недвижимость сегмента «бизнес», с неподъемными по тем временам ценами, или эконом-класс, к которому такие люди ранее относились скептически. Именно в тот момент рынок недвижимости и породил новый сегмент жилья комфорт-класса. Но тогда еще не было четких характеристик и критериев, определяющих комфорт-класс: в понимании покупателей это выглядело, скорее, как «эконом, только дороже и лучше». Или даже так - «дешевый бизнес-класс». 

 

В действительности это примерно так и было: комфорт-жильё обладало всеми характеристиками эконом-класса, но с более оригинальными архитектурными решениями, качественными отделочными материалами. При этом, как отмечают многие эксперты и игроки рынка, совершенно не важно, какой проект жилого комплекса используется в качестве так называемого базового варианта: индивидуальный, разработанный с учетом последних трендов и пожеланий девелопера или стандартный типовой проект. То есть, планировочные решения и метраж здесь значения не имеют. Часто, на рынке можно встретить проекты, которые по данным характеристикам полностью соответствуют сегменту эконом-класса, объект может отличаться только, например, более качественной входной зоной, иметь продуманное благоустройство и таким образом, относиться к более высокому ценовому сегменту. 

 

Со временем квартиры комфорт-класса стали более просторными. Ведь в среднем на одного проживающего в классе «комфорт» приходилось 30-35 квадратных метров (в эконом-классе – всего 25-27 «квадратов»). Нельзя утверждать, что комфорт-класс разрастался. Метраж все еще оставался и сейчас остается оптимальным, планировки эргономичными. Но «комфорт»  стал постепенно обрастать более понятными и заметными отличительными чертами: выпускать продукт с меньшим количеством несущих стен, что позволяет сделать перепланировку квартир. Кроме того, в комфорт-домах заметно поднялся уровень шумоизоляции, девелоперы стали выпускать продукты с переменной этажностью, а в квартирах начали появляться кладовки, гардеробные и т.д. 

 

Ключевые отличия

К основным атрибутам комфорт-класса девелоперы и игроки рынка относят совершенно разные характеристики. Кто-то отмечает качественные показатели, такие как более высокий уровень инженерии, продуманные планировочные решения. Кто-то делает ставку на «эмоциях»: яркие выразительные фасады, современное и концептуальное благоустройство территории. Но,  по мнению директора по развитию компании «Азбука жилья» Георгия Солдатова в большинстве случаев факторы, определяющие сегмент новостройки, можно уместить в пяти показателях: стоимость, локация, признаки отличия от стандарта, наличие программ кредитования, имя застройщика. По мнению эксперта, в комфорт сегменте получили распространение в первую очередь отличные от стандартных решения. Например, ЖК « Сказка» (Павловская Слобода) не может никого оставить равнодушным своим дизайном, организацией окружающего пространства и общей идеологией. На втором месте Опалиха О3, это творение Урбан групп захватило на некоторое время лидерство продаж, побивая все рекорды кризисной нестабильности. 

 

Как считает Евгений Трифонов, жилье комфорт-класса находится по середине между сегментами «эконом» и «бизнес», но при этом больше тяготеет к «эконому». Как и дома сегмента «эконом», дома комфорт-класса также строятся либо по панельной, либо по монолитной технологиям. Экстерьер «комфорта» выигрывает перед домами сегмента «эконом», однако при их строительстве девелоперы обходятся без особых архитектурных изысков – чтобы сохранить стоимость квадратного метра на определенном уровне. Придомовая территория организована интереснее, чем у домов эконом-класса, но уступает придомовой территории бизнес-класса. Подземных парковок в сегменте «комфорт» практически не бывает, но около дома может быть расположено достаточное количество наземных парковочных мест.

 

Максим Гладченко также считает, что обустройство придомовой территории играет не последнюю роль в определении класса комфортности объекта недвижимости. По словам эксперта, застройщики стали уделять больше внимания строительству объектов инфраструктуры, что называется «в двух шагах от дома». Детские сады, школы, спортивные площадки, безбарьерное пространство для инвалидов, подземные паркинги стали неотъемлемой частью комфортного жилья. Несомненно – эти изменения были заимствованы из бизнес-класса, но это не мешало «комфорту» развиваться и укрепляться на рынке как самостоятельному сегменту. 

 

При этом, важно понимать что «комфорт» не может стать «бизнесом» по причинам того, что  «комфорт» – полностью самостоятельный сегмент, который уже давно не равняется на бизнес-класс. Теперь у каждого есть своя аудитория и ниша на рынке, который, надо сказать, развивается как количественно, так и качественно. Именно из-за этого услуги, которые были присущи элитному жилью, со временем переместились в «бизнес», а из «бизнеса» – в «комфорт» и так далее: классификация не поспевает за практикой. 

 

В последнее время стало понятно – конкуренция с другими сегментами потеряла всякий смысл, и застройщики предпочитают улучшать собственный сегмент. Что касается основных характеристик, на которые чаще всего обращают внимание покупатели, то здесь, по мнению Максима Гладченко, почти всё прозрачно. В первую очередь, конечно, потенциальный покупатель смотрит на стоимость покупки недвижимости, потом – на его локацию и близость к метро, развязкам и транспортным узлам. Затем внимание устремляется на близлежащую инфраструктуру и планировку будущего жилища. Когда выбор пал на несколько наиболее подходящих вариантов, у покупателей возникает вопрос: «А с каким застройщиком мы будем иметь дело?» И вот тут вступает самая важная, на наш взгляд, характеристика – репутация девелопера. Мало какой покупатель, посмотрев несколько форумов про недвижимость и увидев, как застройщика обвиняют во множестве долгостроев, захочет приобретать квартиру, опираясь только лишь на его обещания. 

 

 

По направлению комфорта

Наиболее «продвинутые» направления одновременно и интересных и доступных подмосковных новостроек – это Мытищи, Зеленоград, Химки. В Главную  роль в привлекательности этих районов играет транспортная доступность: большое количество и частая периодичность электричек и маршруток, близость к МКАД и минимальная (по сравнению с другими направлениями, разумеется) загруженность дорог. В этих районах наиболее развит один из трендов девелопмента – авторское благоустройство прилегающей к комплексу территории: частные парки, поля для гольфа, водные развлекательные объекты, уникальные спортивные сооружения, привлечение дизайнерских студий и многие другие «инструменты» привлечения покупателей. По нашим подсчетам, как раз по этим трем направлениям (Мытищи, Химки, Зеленоград) не менее 20% девелоперов пользуются авторским благоустройством территории. Если же говорить про районы распределения комфорт проектов, то одним из наиболее интересных направлений является Новорижское направление. 

 

Фактор стоимости

Теперь переходим к вопросу стоимости. Если говорить о средней стоимости квадратного метра, то в московских проектах это около 150-160 тыс. руб. за кв. метр. За МКАДом  стоимость может упасть до 95-120 тысяч. Часто случается так, что комфорт проект стоит чуть дешевле эконом проекта. Это связано с выходом большого количества проектов на рынок и одновременным снижением спроса. Все в том же ЖК Сказка цены явно с большим дисконтом к рынку, однако проект отличный.

 

Если рассматривать проекты комфорт-класса на более значимом удалении от МКАД, но в пределах Московской области, то можно найти варианты и по еще более доступной цене: от 50 до 55 тыс. рублей (Зеленоград, Дубна, Дмитров). От 70 до 75 тыс. рублей вадратный метр  стоит в неплохих комплексах, расположенных в Мытищах и Химках. Таким образом, бюджет на покупку однокомнатной квартиры может начинаться от трех миллионов рублей. Средняя площадь однокомнатной квартиры комфорт-класса составляет 36-55 кв.м., но можно встретить и небольшие квартиры-студии  метражом около 33 кв.м. Цены на «комфортное» жилье в среднем на 10-15% выше стоимости «экономичных» квартир.