Рынок недвижимости. Законодательные инициативы

 

Подводя итоги 2015 года и анализируя ситуацию на рынке первичной недвижимости России, стоит затронуть тему регуляторов, которые оказывали на него непосредственное влияние. Прежде чем детально рассказать о них, следует отметить общий вектор принимаемых решений. В условиях крайне напряженной рыночной ситуации правительство старалось делать максимально все для того, чтобы поддержать строительную отрасль. Как отмечают многие эксперты и игроки рынка, одним из наиболее значимых и эффективных шагов можно считать продление программы государственной поддержки российских семей (материнский капитал). Кардинально, материнский капитал ситуацию со спросом не изменит, но, как показывает практика, данные средства являются хорошей и довольно ощутимой помощью при решении вопроса увеличения жилой площади, их могут использовать, например, как первоначальный взнос по ипотечному кредитованию.

 

По мнению Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», одним из наиболее значимых в этом году законодательных решений является рассмотрение законопроекта о развитии промышленных зон. По мнению эксперта, благодаря данному законопроекту должна решиться одна из главных проблем – конфликт интересов множества собственников земли и объектов, находящихся в рамках одной промышленной территории. Это приводит к затягиванию сроков выполнения некоторых проектов, важных для развития и благоустройства города, формирования здоровой и качественной жилой среды. Иногда, споры между собственниками, вообще приводят к невозможности реализации, какого бы то ни было проекта комплексного освоения территории. Данный законопроект, представленный на рассмотрение, предполагает наличие четко прописанного механизма, регулирующего отношения застройщиков и собственников в рамках реализации конкретного проекта.

 

 

Региональное мнение 

По мнению региональных игроков два самых заметных изменения «правил игры» на первичном рынке жилья в 2015 г. – это господдержка (субсидирование банкам процентной ставки) ипотеки в марте и ужесточение требований к страховым компаниям. Как рассказывает Елена Королева, директор по продажам ООО «Феникс-Инвест», первая инициатива принадлежала не законодателям, а Правительству РФ, но явилась очень позитивной. В начале 2015 г. минимальная процентная ставка по ипотеке была около 12% годовых, а сейчас она составляет от 9,8%. Поэтому в Ростовской области во второй половине года практически все ипотечные кредиты получаются покупателями новостроек именно в тех банках, которые участвуют в данной программе. 

 

Законодательная инициатива об ужесточении требований к страховым компаниям, обеспечивающим страхование гражданской ответственности застройщика перед участниками долевого строительства, напротив, практически парализовала первичный рынок нашего региона в октябре-ноябре 2015 г. 

 

«Закон был принят 1 июля, а вступил в силу 1 октября, но на протяжении этих трех месяцев никто из застройщиков не знал, какие именно четыре-пять страховых компаний останутся на региональном рынке, а какие потеряют право работать с данным страховым продуктом, - рассказывает Елена Королева. - К примеру, три компании, с которыми мы заключили договоры в конце сентября, не вошли в список страховщиков гражданской ответственности застройщика после 1 октября. Это была рулетка». 

 

Кроме того, даже после 1 октября оставшиеся страховые компании не спешили рассматривать документы и заключать договоры с застройщиками. Поэтому, идя навстречу покупателям, региональные игроки были вынуждены оформлять договоры под банковскую гарантию, которая существенно дороже страхового полиса.

 

В случае принятия подобных решений необходим определенный переходный период с момента определения круга страховых компаний, продолжающих работу, до момента запрета на реализацию жилья без полиса от страховщика, соответствующего новым критериям. Такого переходного периода не было, и некоторые застройщики региона не могли регистрировать сделки, а, соответственно, получать деньги на строительство. Это может повлечь за собой срывы графиков работ на объектах у застройщиков, которые полностью работают на привлеченных средствах и не успевают пополнить оборот за счет займа. 

 

 

Мнение Северной столицы

Ряд игроков рынка придерживаются мнения, что существующего 214-ФЗ вполне достаточно для того, чтобы решить основную проблему первичной недвижимости – проблему двойных продаж и обманутых дольщиков. Как бы это не звучало, для этого достаточно просто действовать в рамках существующего законодательства, а потенциальным покупателям важно сотрудничать с компаниями-застройщиками, которые работают по 214-ФЗ. А вот те события, которые происходят последнее полугодие, по словам начальника отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светланы Денисовой, скорее обескураживают, чем приносят кому-то пользу. Прежде всего, по словам эксперта, расстраивает попытка внесения значительных корректировок в градостроительные нормативы, введения дополнительной налоговой нагрузки на готовое, но еще не распроданное жилье. Еще больше дестабилизирует рынок и усугубляет ситуацию проблема страхования, где сейчас совершенно запутанная ситуация и нет никакой определенности. 

 

Разгул высотного строительства, который происходил несколько лет, не должен укорениться в северном городе, считает Светлана Денисова. Сейчас город формирует градостроительную политику и она должна быть направлена на повышение качества среды, уменьшение концентрации населения в определенных локациях, снижение сверхзагруженности транспортной инфраструктуры и т.д. Высотное строительство ведет к негативным последствиям, город делает в этом направлении правильные шаги. Однако, делать такие вещи необходимо, вводя мораторий на новые нормы, в отношении проектов, которые уже прошли определенные процедурные этапы. Нужно более открыто вырабатывать градостроительную политику: выносить на общественное обсуждение, заручаться поддержкой граждан, пояснять какие принципы лежат в основе градостроительных норм и с какой целью делаются те или иные шаги.

 

Как и столичный рынок первичной недвижимости, петербургских девелоперов волнует вопрос со страхованием. Проблемы здесь все те же: отсутствие достаточного количества игроков рынка страхования, постоянные трудовые и временные затраты со стороны застройщика, направленные на поиски надежных и ответственных партнеров в данной области. К слову сказать, значительную финансовую нагрузку девелоперы несут уже сегодня, а вот насколько данный инструмент будет эффективен в будущем, пока сказать сложно – страховых случаев не произошло, оценивать нечего. С одной стороны, это конечно хорошо, потому как отсутствие плохих новостей – это хорошие новости. С другой стороны, игроки просто и формально выполняют наложенные обязательства без четкой уверенности, что эта мера действительно принесет рынку пользу.

 

 

Отправлены на доработку

Продолжая тему страхования, стоит сказать еще и о том, что фактически по обоюдному мнению столичных игроков рынка недвижимости данный вопрос занимает первое место среди претендентов на доработку. По словам Евгения Акимова, генерального директора IKON Development, значительное сокращение списка игроков страхового рынка привело к двойному увеличению тарифов для застройщиков. Те, кто остался, ведут себя, мягко говоря, некорректно, понимая, что многим строительным компаниям деваться некуда. Сейчас застройщики терпят дополнительную финансовую нагрузку не повышая стоимость квадратного метра, время кризиса – это не самый подходящий момент для таких шагов. В итоге маржинальность и привлекательность отрасли снижается. Второй момент, большинство девелоперов были вынуждены на время приостановить регистрацию договоров долевого участия, поскольку согласно российскому законодательству девелопер не может вести реализацию жилья без полиса страхования ответственности. Да, сегодня многие уже получили новый полис. Однако не факт, что после планируемого дальнейшего сокращения списка страховщиков ситуация с массовым процессом перестрахования ответственности снова не повторится. Сейчас нельзя сужать рынок до нескольких компаний, их должно быть минимум 20. При этом немаловажно, чтобы все они занимались страхованием ответственности застройщиков, а не просто числились в опубликованном ЦБ списке страховщиков.

 

Кроме того, есть законодательные инициативы, последствия которых мы увидим только в следующем году. В частности, как отмечает Елена Гусакова, руководитель подразделения строительной компании «БЕТИЗ и К», речь идет о новых правилах налогообложения для физических лиц, которые действуют при продаже квартир. Напомним, что с 1 января 2016 года предельный срок владения недвижимостью, при котором весь доход освобождается от НДФЛ, увеличивается с 3 до 5 лет. Сейчас эта тема довольно активно обсуждается, застройщики обеспокоены потенциальной возможностью снижения инвестиционной привлекательности на рынке первичной недвижимости. Но, по словам эксперта, проблема не так велика, как это может показаться. «Мы работаем на рынке Московской области более 20 лет. За последние лет пять почти все квартиры, которые приобретались с инвестиционной целью, продавались по уступке. Т.е. инвесторы не дожидаются сдачи объекта и оформления квартир в собственность. Принципиальное значение имеет тот факт, что к моменту сдачи дома, как правило, квартир от застройщика в свободной продаже уже нет. Поэтому клиенты рассматривают возможность приобретения недвижимости по уступке. Таким образом, сейчас для многих частных инвесторов данная инициатива не имеет принципиального значения, хотя, не могу исключать, что для рынка в целом это может сыграть важную роль», - заключает эксперт.