Жизнь в новой реальности. Рынок недвижимости 2015

 

Текущий год стал довольно сложным для строительной отрасли. Хотя, справедливости ради, стоит сказать, что в России нет ни одной отрасли экономики, которую бы не лихорадило в 2015 году. Так что не одни застройщики были озадачены и озабочены выработкой наиболее оптимальной стратегией поведения, которая помогла бы компании выстоять в этот непростой период. Сейчас можно уже подводить предварительные итоги и оценить качество принятых решений, их эффективность. Прежде всего, стоит сказать, что успешными оказались те стратегии, которые попали в основные тренды 2015 года. Что это были за тренды, расскажем ниже.

 

Основные тренды года

Итак, об основных тенденциях года. Так или иначе этот вопрос не один раз был затронут в прошлых материалах, потому что тренды мы отмечали и описывали по мере их выявления. Но общего итога еще не делали. По словам заместителя генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизаветы Гудзь всего можно выделить порядка шести основных тенденций года на рынке недвижимости комфорт-класса.

 

1. Увеличение объема предложения. Девелоперы вывели на рынок новостроек значительное количество проектов как точечной, так и комплексной застройки. При этом значительно возросла доля доступных объектов эконом- и комфорт-класса.

 

2. Снижение спроса на всем рынке первичной недвижимости, особенно во второй половине года, вызванные ухудшением экономической ситуации, дальнейшего уменьшения доходов населения и удорожания кредитных средств.

 

Здесь следует остановиться и рассказать подробнее. По данным Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», следует обращать внимание на некорректность сравнения, если мы берем данные по рынку в 2015 и в 2014 году. Дело в том, что предыдущий год не является типичным и характерным для рынка первичной или вторичной недвижимости России. В связи с дестабилизацией национальной валюты, начавшемся банковском кризисе и сложной экономической и внешнеполитической ситуацией покупательский спрос на объекты недвижимого имущества в прошлом году был просто невероятно высоким. Перегретый рынок, неуверенность в завтрашнем дне и высокая степень доверия покупателей к строительству, как к национальному способу сбережения средств, привели к рекордному уровню продаж.

 

Итак, если мы говорим о 2015 году то, по данным Росреестра, по итогам работы девелорперского рынка на ноябрь, количество зарегистрированных договоров долевого участия сократилось более чем на 19%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но, если сравнивать с более характерным, 2013 годом, то показатель будет более приемлемым – 10%. Еще раз отмечу, что для такого сложного периода, каким был 2015 год, сокращение спроса на 10 процентов можно считать небольшой победой строительных компаний над сложившейся ситуацией. В большей степени заслуга в этом ипотечного кредитования, которое было поддержано в начале 2015 года государством. Благодаря этой инициативе, сейчас минимальная ипотечная ставка на первичном рынке недвижимости составляет чуть менее 10%, на вторичном рынке минимальный порог – 12,5%. 

 

3. Рост числа проектов с бюджетными, малоразмерными квартирами, в том числе с новыми форматами европланировки – студии, евроквартиры и др. Чтобы снизить стоимость квартиры и расширить аудиторию потенциальных покупателей за счет людей, обладающих минимальным бюджетом, многие девелоперы увеличивают долю квартир обладающих небольшой площадью. При этом уменьшение площади производится за счет совмещения кухни с гостиной и уменьшения площадей нежилых помещений (холлов, коридоров и др.).

 

Пересмотр квартирографии в уже реализуемых проектах, хоть и не стал повальной инициативой, но большое число строительных компаний все же прибегали к такой практике. Таким образом, очередной раз на рынке появилось довольно большое количество квартир небольшого метража (самое распространенное – однушки и студии). Ранее наблюдалась обратная тенденция – увеличение интереса к двушкам и малометражным трешкам, как оптимальному варианту жилья для жизни полноценной семьи. Маленькие квартиры считались уже пережитком, пройденным этапом формирования и развития рынка. Ставился даже вопрос о том, что будет делать рынок с тем огромным количеством таких квартир. Сейчас такие вопросы не возникают у девелоперов и игроков рынка, самые доступные варианты быстро и легко вымываются с рынка. Чтобы еще больше подстегнуть этот процесс, застройщики выводят новые корпуса в существующих проектах, или принципиально новые жилые комплексы с большим дисконтом по отношению к существующему предложению.

 

4. Высокая доля апартаментов на рынке нового жилья Москвы и узаконенный перевод апартаментов в жилую недвижимость. Данный вопрос длительное время был краеугольным камнем для многих экспертов и игроков рынка строительной отрасли. Постоянное бурное обсуждение того, будет ли возможен этот шаг, оправдано ли это решение, разделило рынок на два полярных лагеря – его защитников и противников. Сейчас есть уже практика перехода ряда проектов с апартаментами на строну жилья, но как утверждают многие эксперты, это переход не будет массовым. Дело в том, что не каждый проект сейчас соответствует нормам жилья (сантехническим и строительным). Какие-то жилые комплексы можно привести в порядок, достичь полного соответствия, но некоторые просто не имеют шансов. Второй важный показатель перспективы перехода – это инфраструктурная нагрузка, характерная для проектов жилой недвижимости. Возведение социальных объектов – важный и необходимый шаг, продиктованный реальной необходимостью, поэтому при желании перевести апартаменты в жилой фонд потребуется возвести школы, детские сады или больницы в соответствии с существующими нормативами.  

 

 

5. Увеличение доли рекламных акций, скидок, подарков и других маркетинговых шагов, направленных большинством девелоперов на то, чтобы удержать спрос на требуемом уровне. Как уже отмечалось ранее в наших материалах, 2015 год стал по-настоящему годом покупателя. Высокая конкуренция среди застройщиков, большой объем предложения на рынке первичной и вторичной недвижимости, а также довольно сложная ситуация с платежеспособным спросом сделали девелоперов очень щедрыми. Такого количество скидок, подарков и качественных проработанных предложений давно не видели покупатели. Акцент следует сделать именно на качестве предложения. Скидки были довольно значительными, покупателю квартиры в этом году можно было значительно сэкономить или получить достойный подарок – бесплатные дополнительные помещения (кладовые, гардеробные, лоджии), крупную бытовую технику или даже ремонт. 

 

6. Усиление роли банков на рынке недвижимости. Крупные банки и банковские группы стали активнее использовать имеющиеся у них активы на рынке недвижимости.

Как отмечает директор по развитию компании «Азбука жилья», Георгий Солдатов, 2015 год запомнится серьезным падением на рынке первичной недвижимости, серьезными проблемами у СУ-155 и нестандартными решениями на первичном рынке недвижимости. В 2015 году потребитель продолжал покупать, только предложения изучались на новом уровне. Это привело к тому, что отдельные проекты раскупались даже быстрее чем в предкризисный период, другие же объекты наоборот стояли без клиентов. Примерами интересных и успешных решений может служить объект компании Содружество (ООО Маги) в Павловской слободе – ЖК «Сказка». Или проект Урбан Групп – ЖК «Опалиха О3».

 

Отдельно нельзя не упомянуть «малолитражки» квартиры студии 18-24 кв. м. Один из примеров компания Крост и ее новый проект «Новая звезда».

 

Можно с уверенностью сказать, что застройщики, ушедшие от стандартных решений, позволившие проявить клиентам свою индивидуальность остались в выигрыше в 2015 году. Так же в 2015 году прослеживается интересная тенденция. Успехом пользуются проекты классом выше эконома и чуть ниже бизнес, так называемый комфорт класс.

Взгляд в будущее

 

Как отмечают эксперты и игроки рынка, наступающий 2016 год во многом станет логическим продолжением текущего года. Прежде всего, сейчас нет никаких оснований, инициатив или направлений, развитие которых в будущем привело бы к изменениям. Поэтому и тенденции, которые были отмечены выше, скорее всего, проследуют в наступающий год. В 2016 году, в первой его половине, ожидается продолжение спада на рынке недвижимости. Возможно, во второй половине года рынок достанет своего дна. Стагнация рынка, конечно, не сама лучшая новость, пользы для развития отрасли фактически никакой. Но, есть и положительные моменты, особенно если рассуждать с покупательской точки зрения. Как отмечают многие эксперт и игроки рынка, продолжится тенденция доступных цен. Новые проекты будут выходить с большим дисконтом, акции, подарки и прочие радости, так хорошо повлиявшие на покупательский интерес в этом году, плавно перетекут в следующий. При этом так же будут очень хорошо продаваться именно интересные проекты, а не проекты массовой типовой застройки. Застройщики, которые смогут понять и реализовать данную тенденцию, будут намного успешнее остальных в 2016 году.