Итоги года. Загород

Итоги и прогнозы

То, что 2015 год станет для рынка недвижимости настоящим «преодолением трудностей», никто не сомневался. Но, мало кто реально рассчитывал достойно пройти и отработать этот период – достижение, прямо скажем, показательное. Застройщики, девелоперы, риэлторы выбирали для себя совершенно различные и наиболее оптимальные в каждом отдельном случае стратегии развития и поведения. Многие, кто проявил гибкость и уступчивость, оказались правы, год был не самым подходящим периодом для ведения жесткой игры на повышение. Многим игрокам рынка не удалось в полной мере выполнить поставленные ранее задачи, но при этом, результаты можно назвать хорошими. Например, как отмечают представители ЖК «Болтино», этот год был особенным для комфорт-класса, он стал своеобразной проверкой, в которой выживают только конкурентоспособные игроки рынка, и это касается абсолютно всех сегментов.

 

Основные движения на рынке загородной недвижимости Москвы

Как отмечает Елена Кудымова, директор по связям с общественностью «Метриум Групп», в 2015 году компанией были полностью выполнены поставленные задачи по реализации. Конечно, в первую очередь это заслуга команды профессионалов с большой буквы, считает эксперт. Добиться высоких результатов помогла слаженная работа специалистов со знанием рынка. Кроме того, в компании внедрили и интегрировали CRM систему, что позволяет оптимизировать процесс совершения сделки, сделать его быстрым, четким, удобным.

 

Естественно, уходящий год полностью не оправдал ожидания рынка. Как отмечают эксперты ЖК «Болтино», макроэкономическая ситуация быстро спустила застройщиков с небес и скорректировала дальнейший курс движения. Теперь девелоперам придется всё чаще рассматривать варианты изменения продуктовой линейки для того, чтобы предложение было адекватно спросу. Помимо изменения квартирографии новых объектов в сторону малых форматов жилья, эксперты прогнозируют самое настоящее буйство дисконтов, акций и предложений от девелоперов. На этот раз не сезонных скидок, а постоянных и прямых, за счет этого искусственно сложится впечатление удешевления недвижимости. Получит ли рынок серьезный толчок от подобных механизмов воздействия – к сожалению, пока остается тайной. Несмотря на общую ситуацию, цены падать не собираются, а наоборот поднимутся еще на 2-3%, что практически не ощутимо ввиду ожидаемого изобилия бонусов. Во 2 квартале 2016 года стоит ждать притока покупателей с использованием ипотечных инструментов, ведь уже в мае государство планирует завершить госпрограмму льготного кредитования. Именно в мае будут определяться дальнейшие векторы движения, ведь продление госпрограммы даст еще один глоток кислорода нестабильному рынку, а отказ от нее заставит девелоперов снова обратиться к искусственному снижению цен.

 

Говоря о загородном рынке в сегменте массмаркет, стоит отметить, что стагнация здесь началась еще до наступления сложной экономической ситуации. Таунхаусы, коттеджные поселки эконом и комфорт класса уже года три испытывают недостаток покупательского внимания. Более уверенно себя чувствуют только участки без подряда и дома для временного проживания дачного формата. Единственное что спасает застройщиков – это довольно высокий дисконт, с которым ведутся продажи и продуманные качественные концепции проектов. Как отмечают игроки рынка, сейчас в полной мере настало время покупателей. Выбор довольно большой и потому, единственным способом привлечь платежеспособный спрос остается именно выведение на рынок самодостаточного проекта с насыщенной инженерной и инфраструктурной составляющей. 

 

Эксперты рынка не отрицают, что помимо качества самого проекта важно уделять внимание и его грамотному продвижению и позиционированию на рынке. Кризис не повод для экономии на маркетинге и правильном пиаре, именно эти инструменты помогут привлечь в проект требуемые инвестиции на всех этапах его реализации.

 

 

Элитные показатели

Что касается дорогих квадратных метров на загородном рынке Подмосковья, то здесь картина более оптимистичная. По данным Нины Резниченко, руководителя департамента продаж загородной недвижимости IntermarkSavills в прошлом году практически все сделки были заключены в проектах с рублевым ценообразованием. Если расценивать прошлый год с точки зрения спроса, то он был лучшим за несколько последних лет. В рассматриваемом сегменте было заключено порядка 250 сделок купли-продажи.  

 

За 2015 год средняя стоимость покупки снизилась примерно на 20% и в настоящий момент составляет 1,7 млн. долл. США. Самый популярный бюджет сделок находился на уровне до 60 млн рублей.

 

Хотя в основных, наиболее востребованных проектах загородного домостроения в высоком ценовом сегменте был совершен переход на рублевое ценообразование, девелоперы до сих пор последовательно увеличивают цены, ввиду высокого курса доллара по отношению к национальной валюте.

 

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood придерживается противоположного мнения, отмечая довольно тяжелое положение, в котором оказались игроки рынка загородной недвижимости в 2015 году. Среди основных трендов отмечается снижение количества сделок более чем на 10% по отношению к аналогичному периоду прошлого года и значительное смещение спроса в сторону вторички. Появлению второго тренда во многом способствовала необычайная щедрость со стороны собственников – здесь есть примеры снижения стоимости объектов в два раза, предложение, мягко говоря, соблазнительное.  

 

Что ждать в 2016. Прогнозы

Как уже не раз было отмечено, текущий кризис в значительной мере отличается от того, что рынок видел ранее, в 2009 году. Восстановление покупательской активности и соответственно стоимости квадратного метра затянулось, многие уверены, что кризис на рынке недвижимости еще не достиг дна и все тренды, которые наблюдались в 2015, ждут нас и в наступившем году: слабый спрос, стимулируемый бесконечными акциями, большой объем предложения, корректировка стоимости квадратного метра (снижение или фиксирование цен).  

 

По прогнозам Нины Резниченко, если в наступившем году на рынке не появится новых проектов или застройщики не станут выводить новые очереди в уже существующих поселках, в компании будет заключено 220-250 сделок. По ожиданиям эксперта, в новом году, как и в 2015-м, по большей части интерес покупателей будет сконцентрирован всего в 5-6 поселках. Если спрос останется на прежнем уровне, то это приведет к сокращению объема ликвидного предложения в данных проектах.

В новом году колебание рублевых цен на рынке премиального жилья Подмосковья во многом будет зависеть от дальнейшей динамики курса валют. Если на рынке в течение довольно продолжительного срока будет сохраняться фиксированное значение курса, то основная часть спроса будет сконцентрирована в бюджетах 50-60 млн. рублей.

Стоимость квадратного метра в самом престижном направлении загородного рынка Подмосковья, на Рублево-Успенском шоссе, как считают эксперты, будут определять два главных  поселка: «Раздоры-2» и «Новое Николино».

 

Александр Шибаев, делая прогнозы на 2016 год, отмечает, что рынок элитной загородной недвижимости останется в довольно сильной зависимости от нескольких факторов, которые и в 2015 году фактически самостоятельно формировали ситуацию на рынке недвижимости – макроэкономический и геополитический кризис. Покупательский спрос будет продолжать сокращаться, как следствие, сократится и число сделок. При этом потенциальные покупатели будут взвешенно подходить к выбору каждого загородного объекта, отдадут предпочтение наиболее ликвидным предложениям. Актуальной тенденцией останется сокращение бюджета покупки, при этом размер предоставляемых скидок будет сокращаться на фоне переоценки и снижения базовой стоимости объектов.

 

Более оптимистичные прогнозы, по крайней мере, относительно собственного положения на рынке, у Константина Блинова, директора по развитию Московского представительства (СДОК) «НЛК Домостроение». Эксперт не отрицает что в новом году возрастет конкуренция среди производителей и строителей за конечного потребителя, продолжится сокращение объемов рынка. Вместе с тем господин Блинов уверен, что компании, способные поддерживать долгосрочный диалог с потребителями, продолжат укреплять свои позиции на рынке. По его словам, прогнозы относительно ситуации на рынке в 2015 году, которые давались представителями компании ранее, полностью оправдались.  Заказы, которые выполняла компания в 2015 году, помогли еще раз подтвердить ее текущую рыночную позицию -«рациональный премиум сегмент», т.е. дома российского производства по европейским стандартам. Объемы продаж возросли более чем на 26%. Как утверждает эксперт, удалось значительно увеличить свою долю на рынке домов из клееного бруса и привлечь к сотрудничеству новых партеров из числа архитекторов и строителей, ранее ориентированных на европейских производителей. 

 

В целом, делая прогнозы на 2016 год по рынку загородной недвижимости Московского региона, можно  сказать, что участники рынка ожидают наступления в этот период пика снижения цен.