Новая Москва. Новая реальность

Рынок первичной недвижимости Новой Москвы переживает те же самые события, что и столичный рынок: инвестиционное затишье, спад покупательской активности, высокие показатели объемов ввода новых площадей. Что касается одного из главных критериев оценки жилья покупателями – цены, то ее уровень просто замер. В некоторых проектах отмечается довольно заметное проседание стоимости, но в основном, как уже было сказано выше, цена топчется на месте. Для сравнения, итоги позапрошлого 2014 года были абсолютно противоположными. Так, на присоединенных территориях в 2014 году объемы площадей на первичном рынке недвижимости сократились по сравнению с 2013 годом на 9%, стоимость наоборот подросла, в среднем на 10-13%, а количество сделок, как все помнят, било буквально все рекорды. Конечно, по сравнению с таким результативным годом, 2015 выглядит более чем скромно. Но, как отмечают многие специалисты и игроки рынка, все же самые пессимистичные прогнозы так и не сбылись. Рынок продержался на достойном уровне.

 

Только цифры и факты

Если говорить о конкретных показателях за 2015 год, то здесь нет единой картины, т.к. показатели игроков рынка расходятся. По некоторым параметрам такие расхождения весьма незначительные, но есть и совершенно противоположные данные. Итак, прежде всего стоит сказать что при подготовке данного материала исследовались данные, предоставленные компанией «Метриум Групп», Est-a-Tet, «МИЭЛЬ- Новостройки», «НДВ-Недвижимость». 

 

И начнем мы с объемов предложения. Как уже было сказано, большинство компаний, подводя итоги прошлого года, отмечают беспрецедентно высокий объем выхода нового предложения. По разным данным он превышает аналогичные показатели в 2014 году на 15-20%. Это довольно много. Но есть среди аналитиков те, кто наоборот отмечают спад, мол за календарный год количество новостроек на первичном рынке Новой Москвы сократилось в среднем на 5%. Дело в том, что при проведении анализа рынка эти специалисты не учитывают комплексы с апартаментами.

 

Наиболее результативным периодом, в плане выхода новых площадей, оказалась вторая половина года. В этом сходятся все эксперты. Что касается географии распределения предложения, то здесь также нет никаких расхождений – с результатом более чем в 80% несомненное лидерство удерживает Новомосковский округ. Что касается распределения объема предложения по сегментам жилья, то значимых перемен по сравнению с прошлым годом нет: на долю массового сегмента приходится львиная доля предложения порядка 90%, бизнес-класс имеет незначительное количество проектов, от общего объема предложения доля повышенного ценового сегмента составляет не более 10%. 

 

Что касается стоимости квадратного метра, то, она в том году практически топталась на месте. Ряд аналитиков отмечает небольшую корректировку, в рамках 1%. Колебание прямо скажем незначительное, особенно если сравнивать с прошлыми периодами, когда рост составлял порядка 8-15% в год (в ряде проектов показатели были более значительными). Итак, средневзвешенная стоимость квадратного метра на рынке первичной недвижимости Новой Москвы составляла в декабре 2015 порядка 105 тыс. рублей.  

 

Что касается бюджета покупки, то в декабре 2015 года, располагая относительно небольшой суммой – всего в 1,5 млн. рублей, можно было приобрести студию площадью в двадцать квадратных метров. Почти за 2 миллиона рублей предлагали уже полноценные однокомнатные квартиры, правда скромного метража – до 35 кв.м. 

 

Тенденции и направления

Теперь стоит поговорить о тенденциях 2015 года, которые, скорее всего, отметили многие покупатели еще до подведения итогов. Итак, прежде всего – довольно серьезная динамика ввода новых площадей. Никто (почти никто) из девелоперов не стал замораживать стройки или переносить сроки сдачи проектов. Практически все, кто работает на рынке первичной недвижимости Новой Москвы, выводили проекты в соответствии с ранее заявленными сроками, или новые корпуса в уже известных проектах. Как отмечают специалисты «Метриум Групп», такой объем, который мы получили в 2015 году, образовался не только благодаря стараниям застройщиков. Дело в том, что именно сейчас на рынок вышли те объекты, которые были отложены по причине согласования и устранения недочетов. В 2012, после присоединения земель к столице, местные, или точнее будет сказать локальные девелоперские компании, столкнулись с проблемой согласования и получения разрешительной документации. Это произошло из-за различия в правилах застройки столицы и области. Подверглись пересмотру и некоторые инвестиционные проекты. Таким образом, все эти объемы площадей, подвисшие по причине разрастания Москвы, оказались готовы к выходу на рынок в кризисный 2015 год и переноса сроков, несмотря  на непростую экономическую ситуацию,  не было. 

 

Рынок без денег 

Второй тренд рынка – уменьшение платежеспособного спроса. Покупательская активность продолжает снижаться, сейчас, как отмечают специалисты и игроки рынка, даже те кто нуждается в улучшении жилищных условий не спешит совершать покупки. Дело в том, что реальная платежеспособность россиян становится хуже. В связи с ослаблением национальной валюты, сложными политическими взаимоотношениями и ухудшающимися экономическими, даже те, кто не отреагировал на удорожание основных продуктов и услуг, сомневаются в стабильном благополучном будущем и не прибегают к использованию заемных средств.  Как отмечают многие социальные опросы, у людей нет уверенности в том, что они смогут через год или два выплачивать кредиты, взятые на покупку жилья, что уж говорить о долгосрочных кредитных обременениях, длительностью в десятки лет. Что касается инвестиционных покупок, то здесь тоже заметно сокращение: основные сбережения, которые хотели и могли вложить потенциальные и реальные инвесторы, были истрачены в 2014 году, несколько волн ажиотажа тогда значительно вымыли ликвидное предложение с рынка и урезали финансовые резервы клиентов. А сейчас у многих значительно снизились накопительные возможности, так что ряды инвесторов стали более скромными.

 

Третья значительная тенденция является логичным и закономерным продолжением первых двух – заметно снижение стоимости. При довольно большом объеме предложения и низком уровне спроса на него, застройщикам приходится работать с ценами. Пока что, в большинстве проектов, которые мы наблюдаем на рынке, не происходит так называемого прямого снижения цены за квадратный метр, стагнации нет. Но, как отмечают многие аналитики, нет и роста. Изменение в один процент проще назвать незначительной корректировкой, нежели серьезным изменением. При этом, даже качественные и продуманные проекты вынуждены привлекать маркетинговые инструменты – проводить акции, давать скидки, т.е. косвенно снижать стоимость покупки недвижимости. В таких условиях довольно непросто работать как крупным застройщикам, так и небольшим компаниям. И отсюда вытекает четвертый тренд рынка первичной недвижимости Новой Москвы в 2015 году – высокая конкуренция между проектами.

 

Стоит ли подробно останавливаться на этом, четвертом тренде? Он максимально конкретен и фактически включает в себя многое из того, что уже было перечислено: акции, активные маркетинговые программы, скидки, работу с ценой, более тщательно подготовленную программу продвижения. Единственное, что стоит сказать – помимо ценовых параметров, которые были и остаются самыми главными критериями при выборе того или иного объекта недвижимости, застройщики стали более тщательно работать с качественными параметрами проектов. А именно: прорабатывать и изменять квартирные фонд в зависимости от реальных предпочтений и нужд клиентов, работать над технологиями строительства, улучшать инфраструктуру, работать с внешним видом объекта. Это помогает в значительной мере отстроиться от конкурентов и сделать проект более узнаваемым. 

 

Прогнозы на 2016 год

Делая прогнозы на текущий год, эксперты и игроки рынка в основном довольно осторожны, никто не стремится к чрезмерно оптимистичным сценариям, но и пессимистов мало – будут строить и стараться сохранить показатели 2015 года. Как оказалось, работать в «режиме 2015» для многих было вполне комфортно, главное, чтобы государственная политика соответствовала интересам обеих сторон-участниц рынка – и покупателям и девелоперам. Но, что особенно интересно, есть среди экспертов и оптимисты, которые не бояться строить серьезные планы на будущее и даже предполагают расширить штат сотрудников. Но в большинстве же случаев стратегии компаний включают в себя рациональное развитие, оптимизацию затрат и сокращение издержек. Потому что любой кризис - это сложный период, хотя, не стоит отрицать, что и здесь есть место подвигу.