Московская недвижимость. Антикризисный формат

За что клиент всегда готов платить? На какую квартиру или объект даже сейчас, в непростое для строительного рынка время, покупатели все равно обращают внимание? Есть ли четкие параметры, простое соответствие которым становится настоящим ключом к сердцам тысячи клиентов? Именно такие вопросы были заданы экспертам и игрокам рынка первичной недвижимости Москвы и, как оказалось, нам удалось определить настоящий рецепт успеха некоторых застройщиков и понять, что должна представлять собой та самая, идеальная квартира. Если вы все еще не знаете, что хочет покупатель или что требовать от застройщика, рекомендуем читать материал внимательно, вдумчиво и до конца.

 

Масштабность в приоритете 

Как мы уже говорили ранее в нескольких статьях, сейчас на рынке первичной недвижимости Москвы объем предложения значительно превышает реально существующий платежеспособный спрос. Проектов огромное количество, выбор широк как никогда и, что важно, представлено множество выразительных и разнообразных форматов. Как рассказывают сами участники рынка, покупатели предпочитают вкладываться в крупные стройки, проекты комплексного освоения территории, а вот точечный формат, фактическое врезание проекта в существующее городское полотно, уже почти никого не привлекает. Исключение составляют только случаи с популярными районами, где плотность застройки высока, нет свободных пятен для крупных жилых комплексов, а покупательский интерес приковывается строительством любого свежего объекта. Итак, если же мы говорим о преимуществах масштабных строек, то по мнению Ларисы Швецовой, генерального директора компании ООО «Ривер Парк» только в масштабном объекте покупатель получает не просто новое жилье, но и благоприятную среду обитания, где можно комфортно жить, работать, учиться, отдыхать, что нельзя сделать в рамках строительства одного дома. В масштабных проектах девелопер создает новую полноценную инженерную, дорожную, социальную и коммерческую инфраструктуру. Таким образом, продуманный масштабный проект – это мини-город в столице со множеством преимуществ, которых нет в точечной застройке.

 

О том, что наибольшим спросом пользуются масштабные проекты говорит и Александр Зубец – генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». Во-первых, если несколько очередей построены, то это лучшая реклама для любого девелопера. Во-вторых, срабатывает психологический эффект. Клиенты, приезжая на объект, видят уже готовые заселенные дома, действующие детские сады, школы, магазины. Поэтому потенциальные покупатели сразу могут представить, как будет выглядеть их жизнь в данном комплексе, что повышает лояльность. Кроме того, именно в масштабном проекте проще всего охватить всю целевую аудиторию. В качестве примера эксперт, разумеется, приводит ЖК «Новые Ватутинки». У девелопера есть возможность предложить корпус на любой стадии готовности – от котлована до сданных корпусов. И с разнообразием форматов все в порядке – здесь  строят дома как малоэтажные, так и многоэтажные. И с размерами жилья все о’кей – в наличии квартиры разного метража, от компактных студий до просторных четырехкомнатных. Естественно, что в таком Комплексе можно подобрать вариант под потребности практически любого клиента, тогда как в точечном объекте сделать это намного сложнее.  

 

Точечная застройка для принципиальных

Из каждого правила есть свои исключения. Как уже было сказано выше, точечная застройка теряет популярность, но стоит отметить, что она имеет право на существование в наиболее востребованных развитых районах. Александр Горбачев, директор по маркетингу и продажам УК «КВАРТСТРОЙ», также подтверждает что покупатели, которым принципиально жить в том или ином районе, выбирают точечную застройку, т.к. в жилых зонах Москвы практически нет места для строительства крупных объектов. А если говорить, о жилом строительстве вблизи Москвы или подмосковных городов, то все равно принципиально, чтобы это была комплексная застройка территории, т.к. она гарантирует жителям наличие торговой и социальной инфраструктуры в шаговой доступности от  их будущего дома. И важно, чтобы строительство велось несколькими очередями, это позволяет покупателям рассчитывать на быстрые сроки ввода в эксплуатацию.

 

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», также отмечает покупательскую лояльность к точечной застройке. И вот по каким причинам: дом строится быстрее, его себестоимость меньше, значит, снижается риск возникновения долгостроя. Кроме того, в отличие от масштабных ЖК, возводящихся в несколько очередей, в объекте точечной застройки не придётся несколько лет «любоваться» стройкой остальных корпусов под окнами. 

 

В большинстве случаев точечная застройка происходит в хорошо развитых районах с уже сформированной средой обитания. В этом случае девелоперу обычно не приходится нагружать объект строительством дополнительной инфраструктуры, что ослабляет нагрузку на стоимость квадратного метра.

 

Но, госпожа Литинецкая просит не забывать о недостатках, которые есть в каждом формате, и точечные проекты не исключение. 

 

Во-первых, выбор среди таких проектов сегодня крайне невелик. На Краснобогатырской улице,  например, строят ЖК «Яуза Парк» (комфорт-класса). Этот дом должен получиться уединённым, возведён он будет быстро — сдача Госкомиссии запланирована уже на 1-й квартал 2017 года. Другие примеры точечной застройки можно найти среди элитной недвижимости, например, ЖК «Клубный дом на Сретенке», ЖК «Barkli Residence», ЖК «Дом на Рогожском Валу». В ЦАО на счету каждый квадратный метр, и большой проект физически невозможно реализовать. Получается, что среди масштабных Комплексов выбор у покупателя сегодня гораздо шире. Особенно после того, как власти Москвы взяли курс на освоение бывших промзон, и девелоперам достаются большие участки под застройку.

 

Во-вторых, чем меньше квартир в одном проекте, тем менее гибкими оказываются цены на них – вся финансовая модель рассчитана заранее, и «разбрасываться скидками» не получится. Тогда как девелопер крупного ЖК, наоборот, при необходимости может время от времени устраивать различные акции и спецпредложения в надежде наверстать упущенную выгоду позже. Чем больше квартир в проекте, тем больше пространство для манёвра, это положительно отражается на цене. 

 

Словно примиряя масштаб и точечную застройку, Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development отмечает, что сегодня пользуются популярностью в первую очередь проекты, которые активно строятся вне зависимости от количества домов в рамках одного комплекса. Так, в рамках ЖК «Новый Зеленоград» на сегодняшний день пока реализуется первый корпус, и, конечно, люди поначалу относились с настороженностью к новому проекту. Однако когда стало очевидно, что на площадке идут активные строительные работы, и дом возводится согласно графику, лояльность к проекту повышалась. Как отмечает застройщик, сейчас наблюдается очень много вторичных обращений именно от тех, кто следил за «жизнью» объекта и принял решение приобрести в нем квартиру.  

 

Исключительные параметры

Продолжаем выяснять, что же еще привлекает сейчас покупателей. По словам Екатерины Тулиновой, коммерческого директора региона «Москва Север» ЮниКредит Банка сейчас спрос на недвижимость смещается в сторону уменьшения бюджета покупки, т.е. доступное жилье по адекватной цене. Благодаря действующей программе государственного субсидирования ипотеки для новостроек, в которой участвует ЮниКредит Банк, наибольшей популярностью пользуются объекты, отвечающие требованиям данной программы, а это, в основном, бюджетное жилье.

 

Отказ от продления программы по субсидированию ипотечных ставок может привести к снижению спроса на новостройки. Можно отметить больший спрос на покупку недвижимости на начальном этапе строительства, т.к. стоимость жилья в данном случае ниже, чем по уже сданным объектам, при этом предпочтение отдается крупным проектам, речь идет о строительстве целых микрорайонов, клиенты видят в данном случае меньше рисков, связанных с задержкой строительства. 

 

Важным конкурентным преимуществом для большинства квартир становится отделка. По словам Владислава Мельникова, старшего вице-президента банка ВТБ, руководителя проекта МФК Match Point, в настоящий момент намечается устойчивая тенденция смещения спроса в сегмент «с отделкой», около 22% на московском рынке это предложение жилья с отделкой «по ключ». 

 

Покупатели начинают понимать, что приобретение квартиры без отделки влечет за собой целый ряд проблем. Приходит осознание того, что жить в состоянии ремонта им придется очень долго, вне зависимости от того, как быстро они закончат ремонт своей квартиры. Соседи сверху и сбоку, соседи из другого подъезда, все они не начнут одновременно ремонт и одновременно его не закончат. Звук работающего перфоратора и стук молотка придется слушать несколько лет.

 

Сейчас покупатели выбирают жилье не только по хорошей локации, они смотрят на инфраструктуру комплекса и дополнительные опции в предложениях. Россияне начинают все больше следовать европейским традициям в части приобретения жилья, ведь в Европе все жилье продаётся уже полностью с отделкой.

 

В качестве факультатива 

Итак, если резюмировать все вышесказанное, получается что покупатели, прежде всего обращают внимание на масштабные проекты, исключение составляют только популярные рейтинговые районы столицы, где недвижимость в точечном проекте также будет иметь успех. Сбалансированная инфраструктура, благоустройство и любые дополнительные опции, повышающие качество жизни будущих покупателей теперь не просто роскошь – это серьезное конкурентное преимущество. Что касается квартир, то здесь предпочтение отдается в основном малому метражу, небольшому бюджету. Растет популярность европланировок. Отделка помещения имеет, в ряде случаев, первостепенное значение. 

 

Среди значимых опций можно назвать еще такие, как расположение объекта, финансовые программы, по которым может работать застройщик с покупателями. Цена и место давно уже являются определяющими параметрами, и сейчас, в кризисное время, их влияние на покупателей не уменьшилось, особенно с учетом все возрастающей конкуренции. Сегодня, подбирая объект для покупки, клиенты не спешат, они довольно долго и детально оценивают все предлагаемые рынком варианты, уделяя внимание большому количеству параметров – от стоимости квадратного метра до качества отделки входной зоны, так что продуманные объекты имеют большие шансы на успех.