Рынок первичной недвижимости Лобни

Лобня считается молодым городом, дата его основания – 1902 год. Территориально он расположен в 30 километрах к северу от Москвы и всего в 15 километрах от МКАД. Основная транспортная магистраль, соединяющая его со столицей – Дмитровское шоссе, не так давно прошедшее реконструкцию, в ходе которой дорога была расширена. Кроме того, здесь появился шестиполосный автомобильный тоннель, да и качество самого дорожного полотна стало заметно лучше. Если добавить ко всему перечисленному новые развязки и эстакады, то могли бы получить отличную и комфортную поездку со средней скоростью 70 км/ч. Но, чаще всего, из-за перегруженности трассы и растущей популярности Дмитровского направления средняя скорость движения составляет здесь порядка 6-12 км/ч. В общем, время поездки из Лобни в столицу может варьироваться от 18 минут до часа. Типичная ситуация для Подмосковья, согласитесь. 

 

В продолжение темы транспортной инфраструктуры отмечу и наличие железной дороги, по которой до города легко добраться практически от центра Москвы. От Савеловского вокзала до Лобни и обратно в среднем каждые 15-20 минут курсируют пригородные поезда. С частотой в 1,5-2 часа ходят экспресс-электрички, они более комфортные, но по стоимости билета в несколько раз дороже. Что же касается времени, то его экономия составляет не более чем 10 минут. В любом случае какие бы ни были предпочтения относительно удобств, преимущество железнодорожного транспорта, очевидно – это определенность по затратам времени на дорогу. 

 

Феномен аэрополиса

Прежде чем перейти к описанию ситуации на рынке первичной недвижимости Лобни хочется сказать о нескольких интересных фактах, которые характеризуют город. В последнее время стало популярно развитие такого вида жилой застройки как аэрополис. Фактически это районы или отдельные жилые микрорайоны, которые примыкают к аэропортам или находятся в относительной близости от них. То есть то,  что ранее было для небольших городов недостатком (имеется в виду нахождение рядом со взлетно-посадочной полосой) стало преимуществом – здесь сформировался специфический покупательский спрос. Все чаще и активнее квартиры небольшого метража в формирующихся аэрополисах приобретаются как второе жилье сотрудниками авиакомпаний или работниками аэропортов. Так что ситуация со спросом на недвижимость в Лобне стабильно хорошая несмотря на кризис. 

 

Зависимость от авиации благоприятно сказалась еще на одном показателе – высоком уровне среднемесячной зарплаты жителей, город является лидером Московской области по данному показателю. Кто бы мог подумать, что самые богатые люди Подмосковья живут именно здесь – в Лобне. Эксперты рынка только недавно обратили внимание на так называемый феномен аэрополисов, успешно развивающихся подмосковных городов. Покупателям недвижимости такие города интересны тем, что могут предложить хорошо оплачиваемую работу в непосредственной близости от места проживания – это важный преимущественный фактор. Дело в том, что далеко не все города Московской области способны трудоустроить внутренних мигрантов, чаще всего получается, что кроме жилья и хорошей экологии людям и предложить нечего. 

 

Что касается точек притяжения для девелоперов, в их понимании аэрополисы – это площадки с высоким инвестиционным потенциалом. Прежде Лобня была недооценена игроками рынка по нескольким причинам: город находится на втором круге удаленности от МКАД (в пределах 15-20 км). До последнего времени застройщики интересовались в большей степени городами-спутниками, находящимися на расстоянии до 5 км, т.е. фактически вплотную прилегающими к территориям Москвы. Потом их внимание было переключено на вновь присоединенные территории – Новую Москву, города второго круга долгое время оставались без активного развития. Это только с одной стороны плохо, а вот с другой – помогло сохранить относительно невысокие цены на квадратные метры и этим привлекать покупателей. На рынке первичной недвижимости Лобни сейчас довольно высок процент так называемых инвестиционных сделок, что обусловлено хорошими перспективами дальнейшего развития города. Кроме того, разогревают инвестиционный интерес и аналитики, утверждающие, что в ближайшие 5-7 лет в Лобне ожидается рост стоимости жилья в среднем на 30%. 

  

Про недвижимость

Как уже было сказано ранее, Лобня долгое время не привлекала к себе внимания девелоперов и инвесторов, поэтому застройка территорий здесь ведется не очень активно. По данным портала «Все Новостройки», сейчас на первичном рынке недвижимости Лобни экспонируется десяток проектов. Большинство из них в настоящий момент находится на высокой стадии готовности и готовится к вводу в эксплуатацию в течение 2016 года. 

 

Продажи недвижимости в городе ведутся активно, проседание спроса за 2015 год было отмечено на незначительном уровне, порядка 3-5% по сравнению с рекордным 2014.  По словам Яны Булмистре, начальника отдела маркетинга ЗАО «БФА-Девелопмент» для покупателя Лобня привлекательна, прежде всего, небольшой удаленностью от столицы, а также доступным ценам на жилье. Эти же факторы отмечает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Московского региона. Более того, по словам эксперта, город имеет высокий потенциал для дальнейшего роста цен на недвижимость. Во-первых, потому что Лобня в основном застраивается комплексно, то есть помимо жилья застройщики создают и социальную и коммерческую инфраструктуру, развивают дорожную сеть. Таким образом, формируется комфортная городская среда, что, в конечном счете, и является одним из основополагающих факторов образования цены на недвижимость. Во-вторых, учитывая нынешние темпы развития Подмосковья и улучшение транспортной инфраструктуры в регионе в целом, через 5-10 лет Лобня, подобно Химкам, Мытищам и Реутову может слиться с Москвой в одну большую агломерацию. Поэтому и цены на недвижимость в городе могут стать на порядок выше существующих.

 

По словам Яны Булмистре, новостройки в Лобне представлены, по большей части, в классе «эконом» и «комфорт». В квартирографии жилых комплексов преобладают одно-, двух- и трёхкомнатные квартиры, однако в некоторых проектах встречаются студии и двухуровневые четырёхкомнатные квартиры. Цены на однокомнатные квартиры от застройщиков стартуют с отметки в 1,9 млн. рублей. Основной объем проектов находится в западной и северной частях города, но несколько объектов точечной застройки есть и на юге.

 

С особой рекомендацией

Теперь хотелось бы коротко рассказать о нескольких новостройках, требующих особенного покупательского внимания.

 

Эксперты и игроки рынка недвижимости, говоря о Лобне, чаще всего вспоминают проект «Лобня Сити» от СК «Лидер Групп», и отмечают его как наиболее перспективный микрорайон. Это крупная комплексная застройка, на ее территории возведут 20 монолитно-кирпичных 17-этажных домов. На сегодняшний день два корпуса находятся в высокой стадии готовности. Что касается социальной инфраструктуры, то и она предусмотрена проектом: здесь построят детский сад и школу, оборудуют спортивные, детские площадки и парковочные места. Коммерческие и развлекательные объекты также будут присутствовать. И это хорошо, потому как город остро нуждается в таких объектах, а школ и садов уже сейчас едва хватает. Но не стоит упускать  из  виду тот факт, скорее всего, что вся перечисленная инфраструктура навряд ли будет возводиться параллельно  с корпусами первых очередей застройки. Так что будущим жителям придется подождать как минимум несколько лет.

 

Теперь о цене. Квартиры в ЖК «Лобня Сити» сегодня более доступные, чем в большинстве других новостроек города. Студию площадью в 26 кв. м можно приобрести всего за 2 млн. рублей, а полноценную 33-метровую однокомнатную  квартиру за 2,8 млн. рублей. Двухкомнатные квартиры продаются по цене от 3,2 млн. рублей. 

 

ЖК «Лидер», застройщика «Регионстройинвест», хоть и не относится к полноценным инфраструктурным проектам, попал в рейтинг по нескольким причинам. Прежде всего хорошее соотношение таких показателей, как цена/качество: дом возводится по кирпично-монолитной технологии, что гарантирует тепло и комфортное проживание. К тому же у застройщика хорошая репутация, поэтому за качество точно можно не беспокоиться. А стоимость квадратного метра начинается от 55 000 рублей, причем в указанную стоимость застройщик включил и подготовку помещений под чистовую отделку, т.е. сразу после сдачи дома можно начинать делать ремонт. Как уже было сказано выше, комплекс собственной инфраструктурой не обладает, но имеет довольно сносное инфраструктурное окружение. 

 

ЖК «Восточный» реализуется по 214-ФЗ компанией «Горизонт Девелопмент». Проект представляет собой пять жилых домов: три семнадцатиэтажные башни-высотки и два многосекционных корпуса. Преимущество этого проекта в том, что фактически все дома уже построены, а значит, бесконечная строительная площадка под окнами в прошлом. Дома высокого качества, возводились по кирпично-монолитной технологии застройщиком с хорошей репутацией. Цена вопроса – от 53 000 рублей за квадратный метр – довольно бюджетно и тем привлекательно. Однако полное отсутствие собственной инфраструктуры ставит под вопрос возможность комфортного проживания.

 

Мкр. «Катюшки-2» от известной строительной компании «Мортон» – это масштабный, или правильнее было бы сказать мощный, проект на 30 жилых домов. В данный момент  реализуется вторая очередь,  в нее входит восемь панельных домов. Основное преимущество микрорайона «Катюшки-2» заключается в его широком размахе, ведь вместе с жильем появится и качественная развитая инфраструктура: детские сады, школы, стадионы, спортивные площадки, храм, зоны отдыха и многое другое. Стоимость квадратного метра начинается от 66 000 рублей.