Быть в формате

Тема новых форматов жилья актуальная, и у нас есть несколько причин, по которым мы решили ее затронуть. Прежде всего, это появление на рынке российской недвижимости большого количества жилья европейского типа, в котором надо уметь разбираться не только застройщикам, но и покупателям. Второй момент – мы наблюдаем тенденцию кочевания нежилых форматов в жилые. Простой пример – лофты, понятие, которое долгое время в России вообще воспринималось как архитектурный стиль. А теперь это жилое пространство,  массово появляющееся в новых проектах и, безусловно, нуждающееся в четком описании параметров, которыми оно обладает.  И третий момент, подтолкнувший нас и экспертов рынка к поднятию данного вопроса – пустое жонглирование терминологией, которым занимаются некоторые недобросовестные застройщики: присваивают модные названия квартирам с традиционными планировочными решениями. 

 

Имеет смысл сразу сказать о том, что современные и продуманные форматы на рынке недвижимости есть. Отдельно обратим внимание на то, что даже в сегменте массмаркет можно найти классные уникальные планировочные решения, хотя, еще лет пять назад, нестандартные планировки были привилегией и встречались исключительно в дорогих жилых комплексах. 

 

Появление новых форматов на рынке первичной недвижимости России активно поддерживается покупателям. Потребитель в прямом смысле голосует рублем, но как отмечает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, конкретных требований со стороны клиентов не выдвигается, т.е. никто не приходит и не заявляет, мол, неплохо было бы в следующем вашем проекте увидеть лофт или квартиры с европланировкой. Предпочтения покупателей интуитивны, а застройщики предлагают рынку продукт, опережающий желания, расписывают его преимущества и формируют представления о новом стиле жизни. Маркетологи строительных компаний самостоятельно вырабатывают и конкретизируют клиентские требования, оформляя их в готовый продукт. А покупатели его оценивают, сопоставляют с собственными ожиданиями и принимают решение в пользу того или иного жилого комплекса. 

 

Столичная специфика по требованию 

В этом материале мы поговорим о необычных форматах московского жилья. По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», за последние десять лет жильё в столице утратило привычное однообразие. Всё началось с претенциозной дорогой недвижимости – состоятельные покупатели хотели всеми средствами подчеркнуть свою индивидуальность. Потом «подтянулся» и массовый сегмент, где на смену точечной застройке типовыми домами пришли масштабные и интересные жилые комплексы. Каждый проект стремится к неповторимой концепции, к чему вынуждает очень плотная конкуренция среди столичных девелоперов.

 

По мнению игроков рынка, важным покупательским запросом сейчас является лоукост-сегмент – жилплощади с приемлемой транспортной доступностью и минимальной ценой. Квартиры по 10 кв. м, встречающиеся в некоторых европейских столицах, это, конечно, перебор, но студии 18-21 кв. м вполне востребованы инвесторами и молодыми специалистами, приезжающими на работу в столицу из других городов. Дополнительное снижение цен может быть достигнуто за счёт использования недорогих серий – например, панельные дома П44Т и «ПИК-1» имеют невысокую себестоимость. 

 

Согласно исследованиям компании Urban Group, покупатели сейчас все чаще стремятся приобретать жилье в выразительных проектах. А типовое однообразие, предлагаемое даже по очень привлекательной цене, не в силах конкурировать с проработанными концептуальными проектами. Вкусы покупателей жилой недвижимости претерпели значительные изменения. Клиенты стали требовательны к облику, функциональности жилого комплекса и  качеству его инфраструктуры, и, конечно, особое внимание уделяется форматам предлагаемого жилья.

Основные варианты новых форматов квартир, которые можно найти на рынке первичной недвижимости Москвы, будут рассмотрены ниже. Для удобства читателей подготовлена инфографика со всеми описанными вариантами.  

 

Студийный вариант

Начнем с самого распространенного и привычного для рынка формата – квартиры-студии. Сейчас уже может показаться, что ничего нового в такой планировке нет, но еще лет семь назад такое предложение было редкостью, особенно для массового сегмента. Итак, что же такое квартиры студийного формата? Мария Литинецкая дает им следующую характеристику: студии – это пространство без межкомнатных перегородок и чёткого разделения жилых и нежилых площадей. Сегодня такие квартиры распространены очень широко во всех сегментах недвижимости. В эконом- и комфорт-классе они имеют минимальные площади (22-28 кв. м), что снижает бюджет покупки и повышает привлекательность проекта. В бизнес- и премиум-сегменте просторные студии (45-70 кв. м) – модное, а потому востребованное решение. Ранее встречались однокомнатные студии, т.е. фактически имеющие одно помещение. Сейчас стали появляться и многокомнатные варианты, более просторные и приспособленные для жизни целой семьи. 

 

Высокий процент квартир-студий отмечен в таких проектах как ЖК «Варшавское, 141» - 57% от общего числа квартир, мкрн. «Северный» и ЖК SREDA – 36% и 16%, соответственно. В ЖК бизнес-класса «Символ» каждая десятая квартира – студия. 

 

Это привычное ЕВРО

Второй по распространённости вариант формирования жилого пространства – евро-квартиры. Они появились в Москве относительно недавно, порядка 4-6 лет назад. Сразу были оценены покупателями и стали набирать популярность. Основное отличие их от квартир привычного формата заключается в том, что здесь жилое пространство совмещено с зонами кухни и гостиной. Полученное в результате такого объединения просторное помещение можно использовать как столовую, комнату отдыха или же можно зонировать это пространство, отделив часть комнаты под игровую для ребенка. А помимо просторной кухни-гостиной, у владельцев квартиры есть обособленная полноценная спальня. Сейчас такие решения  проникли в проекты всех классов, но наиболее востребованы они, прежде всего, в эконом-классе. 

 

«Евро-квартиры» сейчас самый распространенный спекулятивный термин, используемый недобросовестными застройщиками. За этим красивым названием, может скрываться все что угодно, но только не европейские планировки. Поэтому еще раз стоит отметить важный параметр настоящей евро-квартиры – это совмещенная зона кухни-столовой и гостиной. Для элитной недвижимости общепринятый стандарт – кухня не менее 20 кв. м, для эконом- и комфорт-класса принятый минимальный размер такой зоны начинается от 15 кв.м. Сейчас, среди объектов первичного рынка недвижимости Москвы лидером по числу евро-планировок является ЖК «Новый Зеленоград».

 

Лофт

Теперь переходим к более экзотичному формату, к лофтам. Как уже было сказано выше, в России лофты долгое время воспринимались исключительно как архитектурный стиль, хотя в западных странах понятие лофта гораздо шире – это еще и жилое пространство в бывшем промышленном здании. Фактически речь идет о процессе ревитализации, т.е. раскрытии новых возможностей у старых, отживших казалось бы свое, объектов. Таким образом, бывший завод или фабрика превращаются в модное жилье. 

 

В Москве появление жилья формата лофт связано с выведением большого количества производственных мощностей за пределы города и приспособлением индустриальных зданий под жилую функцию. Однако, справедливости ради, стоит сказать, что в столице к лофтам относят жилые помещения в любом реконструированном здании. По оценке «Метриум Групп», такой формат, стал набирать популярность в около пяти лет назад. Затраты на подготовку нежилых помещений для заселения ниже, чем строительство жилья с нуля, что делает лофты дешевле аналогичных квартир на 15-35%. В то же время жилье такого формата занимает бывшие промзоны, многие из которых находятся относительно недалеко от центра, что увеличивает его стоимость. Самые доступные могут смело считаться комфорт-классом, самые дорогие – элитными проектами. Наибольшую популярность лофты снискали в бизнес-классе.

 

Важные отличительные параметры данного формата: просторные открытые внутренние площади, большие окна, высокие потолки.

 

Квартиры с террасами

Довольно скептически относились игроки рынка к квартирам с террасами и востребованности такого продукта на рынке недвижимости Москвы. Как отмечают в строительной компании «БЕТИЗ и К», прежде всего, сдерживающим фактором являлся климат: порядка 7-9 месяцев в году погода не располагают к использованию открытых площадок. Но, постепенно, обладатели первых квартир с террасами оценили и, самое главное, научились использовать непривычные нашему собрату площади. Здесь устраиваются площадки для барбекю, которые могут функционировать круглогодично, игровые зоны и места отдыха, разбиваются даже небольшие клумбы и грядки. 

 

Как отмечает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк», квартиры с террасами можно назвать уникальным в своем роде форматом для российского рынка, особенно если говорить о массовом сегменте. В «Ривер Парке» уже составлен лист ожидания на третью очередь проекта, в которую записаны, в том числе и потенциальные покупатели, желающие приобрести жилье именно с террасой. 

  

В формате Urban

Есть в столице такие застройщики, которые в одностороннем порядке выводят на рынок недвижимости столько новых форматов, что удобнее рассматривать их отдельно. Речь идет о компании Urban Group, которая не только занимается разработкой новых вариантов жилых пространств, но и присваивает им нескучные названия. С легкой руки застройщика появились эксклюзивные  «квартиры – кругозор» (с панорамными видами на 270 градусов), «квартиры на мосту», «эколофты». Линейка редких форматов постоянно расширяется от проекта к проекту.  

 

«Квартира-кругозор», как уже было сказано выше, отличается панорамным видом, которое обеспечивает, прежде всего, сама круглая форма квартир. Такое жилье располагается в башнях жилых комплексов, обязательным условием является наличие панорамных лоджий.

 

Идея формата «Квартиры на мосту» заимствована у венецианских застройщиков. Специфика жилья определена его названием – квартиры-студии действительно располагаются на мосту, переброшенном через искусственный канал. 

«Эколофт» - это, фактически, то же самое что и традиционный лофт, т.е. есть свободная планировка, большие окна, плюс французские балконы (по формату не обязательно, но идет бонусом от застройщика). Только вместо промышленного окружения – благоприятная экологическая среда, поэтому, собственно говоря, и «эко».

«Хайфлэт» - отличается высокими потолками – 3,2 метра. Что касается планировочных решений, то здесь никаких особенных отличий нет.

 

Среди редких форматов, предлагаемых Urban Group, особой популярностью пользуются квартиры с панорамными окнами и высокими потолками «хайфлеты» и «эколофты». Пространство пронизано светом и воздухом.  Кроме того, такие квартиры  создают дополнительные возможности для дизайна интерьера. Жизнь в них сочетает в себе комфорт, эстетику и практичность и сопоставима с жизнью в загородном частном доме. 

 

Двигатели новых форматов

По мнению аналитиков и экспертов строительной отрасли, антикризисная тенденция первичного рынка недвижимости – борьба за покупателя посредством снижения цен, бюджета покупки. Главные помощники в таком процессе – уменьшение площадей квартир и снижение себестоимости строительства. Так и входили в моду студии, квартиры со свободной планировкой, лофты, евроквартиры.

 

Новые форматы востребованы, иначе они не набирали бы популярность так стремительно. По наблюдениям Марии Литинецкой, причины распространения как практические (большинство новых форматов экономически выгоднее традиционных), так и эмоциональные. Молодые покупатели (25-35 лет), открытые всему новому, сразу по достоинству оценили свежие планировочные решения. Люди, не имеющие возможности купить однокомнатную квартиру, теперь могут позволить себе студию, молодые семьи, нацеленные на двухкомнатные квартиры, с радостью приобретут «евро-однушку», обеспеченные холостяки предпочтут лофт.

 

Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» также считает, что любое новшество на рынке недвижимости продиктовано желанием застройщика привлечь дополнительный спрос и выиграть в конкурентной борьбе. Самый главный стимул для того, чтобы рынок недвижимости массового сегмента стал более разнообразным – высокая конкуренция. Сегодня – это идеальный момент для появления новых форматов, усовершенствованных планировок. Покупательская активность значительно снижена, девелоперы начинают вести борьбу не только с помощью демпинга, но и путем внедрения новых «фишек», которые бы выделили проект среди множества других в той же ценовой категории.

 

Кроме того, стоит уходить от стандартного домостроения. Только современные монолитные дома позволяют в полной мере проявить девелоперу «фантазию» и запроектировать по-настоящему нестандартный продукт, на который обратили бы внимание потребители.