Государственное регулирование. В поисках баланса

Строительная отрасль переживает сложный период: резкое падение покупательской способности (в ряде сегментов количество сделок сократилось на 50%), возросшая себестоимость строительства (по данным аналитиков произошло удорожание на 20-30%), высокие ипотечные ставки в большинстве банков. Все это ставит возможность работы девелоперов под сомнение. Но, особую роль в ситуации играет ужесточение контроля со стороны государства. Как отмечают сами застройщики, работать стало сложнее, но даже в этом они находят положительные стороны. О том, за что девелоперы благодарны правительству и где проходит граница их личного пространства расскажем ниже.

 

Субсидированная благодарность

Начнем с девелоперской благодарности и расскажем о положительной стороне государственного регулирования. Субсидирование ипотечной ставки кредитования – это лидер опроса, который мы провели среди участников рынка недвижимости. Все игроки отрасли, в каком бы классе комфортности они не работали, отмечают, что принятое решение о субсидировании со стороны государства и продление его действия оказало поддержку строительной отрасли. Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация»  считает на сегодняшний день его единственным способом поддержки со стороны государства. Единственным, но действенным. Субсидирование помогает удерживать покупательский спрос на приемлемом уровне и вести строительство объектов в запланированные сроки. Константин Сергеев, руководитель департамента аналитики E3 Investment, согласен с коллегой. Такая мера господдержки, являясь, по сути, рыночным инструментом, помогла строительному сектору, покупателям жилья и банковской сфере. По оценкам аналитиков E3 Investment, без действия этой программы рынок новостроек просел бы на 50%, а так средневзвешенный показатель составляет – 20% по сравнению с 2014 годом.

 

Есть, в вопросе субсидирования спорные моменты: ограничение количества банков, получающих поддержку, непрозрачность механизма выделения денежных средств. Но, как отметил   Виталий Анатольевич Никифоровский, вице-президент Группы компаний «Springald», факт остается фактом – деньги доходят до строителей, а это главное в текущих условиях, потому как позволяет оставаться на плаву значительному количеству строительных компаний, и, соответственно, всей цепочке подрядчиков и поставщиков. 

 

Не ипотекой единой

Государственная поддержка не ограничивается одним только субсидированием, строительные организации, попавшие в сложную ситуацию, также могу рассчитывать на понимание чиновников. Только в этом случае речь идет не о спасении бизнеса, а о решении вопроса с дольщиками. Как рассказывает Дмитрий Михалев, власти подключаются к решению проблем застройщиков, попавших в трудную ситуацию и приостановивших возведение домов из-за нехватки средств. Но заботиться они будут в первую очередь о дольщиках. Спасение самой компании не находится в приоритете – для достройки дома могут привлечь стороннего девелопера, банк или государственную структуру. Новые участники завершат строительство, продадут свободные квартиры и окупят вложения. Если денег окажется недостаточно, новому участнику позволят возвести дополнительные площади, предоставят земельный участок или активы проблемного застройщика. 

 

В случае с системообразующими компаниями все по-другому. Здесь важно позаботиться не только о покупателях, а их, как правило, тысячи, но и о застройщике, ведь от его деятельности зависит развитие отдельных регионов. Проблемы у таких компаний возникают не из-за мошеннических схем работы («финансовых пирамид» и т.д.), а из-за неправильной оценки рынка, ошибочной коммерческой стратегии, непродуманной экспансии. Таким застройщикам предоставят льготные кредиты, либо государство войдет в их капитал через банки.

 

Эффективной мерой со стороны государства была бы поддержка отрасли в части развития и строительства социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. Однако в сегодняшних условиях на это не хватает бюджетных средств, и власти перекладывают нагрузку на застройщиков. 

 

В опасной близости

Теперь о менее приятном, о негативном влиянии государственного регулирования на строительную отрасль. Здесь в роли главной помехи выступает обязательное страхование ответственности застройщиков перед дольщиками. Как отмечают эксперты компании «БЕТИЗ и К», страхование обходится застройщикам дороже, чем предполагалось, потому что девелоперам приходится за собственные средства перестраховывать участников долевого строительства в случае упразднения компании-страховщика. Алгоритм работы всегда одинаков: девелопер на каждый строящийся проект выбирает организацию из утвержденного Цетробанком списка, готовит пакет документов для сотрудничества, проходит проверки, а затем оплачивает страховку каждому участнику долевого строительства. Если страховщик по каким-то причинам уходит с рынка, деньги застройщику не возвращаются, он просто вынужден начинать все сначала. 

 

Такая ситуация отнимает у строителей много времени, сил и денежных средств. А при наступлении страхового случая компенсацию получат только дольщики. 

По мнению В.А. Никифоровского, риск для строительной отрасли несет в себе продолжение ужесточения государством монетарно-кредитной политики. Если застройщики останутся без кредитов – это обрушит рынок, потому как практически 100% строек ведутся на заемные деньги. По мнению эксперта, государство должно продолжать локальное финансирование отдельных направлений в строительной отрасли, используя метод софинансирования ставок по кредитам. Это позволит бизнесу выжить в неблагоприятных экономических условиях, а государству даст возможность контролировать правильность расходования целевых средств. 

 

Другим направлением воздействия государства на строительный сектор обозначено ужесточение требования к застройщикам. В этом вопросе необходимо найти баланс между достаточной степенью регулирования и жизнеспособностью строительных компаний. Планируемые поправки в 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» предполагают необходимость заключения застройщиком соглашения о проектном банковском финансировании объектов. По мнению инициаторов поправок, этот шаг обезопасит дольщиков от возможной остановки стройки из-за нехватки средств дольщиков. Но даже в таком виде изменения повлияют на конфигурацию рынка новостроек и приведут к сокращению количества некрупных застройщиков, таким компаниям труднее договориться с банками и обеспечить гарантиями кредит под проектное финансирование. Но, появятся конгломераты банков и застройщиков, так как крупные игроки способны лучше адаптироваться к изменениям. 

 

На уровне регионов

От региона к региону ситуация с регулированием строительной отрасли отличается настолько, что складывается впечатление, словно речь идет о разных государствах. В одном случае чувствуется интерес власти в развитии территории, оказывается всевозможная поддержка, а в другом, кроме дополнительных обременений ничего ждать не приходится. Вадим Камалов, директор ФРК «Этажи-Краснодар» ставит в пример Ханты-Мансийский АО, где действует поддержка компаний, которые занимают комплексным освоением территорий. Если девелопер возводит более 20 тыс. кв. м жилья, то он получает компенсацию затрат на прокладку инженерных сетей и создание объектов инфраструктуры. А в Краснодарском крае власти все чаще говорят о некой «социальной ответственности» застройщиков. 

Но проблемы есть не только у Краснодарского края, застройщики Ленинградской области обеспокоены не меньше. Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова рассказывает, что за последние время появилось много новаций, которые ухудшают положение дел в бизнесе. Это и внесение изменений в градостроительные нормативы и изменение высотного регламента. Такая ситуация возмущает участников строительного рынка и является риском дестабилизации.

Никто не отрицает, что государственный контроль необходим, но нельзя защищать только одну сторону, важно учитывать интересы всех участников рынка, отмечает Наталья Саакянц, коммерческий директор Компания Rose Group. Ситуация выглядит по-другому, когда государство имеет контролирующие функции и обеспечивает защиту каждому игроку рынка. С принятием ФЗ-214 в Москве создан специальный орган Москомстройинвест, который контролирует соблюдение необходимых норм в области долевого строительства. Такой формат государственного регулирования делает рыночные отношения более цивилизованными и прозрачными, от чего выигрывают те, кто заинтересован в честном ведении бизнеса.

 

Вместо заключения

Любые радикальные решения в условиях падения спроса способны обрушить рынок новостроек. Баланс интереса покупателей, застройщиков и государства может быть достигнут путем длительных согласований позиций, поиска компромисса. Такое возможно и программы субсидирования ипотечной ставки на покупку новостроек это подтверждает.

 

Строительная отрасль одна из основополагающих в российской экономике, и от того, насколько бесперебойно она функционирует, выиграют все. Исходя из этого, баланс интересов не просто возможен, а во многом необходим, так как он формирует здоровый климат развития строительного сектора.