Депозит или первичка?

Тема грамотного вложения средств интересна как инвесторам, так и покупателям. В первом случае,  речь идет о поиске наиболее оптимального варианта и баланса между прибыльностью и надежностью. Во втором – важно определить подходящий момент для покупки собственных квадратных метров. Потенциальные покупатели замерли в ожидании: все хотят выйти на сделку, когда цены достигнут дна, но даже эксперты не способны угадать дату такого события.  Кстати, об экспертах, при подготовке материала мы задавали им конкретный вопрос: что выбрать – вложение средств в жилье на рынке первичной недвижимости Москвы или сохранение денег в банке? Речь шла о вкладе в национальной валюте в сумме 3 млн. рублей. Игроки рынка недвижимости и представители финансового сектора проанализировали ситуацию и дали свои рекомендации. Мнения полярные, доводы веские, все подробности ниже.

 

Преимущество квадратных метров

Прежде всего, поговорим о привычном и понятном для россиян способе сбережения и накопления средств – о квадратных метрах. До 2014 года этот вариант являлся приоритетным для частных инвесторов. Он позволял значительно приумножить собственные накопления, был понятным и прозрачным финансовым инструментом, при работе с известными проверенными застройщиками имел 100%-ую надежность. Вопрос в том, смогли ли на сегодняшний день квадратные метры сохранить перечисленные преимущества? По данным компании  E3 Investment инвестиции в строящееся жилье по-прежнему конкурентоспособная альтернатива банковским депозитам, ставка по которым сейчас не покрывает уровень инфляции. При условии стагнации общих цен на недвижимость на текущем уровне, средняя доходность инвестирования в покупку квартиры на этапе котлована для дальнейшей перепродажи в готовом доме в Петербурге и Москве составляет 20% годовых. Купленная за 2 миллиона рублей на квартира в комплексе на этапе котлована, через 2 года строительства возрастет в цене почти на 800 000 рублей. Это средний показатель по рынку, есть объекты, потенциальный прирост стоимости которых достигает 5-10% годовых, есть объекты с приростом стоимости 30% в год. Стоит сказать о рисках: финансовые проблемы застройщиков приведут к долгострою. Но квартиры рано или поздно будут достроены, а цены на недвижимость отыгрывают временное снижение, благодаря чему недвижимость остается лучшим инструментом для долгосрочных вложений.

 

Если квартира приобретается для последующей сдачи в аренду, то о рентабельности говорить не приходится – собственники получат 7-10% годовых. При этом, 10% - это максимум. 

 

Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова считает, что хранение денежных средств в банке и получение процентов было привлекательным в начале прошлого года, когда ставки по вкладам достигали 23%. Этот период продлился всего полтора месяца и завершился в середине февраля 2015 года. После, предложение по депозитам вернулось в привычное русло. При оценке инвестиционной привлекательности рассматривают два аспекта: надёжность и доходность. Они находятся в обратно пропорциональной зависимости: чем выше надежность, тем ниже доходность. Нет ничего надежнее, чем депозит в Сбербанке, но здесь проценты ниже, чем в коммерческих банках. 

 

На первичном рынке среди значительного объема предложения можно найти объекты с доходностью в 30%  и гарантированной надежностью. Покупка жилья на ранней стадии строительства у добросовестного застройщика гарантирует минимальную стоимость квадратного метра, далее цена растет по мере готовности объекта. Прибыльность может составлять до 50% и превышает ставки по депозитам. Этот механизм актуален и во время кризиса. Все зависит от временного периода, выбранного для инвестиций, – если это серьезный срок от 3 лет и более, то рынку недвижимости альтернатив нет.

 

На стороне депозита

Теперь переходим к обсуждению преимуществ депозита. По словам Алексея Балашова, главного аналитика Банка «ГЛОБЭКС» (Группа Внешэкономбанка) депозиты остаются привлекательным инструментом. На рынке можно найти предложения с доходностью порядка 10% в рублях даже среди надежных банков. В качестве инвестиций они вряд ли способны порадовать владельцев большой прибыльностью, но для сбережения средств вполне подойдут. В то же время по надежности с депозитом трудно сравниться, да и инфляция в последние месяцы стала замедляться.

 

В связи с падением реальных доходов населения цены на недвижимость также показывают отрицательную динамику. Если недвижимость – это не просто инвестиции, а жизненная необходимость, то сейчас благоприятное время для покупки. Причем можно не торопиться: в данный момент рынок принадлежит покупателю и у него есть возможность обдумать приобретение и выбрать действительно лучший вариант. Если на руках имеется достаточная сумма и не нужно прибегать к заемным средствам, то стоит обратить внимание на вторичный рынок, который просел гораздо больше новостроек из-за дотирования ставок по ипотеке на первичном рынке государством.

 

Алексей Балашов уверен, что с 2015 года недвижимость практически не рассматривается как объект инвестиций, хотя среди некоторой части населения она до сих пор окружена ореолом стопроцентно прибыльного вложения. В этом году продолжится спад в экономике страны, и реальные доходы могут начать расти не раньше 2017 года. Поэтому ситуация в секторе недвижимости будет еще какое-то время в депрессивном состоянии. Лучше обождать того момента, когда цены достигнут дна и пойдут вверх.

 

Успех любой инвестиционной схемы сильно зависит от экономической ситуации, считает Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group. До 2014 года наблюдался восходящий тренд на рынке недвижимости, спрос соответствовал предложению, цены росли. В тот период было очевидно, что доходность от вложения в недвижимость намного превышала возможности, которые предлагали депозиты в банке. В качественных проектах доходность составляла 50% и выше за весь период реализации.

 

С начала 2015 года ситуация кардинально поменялась и на рынке первичной недвижимости Москвы наблюдается тренд на снижение активности. Доля инвестиционных сделок падает, и при отсутствии других рисков возможны случаи, когда цена актива при продаже будет ниже, чем при покупке. Наталья Саакянц уверена, что в такой ситуации рынок недвижимости однозначно не является привлекательным, и сейчас депозит в банке – это выигрышный вариант вложения средств. Конечно, многое зависит от банка, суммы, срока и валюты вклада, кроме того, сегодняшние проценты по депозитам также не так высоки, как ранее. Однако в ближайшие годы такой вариант инвестирования принесет больший доход, чем покупка недвижимости.

 

Экспериментальный подход

Интересное исследование провели аналитики компании «Азбука Жилья» на примере ЖК «Южное Кучино – 2». Как рассказывает директор департамента консалтинга Екатерина Артемова, реализация данного проекта началась в июле 2012 года, т.е. по состоянию на март 2016 года прошло 3 года и 7 месяцев. Для эксперимента аналитики компании взяли однокомнатную квартиру в 40 кв. м. В момент старта продаж, ее стоимость составляла 2,6 млн. рублей.  В марте 2016 года, когда дом был введен в эксплуатацию, стоимость квартиры составляла 3,3 млн. рублей. Таким образом, стоимость жилья за 3 года и 7 месяцев, учитывая только уровень цен от застройщика, выросла на 700 тыс. рублей или 26,9%. Это подтверждает традиционную закономерность удорожания объекта строительства в рамках 25-30% с момента закладки фундамента до ввода его в эксплуатацию.

 

Теперь о депозите. Возьмем исходные данные – минимальная сумма вклада 3 млн. руб. и срок депозита 3 года. По состоянию на март 2016, в предложении депозитных ставок максимальная представлена в размере 11,0% годовых, дает ее «Абсолют Банк». При данной процентной ставке, максимальный доход через 3 года составит 975,7 тыс. рублей. То есть вложения увеличится на 32,5%, что при нынешней ситуации хороший вариант. При этом, надо учитывать, что этот вклад без возможности пополнения или досрочного изъятия денежных средствах. Если по какой-то причине деньги придется снять, то процент накопления будет потерян. Застрахованная государством сумма, в рамках вклада составляет не более 1,4 млн. рублей (это момент следует уточнять в каждом отдельном случае), но в данном случае вклад должен быть разделен как минимум на 2 части в двух разных банках. 

 

На основании этого и аналогичных примеров можно сделать вывод, что вложение денежных средств на депозит является более прибыльным средством получения дохода. При этом, стоит оговориться, что для данного эксперимента был взят крупный проект недвижимости, в рамках которого возможна реализация большого числа квартир, приобретенных также в инвестиционных целях. В этой связи стоимость квартиры для ускорения темпов продажи потребуется снижать. Но также возможен и другой вариант – не продажа, а сдача недвижимости в аренду. В этом случае уровень дохода будет составлять порядка 25 тыс. руб. в месяц, а срок окупаемости такого вложения вырастет до 10 лет.

 

Итак, подводя итоги, стоит еще раз отметить, что в пользу каждого предложенного варианта инвестирования выдвинуты весомые доводы. Конечно, депозит выглядит сейчас беспроигрышным вариантом, более эффективным и надежным способом сохранения средств. Но есть в каждом правиле исключения, например, надо брать квартиру, если вы нашли подходящий объект на рынке первичной недвижимости от надежного застройщика – проект, который по объективным причинам будет востребован в будущем. В этом случае, удорожание может составлять порядка 30-40%.

 

Источник: Все Новостройки