Элитная недвижимость Москвы: качество растет, цена падает

Ситуация на рынке недвижимости Москвы остается довольно сложной, как и общее экономическое положение в стране. Как уже отмечалось ранее в наших материалах, в начале первого квартала 2016 года дестабилизация положения национальной валюты и завершение программы субсидирования ипотечной ставки вызвали эмоциональное и реальное оживление на рынке квадратных метров. Так, клиенты поспешили перевести свои накопления из депозитного состояния в недвижимое. Во всех сегментах, от эконом-класса до элитных новостроек, отмечался рост интереса, который переходил в реальные сделки. Но, как только валютные колебания прекратились, положение рубля стабилизировалось и было объявлено о продлении программы субсидирования ипотечной ставки еще на год, покупательская активность снизилась 

Эта ситуация подтверждается наблюдениями аналитиков компании «Баркли», Петр Кирилловский, директор Департамента маркетинга отмечает что с января видно оживление спроса на элитную недвижимости, причем как на первичном, так и на вторичном рынке. «Наш объем продаж превысил запланированный вдовое. Этому есть несколько объяснений. Во-первых, весь год спрос на премиальное и люксовое жилье находился в ожидании.  Многие думали, что предложение будет опускаться, но этого не произошло, поэтому спрос в какой-то момент «сдался» и дал резкий всплеск. Во-вторых, произошел отскок валюты. Как только колебания замедлились, люди вновь стали рассматривать недвижимость как выгодную инвестицию. Третий фактор – массовая покупка квартир в сегменте  эконом-класса по программе государственной поддержки ипотечного кредитования. Возможно, такое поведение привело к цепной реакции и индуцировало спрос и среди покупателей элитной недвижимости», - заключает Петр Кирилловский.

 

Сейчас приближается наступление майских праздников, а потом и летнего сезона традиционно, это время ничего хорошего в плане продаж не обещает, но игроки рынка продолжают сохранять довольно оптимистичное настроение. На специализированных апрельских мероприятиях и в официальных релизах застройщики премиального сегмента отмечали, что основные показатели спроса находятся на удовлетворительном уровне, причин для паники нет, но, обо все по порядку.

 

Показатели предложения

Говоря о премиальном рынке недвижимости, мы привыкли к тому, что таких квадратных метров должно быть мало и они должны находиться в каком-то эксклюзивном месте. То есть для дорогостоящего жилья важны такие факторы как ограниченное количество и особая локация. Но в текущем периоде для элитки работают факторы качества и креатива. Эксперты и игроки рынка, принимавшие участие в XVII Круглом столе главных редакторов, отмечают, что сейчас даже в премиальном сегменте наблюдается тенденция затоваривания. Количество представленных к реализации проектов в избытке, при этом планируется дальнейшее пополнение их числа. Спрос сейчас слаб, и не успевает поглощать все, что предлагают девелоперы. Что касается локации, то опять-таки, как отмечают сами участники вышеупомянутого мероприятия, еще есть возможность застраивать популярные и востребованные районы города, на балансе у застройщиков и банковских структур сохранилось достаточное количество земельных участков, расположенных в границах старой Москвы. Этого запаса вполне достаточно для того, чтобы обеспечить столице серьезный объем новых элитных площадей как минимум на лет пять.

 

Абдуллин Марат, руководитель Аналитического центра Группы компаний SRG, также говорит об увеличении объема предложения элитных объектов. 

 

Тенденции предложения 2016 года – это сохранение прошлогодних направлений: уменьшение площади квартир или апартаментов в новых жилых комплексах, и, как следствие, снижение их средней стоимости. Также важно отметить значительное снижение цены в жилых комплексах с долларовым ценообразованием (до 40%), замедление темпов выхода новых жилых комплексов или новых очередей в ранее заявленных проектах. Случаев заморозки элитных новостроек на текущий момент выявлено не было. 

 

Петр Кирилловский, проанализировав ситуацию с предложением на рынке дорогостоящей недвижимости столицы, отмечает, что сегодня наблюдается его сокращение, в связи с тем, что замедлился вывод новых объектов. Эксперт полагает, что до конца 2016 года не стоит ждать серьезных изменений. Соотношение спроса и предложения на рынке премиального и люксового жилья достаточно сбалансированно. Сегодняшний объем предложения колеблется вокруг цифры в 200 тыс. кв. м.

Как отмечают аналитики компании Knight Frank Research, рынок предложения наоборот немного подрос – на 7% или почти на 15 тыс. кв. м. по сравнению с декабрем 2015 года. Сейчас общий объем предложения составляет 215 000 кв.м.

 

Показатели цены

Стоимость квадратного метра, как в рублевом, так и в долларовом эквиваленте постепенно уменьшалась, начиная с января 2015 года, тогда она составляла 13 070$ за кв.м., в проектах с рублевым ценообразованием этот показатель составлял 901 000 рублей за квадратный метр. Уже в декабре 2015 стоимость опустилась до 12 360 $ за кв.м, в феврале 2016 года – до 10 970$. В жилых комплексах с рублевым ценообразованием данный показатель составлял в декабре 2015 года 900 800 рублей, в феврале 2016 – 823 000 рублей (все данные предоставлены аналитиками компании Knight Frank Research). По состоянию на апрель 2016 стоимость квадратного метра соответствует февральским показателям, но за летний период, вероятно, ее дальнейшее снижение. 

 

Любимые районы

Итак, что касается месторасположения застройки, то здесь традиционно преобладают Центральный, Западный, Юго-Западный административные округа (данные SRG). Многие собственники продают свои квартиры с целью покупки недвижимости за рубежом или для вложения средств от продажи в дальнейшее развитие своего бизнеса. По прогнозам экспертов, к концу года объем предложений в этих районах по элитным объектам увеличится в среднем на 10-15%.

 

Эксперты «Баркли»  отдают первое место району Хамовники, это по-прежнему самая популярна локация как у девелоепров, так и у покупателей. Перспективным для элитного жилья становится район Замоскворечья. В этом году он активно наращивает сове присутствие в элитном сегменте и вызывает интерес у девелоперов. За 2016 на территории Замоскворечья должны появиться несколько новых премиум и люкс объектов. 

 

Перечисленные районы вошли в тройку лидеров рейтинга Savills Россия: на первом месте Хамовники, далее Замоскворечье и Пресненский район.

 

Показатели спроса

Как уже отмечалось ранее, рынок переживает снижение спроса на объекты элитной недвижимости в среднем на 15-30% (стоит отметить, что в ряде проектов снижение не существенно, все зависит от популярности жилого комплекса и качества проработки концепции). Основываясь на показателях Savills Россия, среднее количество сделок в месяц, осуществляемых на рынке первичной недвижимости в премиальном сегменте, в 2015 году составляло 40 штук. В 2016 году этот показатель составляет 32 транзакции в месяц.

 

Что касается основных тенденций, то здесь ничего нового – в основном покупатели приобретают квартиры с использованием скидок, принимают участие в маркетинговых программах, используют рассрочки на длительный период. 

 

Средняя площадь жилья, которое предпочитают покупатели, уменьшилась по сравнению с январем 2015 года. Тогда клиенты рассматривали более просторные лоты, порядка 125 кв.м., сейчас этот показатель «ужался» до 112 кв.м. (данные Savills Россия). Очевидно, кризис внес свои коррективы, покупатели стали более рациональными.

 

О перспективах

Перспективы дальнейшего развития рынка столичной премиальной недвижимости в 2016 году во многом определены наблюдающимися в последнее время тенденциями. Прежде всего, продолжится снижение спроса на объекты элитной недвижимости, после летнего периода он упадет в среднем на 15%. Одновременно продолжится строительство новых жилых комплексов и вывод их на рынок. Хотелось бы сказать, что сейчас  происходит фактическое затоваривание рынка элитки, хотя этот термин мало увязывается с золотыми квадратными метрами, поэтому скажем проще, формируется некоторый стратегический запас. 

 

Что касается стоимости, то в проектах с долларовым ценообразованием продолжится снижение, в рублевых же жилых комплексах двигаться по цене уже некуда.

 

Как считают специалисты SRG, на рынке будет отмечаться увеличение срока экспозиции, девелоперы продолжат готовить большие скидки при продажах, т.е. разница между начальной стоимостью предложения на рынке и конечной ценой сделки будет увеличиваться. К концу года торги могут достигнуть 35-40%. 

 

По прогнозам «Баркли» продолжится активное развитие Замоскворечья, как нового района Москвы с высокой плотностью элитного и премиального жилья.  Мы будем наблюдать уменьшение площади лото со 136 кв. м до 130 кв.м. Также прогнозируется увеличение числа апартаментных комплексов. Квартиры станут редкостью и своего рода «деликатесом». Еще одно заметное явление – это сегрегация. Малые площади будут сохраняться в пределах Садового кольца, а премиум-класс с большой площадью будет смещаться ближе к третьему кольцу.