Квартира в лизинг

Лизинг, как форма финансовых услуг или вид кредитования широко распространен за рубежом, и не так давно стал появляться у нас в разных сегментах экономики. Этот инструмент часто использует в транспортной и промышленной сфере, клиентам он удобен, понятен. Фактически лизинг представляет собой кредит, только с дополнительными преимуществами. В некоторых случаях использование лизинга помогает заметно снизить налоговую нагрузку, может способствовать увеличению оборотных средств или являться способом целевого финансирования. Есть существенные отличия лизинга от кредита: когда требуется кредит, мы идем в банк, оформляем все необходимые документы, получаем деньги и приобретаем товар. Участников отношений двое – банк и клиент. Когда речь идет о лизинге, тогда мы идем в компанию, которая для нас приобретает товар, а потом по договору долгосрочной аренды за ежемесячные платежи передает его нам в пользование. Здесь участников отношений трое: клиент, лизинговая компания и продавец (организация или лицо, продавшее нужный нам товар). По истечении срока договора клиент, по желанию, может выкупить товар по остаточной стоимости или не делать этого. Отмечу еще раз, в ряде случаев, например, когда речь идет о дорогостоящем оборудовании или технике, это действительно удобный финансовый инструмент. 

 

Теперь о лизинге в недвижимости. В сфере коммерческой недвижимости он также распространенное явление, а вот для жилой – редкость, тем более когда речь идет об использовании данного инструмента физическими лицами. За последний год резко возросло число предложений приобрести квартиру в лизинг, такой финансовый продукт появился у ведущих банков. Так что, пора разобраться в том, что же такое лизинге в сфере жилой недвижимости, каковы его недостатки и есть ли преимущества перед ипотекой. Мы опросили ведущих экспертов и игроков рынка, их мнения и рекомендации можно найти ниже.

 

В чем главное отличие лизинга от кредита было сказано выше – это не деньги, а товар, который не становится собственностью клиента, а берется в аренду. Договором лизинга может быть предусмотрена дальнейшая передача в собственность этого товара (чаще всего так и делается), когда выплачена вся сумма его стоимости, но это необязательное условие. Когда речь идет о приобретении квартиры, здесь работает то же самое правило. Наталья Саакянц, коммерческий директор Компания Rose Group считает, что в ряде случаев лизинг может быть рассмотрен покупателем как альтернатива ипотеки. Эксперт подчёркивает, что кредит предоставляется не деньгами, а приобретаемой недвижимостью. Покупая квартиру в лизинг, клиент берет ее в долгосрочную аренду, чаще всего на 10 лет. Как и в случае с ипотекой, в расчете лизинговых платежей используются процентные ставки, клиенту необходимо внести первоначальный взнос, например, в банке ВТБ24 он может составлять от 20% стоимости квартиры. В течение действия лизингового договора покупатель должен выплатить всю сумму, только после этого он может оформить право собственности на свое жилье. 

 

Продолжая тему специфики лизинга, отдельно скажем о возможности последующего получения товара в собственность. Договором лизинга может быть, как предусмотрен последующий выкуп квартиры арендатором (клиентом) по остаточной цене, так и не предусмотрен. Для арендодателя (т.е. лизинговой компании) лизинг – это вид инвестиционной деятельности, цель которого получить доход. В зависимости от условий договора он может после окончания действия документа оставить имущество в собственности и продать его, а может по остаточной стоимости передать арендатору. В этом случае арендатору надо быть готовым к тому, что по истечении договора лизинга ему придется приобрести недвижимость. В противном случае лизинговая компания может потребовать и заключения соответствующего договора в судебном порядке, и взыскания с клиента соответствующую сумму. 

 

Что еще важно сказать, клиент самостоятельно находит требующуюся ему недвижимость, потом лизинговая компания ее приобретает и передает арендатору. Никакой ответственности за выбор предмета аренды и продавца лизинговая компания не несет, а вся ответственность ложится только на клиента, который в последующем станет арендатором выбранной недвижимости. Как отмечает адвокат Инна Белякова, что выбрал арендатор, на что показал пальцем, то арендодатель и приобрел, и передал в лизинг клиенту. Соответственно, и требования, касающиеся качества и своевременной передачи товара арендатор вправе предъявлять не к лизинговой компании, а непосредственно к продавцу, а лизинговая компания в данном случае не за что не отвечает.

 

Выше уже было сказано о том, что есть в договоре лизинга некоторое сходство с ипотечным кредитом: использование процентных ставок, ежемесячных платежей. Лизинг, как и ипотека, используется на первичном и вторичном рынках недвижимости во всех существующих сегментах (от эконом-класса до элитки). С применением данного финансового инструмента можно приобрести и апартаменты, юридически не относящиеся к жилью. Но, есть и отличия от ипотеки. Давайте остановимся на этом вопросе подробнее. 

 

В отличие от ипотеки, право собственности (и все сопутствующие права и обязанности по сохранности имущества, по уплате налогов и пр.) ложится не на клиента как на лицо, фактически пользующееся товаром (в том числе недвижимостью), а на собственника этого товара. Это логично и многие опрошенные нами эксперты и игроки рынка говорят об этом как о преимуществе лизинга перед ипотекой. Но, увы, в недвижимости это условие соблюдается лишь некоторыми компаниями. Чаще всего, особенно если речь идет о крупных банковских структурах, это не так. В процессе подготовки материала мы проконсультировались с менеджером по лизингу для физических лиц в банке ВТБ24 Лизинг. Так вот, этот банк все свои дополнительные налоговые и операционные расходы упаковывает в клиентские выплаты. С юридической точки зрения, действительно, банковская структура является собственником имущества и должна за него платить, но фактически все выплаты совершает клиент. 

 

Алексей Гордейчик, управляющий Группы компаний «Гордейчик и партнёры», сравнивая лизинговую схему приобретения жилья с ипотекой или предоставлением рассрочки непосредственно застройщиком, говорит о том, что лизинг предоставляет меньше правовых гарантий, так как позволяет банку относительно легко изъять у клиента предмет финансовой аренды (квартиру). С другой стороны, эксперт, как и многие игроки рынка, уверен, что он менее обременителен, с финансовой точки зрения, чем ипотека, кроме того, рассчитан на больший период платежей, чем рассрочка.

 

Есть еще один нюанс, он касается выплат. По словам Инны Беляковой, если клиент просрочит уплату платежей более чем два раза подряд, лизинговая компания вправе списать эти деньги со счета клиента без дополнительных согласований (то есть без уведомления арендатора, просто предъявив в банк соответствующее требование). При использовании ипотеки и рассрочки таких рычагов давления на клиента нет. Обойти это условие у клиента не получится, поскольку при заключении договора лизинга требованием компании будет обязательное наличие соответствующего банковского счета с наличием на нем минимально необходимой неснижаемой денежной суммы. Учитывая, что передачей недвижимости в лизинг гражданам в основном занимаются как раз банки (или другие специализированные организации), обеспечить соблюдение указанных требований не станет для них большой проблемой.

 

Прочитав внимательно все вышеперечисленные особенности лизиноговой схемы, наверное, каждый смог для себя сделать вывод: в чем заключаются ее плюсы и минусы. Сейчас есть возможность сравнить, насколько эти выводы совпадают с экспертной оценкой. Итак, вначале о хорошем. Главным достоинством лизинга Наталья Саакянц считает упрощенную схему оформления сделки. Так, клиенту лизинговой компании не нужно предоставлять о себе подробную информацию, можно отказаться от обязательного страхования, а рассмотрение заявок проходит быстрее. 

Медина Кульшманова, юрист компании «Генезис» видит главное преимущество лизинга в том, что это в основном небанковский продукт; требования к лизингополучателю ниже; деятельность лизинговых компаний не требует лицензии. Для желающего приобрести жилье лизинг актуален тогда, когда ипотечный кредит недоступен.

 

Теперь про недостатки, главным из которых является невозможность оформления права собственности до момента полного погашения задолженности. В случае неуплаты договор просто расторгается, и арендатор вынужден покинуть жилье. Если говорить о выгоде, то расходы по ипотеке и лизингу сопоставимы, однако, в случае с последней схемой нужно учитывать выплату процента за работу лизинговой компании. 

Существенным недостатком является ограниченное использование лизинговых схем на первичном рынке недвижимости: крупные банковские структуры чаще всего работают исключительно с готовым жильем, и лишь организации поменьше готовы рассматривать первичный рынок, отсюда высокая стоимость покупки. 

 

Ранее уже было сказано, что лизинг может быть востребован клиентами, которые по какой-либо причине не могут оформить ипотеку, так как при лизинговой схеме требуется намного меньше документов, подтверждающих финансовое состояние. По мнению Светланы Денисовой, начальника отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», схема лизинга уместна исключительно в тех случаях, когда речь идет о приобретении оборудования, высококлассных станков, механизмов, транспортных средств, сооружений производственного назначения и т.д. В недвижимости такая схема не получила и не получит широкого распространения в связи с большими издержками, непростым администрированием и высокими рисками. 

 

Длительные рассрочки при приобретении недвижимости в лизинг – это альтернатива ипотечному кредитованию. Если ипотека предлагается по привлекательным процентным ставкам компании-застройщику предпочтительно получить всю сумму целиком, проведя сделку с ипотекой. В конце 2014 года ЦБ поднял ключевую ставку, в связи с этим многие коммерческие банки выставили заградительные ставки по ипотечным программам. Объем ипотечных продуктов на рынке резко снизился, застройщики были вынуждены прибегнуть к различным инструментам, чтобы привлечь покупателя. Лизинг в их числе. Но сейчас, при субсидировании ипотечной ставки, конкурировать сложно: средняя ставка, которую предлагают лизинговые компании – 18%, в то время как ипотека с государственной поддержкой – 11%. 

 

Если речь идет о приобретении жилья на вторичном рынке, то здесь конкуренция возможна, процентные ставки в ипотечном и лизинговом кредите могут быть вполне сопоставимыми. Но есть нюанс, который мешает лизингу активно развиваться даже на вторичном рынке: схема лизинга в недвижимости в плане законодательства слабо регламентирована и значительно проигрывает ипотечному продукту.