Новая Москва: количество проектов уменьшается, цены замерли

С 2011 года, с момента самого масштабного расширения территории Москвы с помощью присоединения новых земель, наблюдался постоянный рост объема площадей. Территория превратилась в глобальную стройку, итоговые показатели по вводу недвижимости росли из года в год. Жилая, коммерческая, промышленная недвижимость демонстрировали неуклонный рост спроса и предложения. Этот рынок, по мнению инвесторов, был самым интенсивно развивающимся и привлекательным, в сравнении с рынками новостроек Московской области. Текущий, 2016 год, станет первым в этом отношении отрицательным периодом в короткой истории Новой Москвы. Рост объема площадей замедлился и демонстрирует понижение. Паниковать не стоит, на сегодняшний день предложения на первичном рынке жилой недвижимости более чем достаточно, объемы ввода сокращаются, чтобы адаптировать данный показатель к изменившемуся спросу и не допустить затоваривание рынка. При этом, надо понимать, что строительная бизнес – сфера специфическая, здесь невозможно просто нажать на паузу и остановить реализацию проектов на несколько лет. Непосредственно перед самой застройкой идет процесс разработки и согласования, который отнимает до 50% ресурсов, как временных, так и финансовых.  Сейчас на рынок выходят дома, которые прошли все «бумажные» этапы год-два назад, тормозить их не имеет смысла. Поэтому процесс адаптации предложения к новым показателям спроса идет медленно и займет пару лет.

 

Теперь рассмотрим параметры предложения. Как уже было сказано, на рынке первичной недвижимости Новой Москвы наблюдается спад. По данным, предоставленным Даромиром Обуханичем, исполнительным директором ГК «МИЦ», в первом квартале 2016 года приобрести жилье в Новой Москве можно было в 180 корпусах, т.е. объем площадей равен 315 000 кв. м. Если сравнивать показатель с IV кварталом 2015 года, то объем предложения в суммарной площади квартир сократился в среднем на 30 000 кв.м, или в процентном соотношении почти на 10,5%.

Другие показатели приводит заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь. Эксперт называет цифру в 303 корпуса. За первый квартал 2016 года общий объем новостроек снизился незначительно – менее чем на 3%. Между тем началась реализация шестнадцати новых корпусов. 

 

В компании ЦИАН эксперты проводят оценку по количеству квартир и жилых комплексов. По словам Алексея Попова, руководителя аналитического центра, в настоящее время на территории Новой Москвы в реализации находится 6 836 квартир (что составляет 6,6% от всего объема предложения в Московском регионе). В активной реализации находится 42 жилых комплекса. Наибольшие объемы квартир сосредоточены в таких жилых комплексах как Новые Ватутинки (601 шт.), Переделкино Ближнее (599 шт.), Первый Московский (586 шт.), Борисоглебское (580 шт.), Новое Бутово (437 шт.).

 

В «Метриум Групп» сообщили, что в марте-апреле в продаже находилось 34 проекта. Совокупный объем предложения составил 7,5 тысяч квартир. Это более чем на 14% меньше чем в начале текущего года. Сокращение обусловлено завершением продаж в нескольких корпусах знаковых проектах. 

 

В плане географического распределения существующего объема предложения по округам ничего нового нет – бессменным лидером по-прежнему остается Новомосковский административный округ (НАО) с долей в 63%, а на ТАО (Троицкий округ) приходится 37% всего предложения (показатели «НДВ-Недвижимость»). 

По данным ЦИАН 83% от объема активного предложения приходится на Новомосковский АО, 17% квартир – на Троицкий АО. Фактически такие же цифры у «Метриум Групп»: НАО – 83,2%, ТАО – 16,8%.

 

Что касается распределения предложения по классам комфортности, то здесь лидирует комфорт-класс, его доля составляет 59%, по сравнению с концом 2015 года она сократилась на 11%. На втором месте эконом-класс с показателем в 25%, его доля наоборот выросла почти на четверть по сравнению с показателями конца прошлого года. А третье место, уже традиционно для данной территории занимает бизнес-класс с показателем в 16%.

 

Как уже отмечалось ранее, стоимость квадратного метра в проектах Новой Москвы с начала года практически не меняется, она замерла. Единственное, отмечают эксперты и игроки рынка, происходят небольшие корректировки в пределах математической погрешности – от 1% до 4%, и чаще всего это связано с изменением стадии строительства проекта. 

 

Итак, средняя стоимость кв. м по итогам первого квартала 2016 года зафиксированная «НДВ-Недвижимость» выросла в Новомосковском округе на 3,3% и составила 98 тыс. рублей, а в Троицком округе рост составил 0,6% – 71,2 тыс. руб. 

 

Алексей Попов, также говорит о том, что средняя стоимость квадратного метра незначительно снизилась (на 1,1%) с 98, 912 до 97,834 тыс. руб. Это связано с выводом новых корпусов на начальных этапах строительства в ЖК «Испанские кварталы», «Первый Московский», «Переделкино Ближнее». Кроме того, на цены в этой локации давит растущий объем предложения в крупных проектах на месте промышленных зон в полупериферийной зоне Москвы, а также в столичном районе Солнцево, где реализуются крупные проекты «Лучи» (застройщик ЛСР) и «Мещерский лес» (застройщик ПИК). Даже открытие первых станций метро на новых территориях («Румянцево» и «Саларьево») не привело к значимому росту средних цен в исследуемой локации.

 

По наблюдениям «Метриум Групп» с начала года цена на первичном рынке недвижимости Новой Москвы уменьшилась всего на полпроцента, в конце первого квартала она была на уровне 105 000 рублей за квадратный метр. Наиболее дешевое жилье, по мнению экспертов, строится в ЖК «Борисоглебское», здесь можно приобрести полноценную однокомнатную квартиру площадью 33 кв.м. за 2 млн. рублей. На втором месте проект «Кутузовские березы» с ценой в 2, 2 млн. рублей за однушку в 40 кв.м. Тройку лидеров замыкает ЖК «Спортивный квартал» – 2,256 млн. рублей за однокомнатную квартиру 28 кв.м.

 

Важно отметить, что в НАО и ТАО тенденции имели разнонаправленные ценовые векторы: в Новомосковском административном округе цена сократилась чуть более чем на 2% и достигла показателя в 112,75 тыс. рублей за квадратный метр. А в Троицком административном округе, наоборот, цены выросли на пять процентов и почти достигли показателя в 68 тыс. рублей за квадратный метр. Среди главных причин, определивших ситуацию, эксперты называют перераспределение предложения.

 

Первичная недвижимость Новой Москвы сейчас переживают этап снижения покупательской активности. Но периодически все-таки наблюдается всплеск спроса. В феврале он был вызван неопределённой ситуацией с продлением государственного субсидирования ипотечной ставки кредитования, в марте – стимулированием со стороны застройщиков (в основном, свою роль сыграло разнообразие многочисленных маркетинговых программ от девелоперов). Данные, полученные от ГК «МИЦ» это подтверждают. 

 

«В 1 кв. 2016 года уровень реализованного спроса оказался значительно выше, чем в предыдущем квартале, что объясняется рядом факторов, один из самых значимых – заявленное окончание программы ипотеки с господдержкой. Ожидание завершения программы (которую в результате все-таки продлили до конца 2016 года) подтолкнуло покупателей к более быстрому принятию решения о покупке. И дополнительным стимулом для спроса послужили разнообразные скидки и акции, которые предлагали в течение 1 квартала 2016 года практически все застройщики», - заключает Даромир Обуханич. 

 

Общие параметры спроса на сегодняшний день остаются в рамках трендов рынка недвижимости: сокращение бюджета покупки за счет уменьшения ее площади, активное использование покупателями бонусов и скидок, повышение требований к проектам со стороны клиентов. Малометражные проекты и ЖК с европланировками сейчас вновь набирают популярность, хотя, уместно было бы заметить, что данные типы квартир в последние года вообще находились в ТОПе наиболее востребованных. Покупатели активно стремятся использовать предлагаемые девелоперами скидки, рассрочки, бонусы. Грамотные акции в качественных проектах провоцируют серьезный покупательский поток.  

 

Как отмечают сами девелоперы, летом не стоит ждать понижения цены. Дело в том, что у большинства застройщиков уже не осталось запаса прочности, нет возможности продолжать привлекать клиентов с помощью ценовой войны. Резервов не осталось не только у средних компаний, крупные строительные холдинги тоже работают сейчас на пределе. Можно говорить о том, что цены практически достигли уровня себестоимости строительства, поэтому в дальнейшем стоит ожидать только повышения цены за квадратный метр. Для сравнения: еще в 2011-2012 годах доходность качественного и востребованного объекта недвижимости в сегменте массмаркет достигала 40%, средний показатель по рынку – 30%, сейчас он составляет 15%. Если проект удается реализовать с рентабельностью в 20% – это большая удача.

 

Спрос на недвижимость на первичном рынке есть, он также поддерживается госпрограммой субсидирования ипотечной ставки, кроме того, предложение уже начинает подстраиваться под существующий спрос, дальнейшие корректировки цен возможны лишь в рамках сезонных колебаний, но в большей степени эти изменения будут связаны со стадией готовности каждого конкретного проекта.