Московские апартаменты

Апартаменты в этот сложный экономический период продемонстрировали неожиданную устойчивость – спрос на такие условно жилые комплексы фактически не снижался, продажи были стабильными, изменение стоимости с начала 2015 года оставалось в рамках математической погрешности (- 1,2%, +1,2%). По мнению ряда экспертов и игроков рынка, проекты с апартаментами, расположенные в границах старой Москвы, чувствуют себя гораздо лучше популярных жилых комплексов традиционного формата реализуемых в схожей локации. И это несмотря на то, что юридический статус апартаментов до сих пор законодательно не урегулирован, к ним не применяются жилищные нормы.

 

Популярность данного формата отмечается не только у покупателей, но и у девелоперов – после того как рынок офисной недвижимости перешел в состояние устойчивой стагнации ряд застройщиков заявили о реконцепции своих объектов. Проще говоря, они переводят офисные пространства в жилые (без официального статуса жилых помещений). Например, в конце февраля 2016 года о таких намерениях заявила компания NAI Becar Apartaments, перепрофилированию подлежат десять объектов.  В целом на рынке апартаментов сохраняется высокая активность – продолжается возведения и вывод на рынок новых проектов. Сейчас в Москве представлен полный спектр подобного жилья – разнообразие стилей, локаций и, конечно, ценовых сегментов. Покупателям есть из чего выбрать, было бы желание. Подробнее о том, как воспринимают апартаменты потенциальные покупатели, что готовы предложить застройщики и на чем держится совместный интерес, поговорим ниже.

 

Как уже было сказано ранее, предложение на рынке апартаментов столицы довольно разнообразно: представлены проекты всех стилей и ценовых параметров. Всего, по данным Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп» на текущий момент в продаже находится восемьдесят девять комплексов, которые в общей сложности содержат 10 180 лотов. Немного отличаются данные ЗАО «БФА-Девелопмент», маркетолог-аналитик Екатерина Беляева говорит о восьмидесяти шести проектах. По мнению эксперта это всего на 0,3% меньше показателя конца предыдущего года, но на 8,5% меньше, чем в 1 квартале 2016 года.

Вообще, с начала года отмечалось незначительное снижение объема предложения по сравнению с показателем в четвертом квартале 2015 года – по разным данным от 0,5% до 1%. При этом, за первый квартал 2016 года рынок пополнился на 7 объектов. Два из них в ЦАО – Bunin и Stand Art; по одному в САО «Царская площадь», ЗАО  «Воробьев дом», ЮЗАО –  «Букинист»,  ЮАО – AFI Residence Paveletskaya, СВАО – «Восток».

 

Доля апартаментов в общем объеме предложения на первичном рынке в границах старой Москвы не превышает 25% (данные предоставлены «НДВ-Недвижимость»). Для сравнения, в 2015 году этот показатель соответствовал цифре в 28%, в 2014 – 30%. Как отмечают игроки рынка, небольшое снижение на данный момент обусловлено завершением продаж в 4 комплексах и временным приостановлением реализации площадей еще в восьми проектах. Но в дальнейшем ситуация будет выравниваться и показатели вернутся к прежнему уровню и возможно даже превысят его.

 

Распределение апартаментов по сегментам комфортности выглядит следующим образом: большая часть недвижимости данного формата, находящаяся в реализации, относится к бизнес-классу – это более 45%, комфорт-класс занимает порядка 32%, оставшиеся 23% относятся к дорогостоящим квадратным метрам. Сохраняется тенденция уменьшения количества премиальных объектов, популярностью стали пользоваться в основном доступные предложения – это либо полноценный комфорт-класс, либо «средненький» бизнес-класс, предлагающий достойное качество по очень умеренной цене. 

 

Показатели распределение объема предложения по административным округам столицы у экспертов рынка отличаются друг от друга, поэтому цитировать стоит каждую компанию отдельно (есть различия в системе подсчетов).

 

Итак, по данным компании «Метриум Групп» тройка лидеров выглядит следующим образом: на первом месте ЦАО с долей в 45% от общего объема предложения, вторая строчка у САО – 14,6%, замыкает тройку лидеров СВАО с показателем в 11,2% (считают по количеству проектов). 

 

Распределение объема предложения по округам г. Москвы (проекты)

 

Распределение объема предложения по округам г. Москвы (апартаменты) 

Источник: Метриум Групп

 

Русаков Максим, Партнер группы компаний SRG отдает ЦАО 52% апартаментов от общего объема предложения, ЮВАО и СВАО по 10%, третье место у СЗАО и САО – по 9% (расчет по количеству представленных апартаментов).

 

В «НДВ-Недвижимость» с показателем в 29% от общего объема предложения на первое место ставят САО, ЦАО с долей в 16% занимает вторую позицию, на третьем месте СВАО – 14% (по количеству лотов).

 

Теперь рассмотрим ценовые показатели. Кстати, долгое время цена за квадратный метр апартаментов оставалась главной силой притяжения для покупателей – по сравнению со стандартными и привычными форматами жилья, здесь стоимость ниже на 20-30%. При этом, ряд проектов предлагают недвижимость с отделкой – это двойная выгода. Итак, по данным Марии Литинецкой, ценовой показатель имеет положительную динамику, впервые, кстати, с начала 2016 года. Средняя стоимость выросла незначительно, фактически цифру можно отнести к размеру математической погрешности – чуть меньше 1%, но в тяжелых экономических условиях, приятно видеть даже небольшой рост. Что касается реального показателя, то сейчас квадратный метр апартаментов стоит порядка 268 тыс. рублей. Конечно, стоимость отличается в зависимости от локации проекта. Более подробную информацию по каждому административному округу можно посмотреть в диаграмме (данные «Метриум Групп»). 

 

Средняя цена кв. м с разбивкой по округам, руб.

 

По данным SRG ситуация с ценовым показателем противоположная – понижение на пять процентов по сравнению с началом 2016 года. В прошлом месяце приобрести апартаменты можно было по средней стоимости почти 220 тыс. рублей за квадратный метр. 

 

Оценку стоимости квадратного метра с разбивкой на сегменты комфортности провели аналитики компании ЗАО «БФА-Девелопмент». По итогам, эксперты отметили рост цены во всех сегментах по сравнению с показателями конца прошлого года. В классе «комфорт» средняя цена соответствует показателю в 138 тыс. рублей за квадратный метр (повышение почти на 0,5%), а в классе «бизнес» – 227 тыс. рублей за квадратный метр (повышение почти 2,5%). Средний показатель по стоимости составляет 248 тыс. за квадратный метр (понижение на 1%).

 

Прежде всего, апартаменты интересны тем покупателям, которых не волнует вопрос юридического статуса данного формата недвижимости. У таких покупателей нет необходимости в прописке по месту жительства. В основном это состоятельные люди, семейные или холостые – значения не имеет. Они меньше всего привязаны к государственным объектам социальной инфраструктуры, т.к. способны самостоятельно оплачивать медицинские, образовательные и прочие услуги в частных и коммерческих объектах. Зрелые супруги и менеджеры среднего звена, также являются целевой аудиторией формата. 

 

В первом случае главная причина – это расположение апартаментов, далее в расчет идут качественные и эстетические характеристики объекта и существующее инфраструктурное окружение. Ценится наличие в относительной близости культурных и знаковых объектов, потому что чаще всего апарт-комплексы находятся в границах старой Москвы. 

 

Во втором случае, когда речь идет о менеджерах среднего звена, молодых и успешных специалистах, главными факторами становятся стоимость и удобное местоположение.

 

Несмотря на сложное положение, которое сейчас переживают все форматы рынка недвижимости во всех классах комфортности, апартаменты демонстрируют, прямо скажем, удивительные качества живучести – спрос хоть и не бьет рекорды, но имеет стабильные и ровные показатели. 

 

По данным «Метриум Групп», сейчас на рынке можно найти очень качественные и интересные проекты по максимально доступной цене. Эксперты даже составили свой рейтинг по таким жилым комплексам. Например, в гостинице «Восток» можно купить крошку студию почти в 16,5 кв.м. за 2 300 000 рублей. В проекте CleverLand предлагается студия поменьше и подороже – 16 квадратов за 2 400 000 рублей. В «Янтарь – apartments» минимальная стоимость лота составляет 2 800 000 рублей, но ее площадь почти 25 кв.м. 

 

Сейчас интерес к апартаментам дополнительно стимулируется со стороны компаний-застройщиков, разрабатываются и проводятся маркетинговые акции, позволяющие приобрести площади с дополнительным дисконтом в 7%, в премиальном сегменте эта цифра может достигать 40%!

 

Свое влияние на стабилизацию спроса оказывает и тот факт, что формат апартаментов становится понятен потенциальным покупателям. Он существует не первый год, многие покупатели уже поняли его абсолютную жизнеспособность и преимущества, смогли адаптироваться к специфике данной недвижимости. По прогнозам экспертов и игроков рынка в летний период также не прогнозируется проседаний активности. Сейчас апартаменты, как для самих москвичей, так и для резидентов, являются одним из самых желанных видов недвижимости – комфортное помещение для жизни в черте старого города по приятной стоимости. С такими показателями популярность у формата будет продолжать расти.