Обсуждаемые законодательные изменения 2016

Экономическая ситуация заставляет девелоперов строить быстро и дешево, покупателей приобретать осторожно, а государство следить за ситуацией более тщательно. 

 

Вектор на ужесточение правил в сфере строительства, а также на усиление защиты покупательских интересов обнаружили эксперты, проведя анализ самых обсуждаемых законодательных инициатив и решений 2016 года на рынке недвижимости. Санатор, эскроу-счета, реестры и коллекторы – это теперь не просто малопонятные слова, видимо, это новая реальность, к которой пора начинать привыкать. По крайней мере, было бы не лишним просто ознакомиться с этими терминами, потому что они уже есть в законодательных документах, частично на стадии «обсуждаемая инициатива», но очень скоро могут стать правилами, по которым рынок недвижимости будет жить и работать. 

 

Он же единый компенсационный фонд и единый контролирующий орган (очередной на рынке недвижимости), в задачи которого входит отслеживание деятельности строительных компаний, проверка их финансовой надежности и возмещение ущерба обманутым дольщикам. Как уже было сказано выше, серьезные усилия государства сейчас направлены на защиту граждан, пострадавших от рук недобросовестных девелоперов или компаний, попавших в сложную ситуацию. Любое новое решение, спорное или непопулярное, объясняется желанием защитить простых людей. Лаконично и благородно. Но в этой ситуации главное не перегнуть с ужесточением, потому как процент обманутых дольщиков в общем числе покупателей, крайне мал. А условия работы на рынке станут сложнее для большого числа участников: девелоперов, покупателей, банкиров, риэлтеров и много кого еще.  

 

Итак, вернемся к санатору, его главная задача – в случае несостоятельности строительной организации достроить проблемные объекты и обеспечить жильем его покупателей, т.е. не допустить появления новых обманутых дольщиков. Как это будет работать, точнее, откуда будут браться средства на указанные цели? Пока можно говорить только о предполагаемой схеме, описанной в проекте, а она ведет к застройщикам, которые добровольно должны будут отчислять страховые взносы в общий котел. По своей сути компенсационный фонд не пересекается со страховыми организациями – это их хорошая альтернатива. 

 

В законопроекте, предлагающем ввод санатора пока много неизвестных: каков размер отчислений, на каком уровне будет работать фонд (районный, областной, федеральный), сохранится ли существующий механизм страхования, поэтому сложно однозначно сказать, принесет ли инициатива пользу рынку. Но, ряд экспертов строительной сферы уже попробовал дать оценку ситуации. 

 

Введение на рынке недвижимости санатора, по мнению Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», интересно, в первую очередь, покупателям, потому как он станет гарантом исполнения обязанностей застройщика. В то же самое время с данным законопроектом связаны и определенные трудности. Не исключено, что могут активизироваться недобросовестные или непрофессиональные застройщики, которые посчитают, что теперь все риски их деятельности возьмет на себя санатор. Поэтому пока лучше дождаться окончательной детализации проекта и понять, какие механизмы контроля получит государство, чтобы не допустить неблагоприятного развития событий.

Создание единого компенсационного фонда – это хорошая замена громоздкой и неэффективной системе страхования, которая сейчас работает на рынке недвижимости, так считает Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс». Раньше крупные страховые компании не хотели сотрудничать с небольшими застройщиками, считая это чрезмерно рискованным делом. Когда же происходило банкротство крупных застройщиков, страховщики оказывались часто неготовыми к покрытию рисков. Всем на помощь, как это бывает в нашей стране, пришло государство, которое решило устранить неэффективный рынок страхования долевого строительства. 

 

Единый санатор – еще один шаг к построению цивилизованного рынка долевого участия в строительстве, где клиенты будут чувствовать защищенность. Для девелоперов же политика единого страховщика станет более понятной и предсказуемой, в отличие от разнонаправленной политики множества игроков, которые сейчас действуют на рынке. 

Мнение еще одного уважаемого нами эксперта хотелось бы взять цитатой: «Создание компенсационного фонда – это попытка переложить проблему с больной головы на здоровую. Вместо усиления государственного контроля, контроля местных органов власти над строительством, задачу пытаются решить путем создания общего котла, объем которого в пределах страны заявляется 30-35 млрд. рублей, что даже не смешно», – говорит Светлана Денисова, Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».  Такое негодование спикера вызвано вполне понятными обстоятельствами: себестоимость строительства в Московской области одного многоквартирного дома на четыре подъезда, высотой в 12 этажей, общей площадью 19 тыс. кв.м. соответствует 4-4,5 млрд. рублей (по информации полученной от нескольких Подмосковных строительных компаний). Еще раз повторю, что это стоимость только одного дома. Получается санатор, в масштабе целой страны мало эффективен. 

 

Не так страшен как его название. На самом деле это вторая по популярности и обсуждаемости законодательная инициатива. Суть эскроу-счета в том, что участники долевого строительства должны будут нести деньги не застройщику, а в банк. Банк станет посредником, создаст специальные счета для накопления всех средств, поступающих от дольщиков, а перечислять деньги застройщику будет поэтапно, в зависимости от завершения определенных работ по конкретному объекту. 

 

На самом деле такая система уже давно действует в Европе, т.е. она рабочая и вполне применимая для российского рынка, гарантирующая выполнения застройщиком взятых на себя обязательств. Механизм посредничества обеспечивает сохранения средств участников строительства, и если, на каком-то этапе, работы на объекте прекращаются, у банка и участников строительства есть возможность нанять нового подрядчика.

 

Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group, говорит о том, что эскроу-счета вызывают у экспертов рынка большие споры, инициатива кажется неэффективной и несвоевременной.  Польза этой меры во многом будет зависеть от сроков хранения средств на счетах, от того насколько будет широким перечень задач на строительство, а особенно от роли банков в данной схеме и степени их готовности работать в чуждом сегменте. Любые ужесточения в данном вопросе сразу скажутся на удорожании жилья в России, что является резко негативным фактором в сложной экономической ситуации.

 

Ведущий юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Дронов говорит о том, что система оплаты через эскроу-счета противоречит самому принципу долевого строительства, связанного с привлечением денежных средств граждан именно для возведения объектов. В этом случае деньги дольщиков будут лежать на депонированных (заблокированных) счетах. Фактически застройщик начнет строить объект за счет кредитных средств банка, который будет получать средства дольщиков, непосредственно минуя счета застройщика. Получается, застройщику проще продавать уже готовые квартиры в построенных домах. Данный способ оплаты может значительно увеличить себестоимость проекта, что приведет к удорожанию объекта для конечного приобретателя. Такой способ оплаты не должен быть единственным, так как это существенно ограничит деятельность застройщика, устанавливая для него новый объем обязательств.

 

Создание единого и, что немаловажно, общедоступного реестра строительных компаний – тоже интересная и обсуждаемая инициатива. В чем основная суть понятно: уполномоченный и официальный орган строительной сферы должен будет формировать список всех работающих и надежных застройщиков, это станет своеобразным гарантом качества, но пока не ясно по какому принципу и параметрам будет проводиться отбор.

 

Как считает Эмиль Захаряев, управляющий партнер Rezidential Group, сейчас сложно дать оценку эффективности этого законопроекта. При этом его можно назвать действительно знаковым и фундаментальным по масштабу изменений для всей строительной отрасли за последние несколько лет. Дело в том, что в течение всего периода новейшей истории России в строительной отрасли была и до сих пор остается актуальной проблема обманутых дольщиков. Даже в условиях реформирования правовой базы для заключения сделок с жилой недвижимостью (в первую очередь, за счет внедрения ФЗ-214), когда ситуация кардинально изменилась, «перекосы на местах» все же остаются. В первую очередь данная мера призвана увеличить прозрачность рынка жилых новостроек и стать гарантом того, что на нем не будет хотя бы компаний-однодневок, которые не ставят перед собой цель построить что-либо полезное. 

 

Как уже писалось выше, все инициативы, которые разбирались в данном материале, полезны покупателям и направлены на защиту их интересов. С точки зрения девелоперов, рассматриваемые законы имеют двойственную природу. С одной стороны, поддержка спроса путем создания продуманного законодательства должна принести им новых клиентов. С другой стороны, принимаемые меры могут вытеснить небольших застройщиков, сделав рынок менее конкурентным.