Налоги при продаже квартиры

Ответы на такие простые вопросы как «надо ли вообще платить налог с продажи квартиры?», «кто должен платить налог при продаже квартиры?», «какова ставка налога при продаже квартиры?», «как вычислить сумму налога на продажу квартиры?» и многие другие зашифрованы депутатским языком в Налоговом кодексе. Те, кому лень самому дешифровать НК РФ, могут прочитать эту статью, построенную по принципу вопрос – ответ.

Надо ли вообще платить налог при продаже квартиры?

Доход, полученный физическим лицом от продажи квартиры, облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Налоговые резиденты РФ (те, кто фактически находятся в стране более 183 дней в течение 12 месяцев подряд) обязаны платить налог при продаже квартир или любой другой недвижимости, находящейся как на территории РФ, так и за ее пределами. Например, если постоянно проживающему на территории России гражданину достанется в наследство квартира в Украине, то после ее продажи он должен задекларировать свой доход и уплатить НДФЛ. Налоговые нерезиденты платят НДФЛ только при продаже недвижимости, находящейся на территории России. То есть, если постоянно проживающий на территории Украины гражданин решит продать свой участок, находящийся на территории РФ, то он должен уплатить НДФЛ в казну РФ.

Кого Налоговый кодекс освобождает от уплаты налога с продажи квартиры?

Если квартира (или другая недвижимость)  у продавца (при условии, что он налоговый резидент РФ) находилась в собственности  более трех лет, то доход с продажи квартиры налогом не облагается. Налоговую декларацию в таком случае подавать не нужно. В абсолютном большинстве случаев срок нахождения в собственности можно вычислить, посмотрев на свидетельство о государственной регистрации права – срок нужно считать с момента, указанного в графе дата выдачи. Для квартир, купленных на стадии строительства, также действует это правило – смотреть надо именно в свидетельство, а не в договор долевого участия. Это правило не распространяется на следующие случаи:

• Квартира получена по наследству (не важно - по закону или по завещанию). В этом случае отсчет ведем от даты смерти наследодателя.

• Квартира получена в доме, построенном жилищным строительным кооперативом (дом ЖСК). Отсчет ведем с даты, указанной в справке о выплате пая.

• Если у собственника изменился размер доли в квартире. Например, квартира принадлежала мужу и жене по ½ доле каждому более 3 лет (смотрим дату в свидетельстве), а перед продажей муж подарил свою долю жене. В таком случае доход, полученный супругой от продажи всей квартиры целиком также не облагается налогом.

А что, если квартира в собственности менее трех лет?

В таком случае продавец должен заплатить налог на доход физического лица в размере 13%. Однако 220 статья Налогового кодекса РФ предусматривает налоговые вычеты, уменьшающие налогооблагаемую базу на сумму до 1 миллиона рублей. Общая сумма налога при продаже квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, вычисляется по формуле:

Сумма налога =  (Цена квартиры в договоре – 1 000 000 рублей) * 13%.

Если стоимость недвижимости в договоре менее 1 млн. рублей, то формула имеет следующий вид:

Сумма налога = Цена квартиры в договоре * 13%.

Как распределяется налоговый вычет между несколькими продавцами?

В случае если продавцов квартиры несколько, то налоговый вычет с суммы, не превышающей 1 миллион рублей, распределяется между ними следующим образом:

• При равнодолевой собственности – пропорционально долям.

Пример: После вступления в наследство между двумя наследниками доли в квартире распределились как 3/4 и 1/4. После продажи квартиры (менее трех лет в собственности) владелец ¾ долей имеет право уменьшить налогооблагаемую базу на 750 000 рублей (3/4 от 1 млн. рублей), а владелец ¼ - на 250 000 рублей (1/4 от 1 млн. рублей). Если собственниками долей являются несовершеннолетние дети, то от их имени получают налоговый вычет при продаже квартиры их законные представители - родители, они же обязаны и уплатить налоги с суммы, превышающей 1 миллион рублей

• При общедолевой (без выдела долей) собственности – по договоренности между сторонами.

Пример: Супруги приватизировали квартиру в общедолевую собственность. После продажи квартиры (менее трех лет в собственности) они могут распределить налоговый вычет по договоренности, написав соответствующее заявление в налоговой инспекции. 

Сколько раз можно использовать налоговый вычет при продаже квартиры?

Налоговым вычетом в 1 миллион рублей при продаже квартиры можно пользоваться при каждой продаже, в отличие от налогового вычета при покупке квартиры, предоставляющегося один раз в жизни.

Когда и куда подавать налоговую декларацию при продаже квартиры?

Налоговую декларацию нужно подать в налоговую инспекцию по месту прописки продавца не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры, а оплатить не позднее 15 июля.

Какие документы нужно предоставить для уплаты налога с продажи квартиры?

Список документов, которые нужно предоставить в налоговую инспекцию при продаже квартиры:

1. Паспорт продавца (копия)

2. Декларация по форме 3-НДФЛ

3. Копия ИНН

4. Зарегистрированный договор купли-продажи квартиры (копия)

5. Платежные документы (выписки по счету) или расписки.

6. Заявление на распределение вычета (в случае общедолевой собственности)

 Как не платить налоги при продаже квартиры?

Уклонение от уплаты налогов при продаже квартиры попадает под действие статьи 198, но не Налогового, а Уголовного кодекса РФ. Объективная сторона этого преступления может выражаться двумя способами:

• Уклонение от подачи налоговой декларации

• Подача декларации с заведомо ложными данными

Наказание, предусмотренное этой статьей зависит от масштаба скрытия и может варьироваться от 100 000 рублей до трех лет лишения свободы.

Помните! Совсем не платить налоги с продажи квартиры – значит совершать налоговое и уголовное правонарушение. Как говорил Остап Бендер: «Кодекс мы должны чтить!». Существуют легальные схемы минимизации налогового бремени при продаже жилья, например, уменьшение налогооблагаемой базы и взаимозачет налогов при альтернативной продаже. 

Источник http://realty-ask.ru