Постановление № 881-ПП О мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования в городе Москве

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ

от 8 ноября 2005 года № 881-ПП

О мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования в городе Москве

В целях увеличения доступности ипотечного жилищного кредитования для жителей города Москвы, снижения первоначального и ежемесячных платежей заемщика по возврату кредита в пересчете на эквивалентную банковскую ставку до 4-7% годовых, стимулирования развития рынка жилищного ипотечного кредитования в городе Москве Правительство Москвы постановляет:

1. Утвердить Программу развития ипотечного жилищного кредитования в городе Москве на 2006-2008 годы (далее - Программа) согласно приложению.    

2. Департаменту экономической политики и развития города Москвы:

2.1. Выступить в качестве государственного заказчика на строительство жилья по городскому заказу в рамках Программы.

2.2. Совместно с Департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы, Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы ежегодно уточнять в адресных инвестиционных программах города Москвы объемы и адреса строительства жилья по Программе.

2.3. По предложениям Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы предусматривать в рамках ежегодных адресных инвестиционных программ строительство жилых помещений по городскому заказу в пределах лимитов капитальных вложений, предусмотренных в бюджете города Москвы на соответствующий год, для продажи жилья с использованием механизмов ипотечного жилищного кредитования гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.

3. Установить, что:

3.1. Выкупная стоимость жилого помещения в доме-новостройке, построенном за счет средств бюджета города Москвы (п.2.3), определяется Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы исходя из суммы затрат на строительство одного квадратного метра общей площади жилых помещений в многоквартирном доме с учетом затрат на строительство общего имущества и расходов на создание внутриквартальных инженерных сетей, определенных на основании твердой договорной цены, установленной по итогам конкурсов по подбору подрядных организаций и организаций-заказчиков.

3.2. Средства от продажи жилой площади с использованием ипотечного жилищного кредитования зачисляются в доход бюджета города Москвы и администрируются Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

3.3. Продажа гражданам жилых помещений (п.2.3) осуществляется в порядке очередности, исходя из даты постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.

3.4. Показатели финансового обеспечения Программы уточняются ежегодно при формировании бюджета города Москвы и адресной инвестиционной программы города Москвы.

4. Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы:

4.1. Обеспечить ведение аналитического учета средств, поступающих от продажи жилой площади с использованием ипотечного жилищного кредитования, в составе доходов бюджета города Москвы от продажи жилых помещений.

4.2. Ежегодно в сроки, установленные для формирования проекта бюджета города Москвы на очередной финансовый год, представлять:

- в Департамент финансов города Москвы сведения по объемам прогнозируемых в рамках Программы поступлений денежных средств от продажи жилых помещений в доход бюджета города Москвы;

- в Департамент экономической политики и развития города Москвы сведения по объемам финансирования расходов по Программе на соответствующий финансовый год.

4.3. Для активизации участия кредитных и иных организаций в ипотечном жилищном кредитовании жителей города Москвы и создания условий для снижения процентных ставок обеспечить использование маневренного фонда города Москвы при ипотечном кредитовании на условиях заключения соответствующего договора между Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы и кредитором.

4.4. Обеспечить учет граждан, постоянно проживающих в городе Москве не менее 10 лет, в том числе в установленном порядке признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий, подавших заявление на участие в Программе.

4.5. Совместно с Государственным учреждением города Москвы "Городской центр жилищного страхования" в целях снижения затрат заемщиков на ипотечное страхование до 1 апреля 2006 года подготовить предложения по созданию в городе Москве системы страхования объектов залога.

5. Руководителю Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы предусмотреть ежегодное выделение дополнительных земельных участков для целевого строительства жилья по городскому заказу для продажи с использованием ипотечного кредитования гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, в объемах 200 тыс.кв.м ежегодно в течение срока реализации Программы.

6. Пресс-службе Мэра и Правительства Москвы совместно с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы организовать информационно-разъяснительную работу среди жителей города Москвы о возможности приобретения или строительства жилья с использованием механизмов ипотечного кредитования.

7. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы Швецову Л.И.

Мэр Москвы Ю.М.Лужков

Приложение

к постановлению Правительства Москвы

от 8 ноября 2005 года № 881-ПП    

ПРОГРАММА

развития ипотечного жилищного кредитования в городе Москве на 2006-2008 годы

 I. Паспорт Программы развития ипотечного жилищного кредитования в городе Москве на 2006-2008 годы

II. Основные положения Программы     

Проблема улучшения жилищных условий москвичей с использованием ипотечного жилищного кредитования

Ежегодно в Москве строится более 4,5 млн.кв.метров жилья. Из них около 40% направляется для решения общегородских социальных программ.

Однако большинство коренных жителей столицы лишено шансов на улучшение жилищных условий путем его единовременной покупки. Основных причин этому несколько.

Денежные доходы среднестатистических московских семей несоизмеримы со стоимостью жилья на рынке недвижимости. Для того, чтобы накопить на покупку квартиры из недорогого сегмента рынка новостроек общей площадью 54 кв.м среднестатистической семье москвичей потребуется не менее 14 лет, при условии, что она ежемесячно будет откладывать половину всех своих доходов и рост доходов не будет отставать от роста цен на жилье.

В то же время в городе сохраняется стабильно высокий платежеспособный спрос на жилье со стороны юридических лиц и материально обеспеченных граждан других регионов страны. Как следствие, в последние годы средняя рыночная стоимость жилья в Москве увеличивалась на 30-40% ежегодно и в настоящее время приблизилась к 2000 долл. за кв.м общей жилой площади.

Одним из реальных механизмов обеспечения доступности жилья для москвичей и уменьшения очереди на бесплатное социальное жилье является ипотечное жилищное кредитование.

Сегодня в городе созданы основные условия, необходимые для развития ипотечного жилищного кредитования.

В рамках Московской ипотечной программы действует ОАО Коммерческий банк "Московское ипотечное агентство" со 100% участием города, создана система привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для рефинансирования банков на вторичном рынке ипотечных кредитов, разработаны стандарты ипотечного кредитования, отработан механизм предоставления государственных гарантий городом Москвой по облигациям ОАО КБ "МИА", повышающих надежность и привлекательность облигаций для частных и институциональных инвесторов и обеспечивающих направление средств в сферу жилищного ипотечного кредитования.

В целях увеличения доступности ипотечных кредитов ОАО КБ "МИА" был увеличен срок кредитования с 10 до 30 лет и снижен первоначальный взнос за квартиру с 30 до 10 процентов от ее стоимости. В настоящее время предоставление кредитов осуществляется под 10,5-15,5% годовых в рублях.

Предусмотрено использование маневренного жилищного фонда города при выселении заемщиков из заложенного жилья в случае их неплатежеспособности и обращении взыскания на заложенную квартиру.

Однако, несмотря на имеющиеся условия ипотечное кредитование по-прежнему мало доступно для большинства москвичей.

Начиная с 2000 года, в Москве выдано всего 18 тысяч ипотечных кредитов на покупку жилья (таблица 1). Опыт ипотечного кредитования приобрели более 400 банковских организаций. Однако только 18 банков за этот срок преодолели рубеж в 100 выданных под залог жилья кредитов. При этом условия предоставления жилищных кредитов у большинства кредитных организаций по-прежнему не обеспечивают доступности кредитных ресурсов для большинства москвичей. Срок кредитования - 10-15 лет. Первоначальный взнос за квартиру должен составлять не менее 30% от ее стоимости. Ежемесячные платежи по кредиту не могут превышать 40% от совокупного ежемесячного дохода семьи заемщика.

Чтобы банк принял положительное решение по выдаче кредита на покупку недорогой двухкомнатной квартиры доход семьи заемщика должен быть не ниже 1300-1500 долл. в месяц. В то время как доходы среднестатистических московских семей при сегодняшних рыночных ценах на квартиры и условиях кредитования, как минимум, в два раза ниже уровня доходов, необходимого для получения кредита на покупку стандартной, из дешевого сегмента рынка столичных новостроек, квартиры.

Таблица 1  

Количество ипотечных жилищных кредитов, выданных в городе Москве (по данным Росрегистрации)

   Направления развития ипотечного жилищного кредитования в городе Москве

В современных экономических условиях в рамках действующего законодательства можно выделить несколько направлений увеличения доступности жилищных ипотечных кредитов для москвичей, в том числе со средними и низкими доходами при государственной поддержке города Москвы.

Первое направление - снижение финансовой нагрузки на заемщиков с использованием ресурсов бюджета города Москвы.

Первый способ уменьшения затрат заемщиков предполагает существенное снижение размера кредита, необходимого для покупки квартиры, и платежей по погашению кредита за счет уменьшения стоимости самого жилья. В условиях рыночных отношений это возможно в случае, если часть строительства жилья будет финансироваться из бюджета города с последующей его продажей по себестоимости строительства.

Второй способ основан на субсидировании за счет бюджета города части первоначального взноса за квартиру при ипотечном кредитовании.

Сравнительная характеристика платежей заемщиков при приобретении квартиры с использованием ипотечного жилищного кредита при отсутствии и наличии адресной поддержки города в формах: субсидирования процентной ставки, предоставления субсидий, продажи жилья по себестоимости строительства представлена в таблице 2.

При покупке заемщиком у города по себестоимости строительства квартиры площадью 60 кв.м в типовом панельном доме при 30% первоначальном взносе за квартиру в размере 12,6 тыс.долл. сумма кредита составляет 29,4 тыс.долл., а ежемесячные аннуитетные платежи по кредиту всего 303 долл. Размеры ежемесячных платежей в счет погашения долга по кредиту при рыночной банковской ставке в 11% годовых эквивалентны платежам при прямом дотировании ставки до 4% годовых.

При покупке заемщиком аналогичного жилья на рынке первичного жилья, с использованием предоставляемой городом адресной бюджетной субсидии на строительство или приобретение жилья, первоначальный взнос за квартиру за счет личных средств составит 7,2 тыс.долл. (10% от стоимости квартиры) при сумме кредита 37,8 тыс.долл., а ежемесячные платежи по кредиту - 390 долл. Размеры ежемесячных платежей по кредиту при той же рыночной банковской ставке эквивалентны платежам при непосредственном дотировании ставки до 7% годовых.

Указанные способы увеличения доступности ипотечных кредитов для москвичей вписываются в действующее законодательство и не требуют дополнительных затрат из бюджета города Москвы.

Второе направление - снижение дополнительных расходов, которые несут заемщики по комплексному ипотечному страхованию посредством создания в городе системы страхования объектов залога.

Третье направление - решение проблемы накопления средств на первоначальный взнос за квартиру, формирования кредитной истории у будущих заемщиков. Сегодня далеко не каждый потенциальный заемщик может документально подтвердить наличие у него доходов, необходимых для получения ипотечного кредита. У большинства москвичей отсутствуют денежные средства для оплаты первоначального взноса за квартиру при получении жилищного кредита. Формирование и развитие надежных и подконтрольных городу накопительно-ипотечных систем позволяет участвующим в них гражданам, с одной стороны, накопить необходимые для получения кредита средства, с другой стороны, продемонстрировать банку свою добросовестность и надежность как заемщика.

В рамках жилищных программ городом для москвичей, включая очередников, были созданы три долгосрочные системы жилищных (строительных) сбережений: жилищно-накопительный кооператив "Молодой семье - доступное жилье", жилищные сбережения на вкладе "Жилищный" в "Московском муниципальном банке - Банке Москвы" и в форме приобретения облигаций ОАО КБ "Московское ипотечное агентство", по которым предоставлены государственные гарантии города Москвы. Участниками накопительных систем стали свыше 900 московских семей.

Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы совместно с ОАО КБ "МИА" разработана технология приобретения квартир очередниками на рынке недвижимости, комбинирующая ипотечные кредиты, бюджетные субсидии на строительство или приобретение жилья, собственные средства граждан.

Четвертое направление - содействие москвичам в подборе жилой площади для ее приобретения с использованием ипотечных кредитов. Реализация данного направления основана на резервировании и реализации москвичам части жилой площади, возводимой строительными компаниями для продажи на рынке жилья. Постановлением Правительства Москвы от 3 августа 2004 года N 527 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования на территории города Москвы" предусмотрено направление застройщиками до 50% от своей доли в домах типовой застройки на реализацию москвичам с использованием ипотечных схем кредитования жилищного строительства.

Пятое направление - обеспечение доступа кредиторов к маневренному жилищному фонду города при ипотечном жилищном кредитовании. Предоставление заемщикам из данного фонда помещений при обращении взыскания на их жилье, находящееся в залоге у кредитора, упрощает и ускоряет для банков процедуры обращения взыскания при неисполнении заемщиком обязательств перед банком, предусмотренных кредитным договором. Этим создаются предпосылки для снижения банковских рисков, процентных ставок по кредитам и увеличения объемов ипотечного жилищного кредитования.

Шестое направление - развитие иных форм долгосрочного жилищного финансирования граждан, аналогичных ипотечному жилищному кредитованию - продажа жилья, построенного по городскому заказу, гражданам с рассрочкой платежа без оформления ипотеки. В отличие от ипотечного кредитования квартира по договору купли-продажи с рассрочкой платежа до полного выполнения обязательств гражданина, предусмотренных договором, находится в собственности города. Покупателю не требуется документально подтверждать свои доходы, страховать жизнь и потерю трудоспособности, риски утраты или повреждения объекта залога и утраты или ограничения права собственности на заложенную квартиру. Процедура получения квартиры максимально проста. При этом иные условия продажи жилья в рассрочку схожи с банковской ипотекой. Рассрочка предоставляется на 10 лет, первоначальный взнос за квартиру составляет 30% от ее стоимости. Проценты за рассрочку устанавливаются постановлением Правительства Москвы. Ежемесячные платежи сопоставимы с платежами при покупке жилья у города с ипотечным кредитом.

В настоящее время данным способом улучшили жилищные условия более 7 тыс. московских семей (очередников).

Таблица 2     

Платежи физического лица при приобретении квартиры с использованием ипотечного жилищного кредита при отсутствии и наличии адресной поддержки города в формах: субсидирования процентной ставки; предоставления субсидий; продажи жилья по себестоимости строительства

* Вариант приводится для сопоставления. Размеры платежей и процентная ставка не учитывают:

- дополнительные затраты кредитора по налогу на прибыль с суммы бюджетной субсидии и дополнительные кредитные риски, возникающие в связи с наличием переходящих обязательств городского бюджета на весь срок кредитования гражданина (20 лет);

- дополнительные затраты заемщика по оплате налога с материальной выгоды, полученной при экономии на процентах при субсидировании банковской ставки. Кроме того, прямое субсидирование процентных ставок снижает привлекательность ипотечных облигаций для инвесторов в силу их низкой доходности по отношению к уровню инфляции, что не позволит банкам рефинансировать выданные ипотечные кредиты.

Цели и задачи Программы

Основными целями Программы являются:

- расширение возможностей улучшения жилищных условий для москвичей, в том числе очередников;

- увеличение доступности жилищного ипотечного кредитования для москвичей;

- увеличение количества ипотечных кредитов, выдаваемых в городе Москве.

Для достижения поставленных целей планируется решить следующие основные задачи:

1. Снизить финансовую нагрузку на москвичей (очередников) при приобретении квартиры с использованием кредитных средств.

2. Обеспечить субсидирование первоначального взноса за квартиру, приобретаемую с привлечением средств ипотечного кредита.

3. Организовать продажу жилья, построенного за счет средств городского бюджета, москвичам (очередникам) по себестоимости строительства без отчислений на развитие инфраструктуры города с использованием ипотечных кредитов.

4. Обеспечить кредиторов на договорной основе гарантиями по выделению квартир из маневренного жилищного фонда города заемщикам в случае обращения взыскания на находящиеся в их собственности и в залоге у кредитора жилые помещения.

5. О