Как правильно составить договор аренды квартиры

Интересная статистика: ежемесячно типовой договор аренды квартирыскачать хотят более 43 тысяч раз только в Московском регионе! Люди ищут бланки и примеры договоров, совершенно не понимая, что правильный договор аренды квартиры – это такой договор, который максимально защищает именно их интересы. Мы поговорим о защите интересов АРЕНДОДАТЕЛЯ/НАЙМОДАТЕЛЯ.

В каких случаях заключается договор аренды квартиры?

Не буду снова пересказывать свою статью, чем аренда отличается от найма. Скажу только, что если Вы сдаете свою квартиру физическому лицу, то должны заключать договор найма. Если вы сдаете квартиру юридическому лицу – то договор аренды квартиры. Удивительно, что большинство сайтов, предлагающих скачать договор аренды квартиры, не отслеживают это, зачастую предлагая заключить договор аренды двум физическим лицам. Это не правильно, будьте внимательны при выборе бланка!

В то же время, если речь идет действительно о договоре аренды квартиры, то вряд ли Ваш арендатор (юридическое лицо) отдаст Вам на откуп подготовку такого соглашения. В таком случае, будьте готовы внести коррективы, защищающие Ваши интересы, в их договор, составленный профессиональными юристами.
Какие интересы у арендодателя?

Чтобы избежать путаницы, далее по тексту арендодателем я буду называть физическое лицо, которое сдает свою квартиру, а договором аренды – соглашение с лицом (юридическим или физическим), которое эту квартиру снимает, подразумевая, что это может быть как договор аренды, так и найма.

Любой Арендодатель, начиная сдавать свою квартиру, становится бизнесменом. А цель любого бизнесмена – это максимум прибыли, при минимуме затрат и минимуме рисков. Давайте рассмотрим подробнее:

• Максимум годовой прибыли возможен при условии максимальной месячной ставки для данной квартиры помноженной на стабильные ежемесячные выплаты.

• Затраты арендодателя формируются из ежемесячных платежей, которые он обязан уплачивать за пользование квартирой (коммунальные платежи, свет, вода по счетчикам, телефон, интернет, консьерж, охрана и т.д.), расходов на экстренный ремонт (сломался холодильник, залили соседи, в доме устанавливают домофон) и налога на прибыль.

• Риски арендодателя связаны с тем, что арендатор перестанет платить или досрочно освободит квартиру (риск простоя в течение времени поиска новых жильцов). Кроме того арендатор может испортить или украсть имущество, находящееся в квартире, а также своими действиями или бездействиями нанести урон имуществу соседей (пожар, залив).

Как максимально защитить интересы Арендодателя в договоре аренды квартиры?

Каркас договора аренды квартиры состоит из указания сторон сделки, идентификации квартиры, предмета договора (передачи квартиры в пользование за плату на определенный срок). Всем арендодателям я рекомендую дополнять любой типовой договор аренды квартиры, пунктами, отвечающими на вопрос «а что, если?»:

1. А что, если арендатор перестанет мне платить?

2. А что, если арендатор решит съехать?

3. А что, если мне срочно понадобится квартира, и я сам попрошу его съехать?

4. А что, если на арендаторов будут жаловаться соседи и участковый?

5. А что, если арендаторы будут использовать квартиру не по назначению или для противоправных действий?

6. А что, если вместе с арендатором будут жить еще пять (десять, пятнадцать) человек? Или домашние животные?

7. А что, если арендатор испортит мою мебель и технику, которую я передаю ему в пользование?

8. А что, если обнаружатся огромные счета за телефонные переговоры?

9. А что, если?

Чем больше таких вопросов арендатор сам себе задаст в каждой конкретной ситуации, тем лучше.

Далее стоит продумать пункты, которые необходимо включить в договор сдачи квартиры в аренду, чтобы застраховаться от указанных рисков, например:

1. Арендатор платит авансом за следующий месяц проживания. Просрочка на срок более 10 дней без согласования с Арендодателем влечет расторжение договора по вине Арендатора.

2. Арендатор обязан предупредить Арендодателя о досрочном расторжении договора не ранее чем за 30 дней до фактического выезда. В этом случае Арендатор обязуется предоставить доступ в квартиру для показов потенциальным арендаторам.

3. Арендодатель обязан предупредить Арендатора о досрочном расторжении договора не менее, чем за 30 дней.

4. Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды квартиры в случае нарушения Арендатором общественного порядка.

5. Арендодатель передает в пользование квартиру Арендатору для целей проживания. Использование в других целях или передача в субаренду не допускаются.

6. Вместе с Арендатором будут проживать (указать, кто?). Проживание других лиц в квартире более одного дня без согласования с Арендодателем не допускается.

7. Сохранность мебели и техники гарантируется залоговым платежом.

8. Задолженность за телефонные переговоры может быть компенсирована из залогового платежа.

Представленные пункты не являются истиной в последней инстанции. Однако такой договор вполне предусматривает большинство спорных ситуаций, которые могут возникнуть между арендодателем и арендатором. Кроме того, в отличие от большинства типовых договоров аренды, в этом договоре финансовые взаимоотношения сторон выделены в отдельное конфеденциальное соглашение.

Источник http://realty-ask.ru