Эта статья начинает серию статей о первичном рынке жилья. И начать хочется с юридической основы продажи квартир в новостройках – 214 Федерального Закона от 30 декабря 2004 года, регламентирующего взаимоотношения сторон относительно привлечения денег на строительство и возникновения прав на квартиры у дольщиков. В данной статье разберемся в ключевых моментах этого закона и способах обхода положений данного закона застройщиками.
До вступления в силу 214-ФЗ 1 марта 2005 года застройщики, как правило, начинали строить, едва получив доступ на стройплощадку, попутно оформляя разрешительную документацию. При этом квартиры начинали продавать с самых ранних стадий строительства, т.к. требовалось финансирование на постройку дома. Цена квадратного метра была существенно ниже «квадрата» на вторичном рынке, что делало покупку квартиры в новостройке весьма выгодным мероприятием, хотя и очень рисковым.
Нередки были случаи, когда какая-нибудь фирма Рога и копыта огораживала для вида строительную площадку, и имитировала на ней бурную строительную деятельность по раскопке котлована и заливу фундамента. На этом этапе продавалось по-максимуму квартир, а некоторые и дважды и трижды, а потом стройка заморживалась, фирма банкротилась, и дольщики оставались и без денег и без квартиры. Все помнят печально известную строительную пирамиду под названием «Социальная инициатива».
Когда накопилась изрядная масса обманутых дольщиков, законодатели написали Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», призванный оградить дольщиков от недобросовестных застройщиков. Сейчас разберемся с его основными положениями (полный текст можно загрузить здесь).
Итак, переведем с депутатского на русский основные моменты 214-ФЗ:
1. Привлекать денежные средства на строительство можно ТОЛЬКО по договорам долевого участия (ч.1 ст.1) или «в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах» (ч.2 ст.1).
Все остальные схемы (вексельная схема, предварительный договор купли-продажи) хоть и имеют место быть, но идут в обход 214-ФЗ, а значит от лукавого. Серые схемы продаж новостроек разберем в отдельной статье, так что не забудьте подписаться на обновления сайта!
2. Застройщик может начать привлекать деньги на строительство, при одновременно выполненных условиях:
1) получено разрешение на строительство,
2) опубликована проектная декларация,
3) пройдена государственная регистрация права собственности или права аренды на земельный участок, на котором будет возводиться дом.
Некоторые застройщики до выполнения этих условий начинают привлекать средства по предварительным договорам долевого участия без государственной регистрации, что тоже от лукавого.
3. Договор долевого участия считается заключенным с момента государственной регистрации. Подписанный сторонами, но не прошедший регистрации договор, заключенным не считается. Иногда застройщик предлагает подписать договор и отложить его у себя, пока не накопится пул договоров, которые будут сдавать на регистрацию одновременно. Как Вы понимаете, и это от лукавого.
Принимать деньги по договору застройщик имеет право также только после заключения (т.е. государственной регистрации) договора долевого участия, хотя большая часть застройщиков поступает наоборот.
4. Договор долевого участия должен содержать в обязательном порядке:
1) определение объекта, подлежащего передаче дольщику (строительный или почтовый адрес дома, номер секции, этаж, расположение квартиры на плане этажа, проектная площадь),
2) срок передачи объекта дольщику,
3) цену, срок уплаты и порядок уплаты дольщиком,
4) гарантийный срок на объект. Гарантийный срок на объект не может быть менее 5 лет.
При отсутствии хотя бы одного пункта, договор не считается заключенным. Условия договора, по которым застройщик снимает с себя ответственность за качество строительства, 214-ФЗ признает ничтожными.
5. Цена договора может быть изменена по соглашению сторон после регистрации договора, если договор предусматривает такую возможность, а также случаи и условия изменения.
На практике самый распространенный случай изменения цены возникает, когда фактическая площадь квартиры после обмеров БТИ расходится с проектной площадью, оплаченной дольщиком по договору и возникает либо доплата дольщика (чаще всего), либо возврат дольщику (крайне редко). Доплата дольщика рассчитывается исходя из стоимости квадратного метра жилья на момент заключения договора долевого участия, а не на момент возникновения доплаты.
6. Застройщик должен передать объект дольщику не позднее срока, указанного в договоре (ст.7,ч.1), иначе должен будет выплачивать неустойку, указанную в ч.2,ст.7. Однако передать квартиру дольщику застройщик может не ранее ввода дома в эксплуатацию (ст.8, ч.2).
На практике в договоре долевого участия зачастую застройщик вместо указания конкретной даты передачи объекта указывает срок передачи с поправкой «но не ранее даты ввода дома в эксплуатацию», что делает срок передачи в принципе неопределенным.
7. Передачу объекта застройщик и дольщик обязаны оформить передаточным актом. Риск случайной гибели до передачи объекта дольщику несет застройщик. После подписания такого акта сторонами обязательства застройщика считаются исполненными.
8. Дольщик может уступить право требования по договору долевого участия третьему лицу после оплаты договора или с полным переводом долга по договору на третье лицо. Такая уступка также подлежит государственной регистрации.
На практике оформляет такую уступку чаще всего сам застройщик, услуга может стоить от 10 до 100 тысяч рублей.
9. Право собственности на квартиру в доме-новостройке регистрируется на основании зарегистрированного договора долевого участия (или договора уступки прав требования), постановления о вводе дома в эксплуатацию и акта приема-передачи квартиры, подписанного дольщиком и застройщиком.
Конечно, приведенные выдержки из закона не заменяют сам закон, так что рекомендую прочитать его в полном варианте и ознакомиться с требованиями к информации о застройщике, проектной декларации, рекламе объекта строительства и способах обеспечения обязательств застройщика прежде, чем Вы соберетесь покупать квартиру в строящемся доме.
Обсуждение
0